Ako sopstvenik ne obavesti nosioca prava preče kupovine o nameravanoj prodaji i ne ponudi mu da stvar kupi, nego zaključi ugovor o prodaji sa trećim licem, povređujući na taj način njegovo pravo prvenstva, pravo preče kupovine pojavljuje se u svom drugom vidu kao pravo prekupa.

• prekupac ima pravo da pobija ugovor o prodaji i da zahteva da mu se stvar ustupi po ceni i pod uslovima koji su bili predviđeni punovažnim ugovorom o prodaji kupca i sopstvenika
• prekupac stupa na mesto kupca samo ako ugovor proizvodi pravna dejstva
  • ako je ugovor o prodaji ništav, ili je bio punovažan u trenutku zaključenja pa potom raskinut, pravo prekupa ne stupa na snagu
  • smisao prekupčevog zahteva nije u tome da se ugovor o prodaju poništi i da ne proizvodi pravna dejstva uopšte, nego da ostane u važnosti, ali da ne proizvodi pravna dejstva između sopstvenika i trećeg lica nego između sopstvenika i prekupca

Izjava o vršenju prekupa proizvodi pravna dejstva:

• ako prekupac u roku za podizanje zahteva položi iznos kupovne cene kod suda
• ako ispunjava uslove pod kojima je kupac kupio stvar
• ako su ugovorom o prodaji izmedju prodavca i trećeg lica predviđena činjenja i davanja procenjiva u novcu, prekupac ako ne može da ih izvrši, može da isplati njihovu vrednost u novcu
• ako su ta davanja ili činjenja neprocenjiva u novcu, a prekupac ne može da ih izvrši kako su predviđena u ugovoru, njegovo pravo preče kupovine ostaje bez dejstva
  • izuzetak je kada su prodavac i treće lice ugovorili posebna činjenja ili davanja kako bi osujetili prekupčevo pravo preče kupovine – fraus omnia corrumpit
    • tada će se smatrati kao da je ugovor zaključen bez sporednih pogodbi

Pravo preče kupovine se može uspostaviti zakonom i ugovorom.

• moguće je da nastane izjavom volje za slučaj smrti (testamentom) ili šire jednostranom izjavom volje

Postoje 2 vrste prava preče kupovine:

• Zakonsko pravo preče kupovine
  1. kada sopstvenik namerava da proda poljoprivredno zemljište mora da ga ponudi prvo: poljoprivrednoj organizaciji, opštini, pa susedu zemljoradniku
  2. kad se prodaje šuma: organizaciji koja upravlja šumom, pa opštini.
  3. prilikom prodaje poslovnih prostorija i zemljišta u građevinskom području: opština ima ppk
  4. kada sopstvenik prodaje stan ppk imaju: suvlasnik, imalac stanarskog prava, opština.
  5. suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo u nekim slučajevima i samo za neke stvari
  6. bračni drug ima pravo preče kupovine kada se u izvršnom postupku prodaju stvari koje su prilikom deobe pripale drugom suprugu
• Ugovorno pravo preče kupovine
  • pravo preče kupovine može se uspostaviti saglasnošću volja, što je kod nas retko
  • ugovor o pravu preče kupovine može nastati iz sporedne pogodbe koja se predviđa uz ugovor o prodaji
    • predviđa se uz uzgovor da u slučaju nameravane prodaje ponudi najpre prodavcu da on kupi stvar po ceni i pod uslovima pod kojima kupac namerava da je proda trećem licu

Razlika između ugovornog i zakonskog prava preče kupovine se ogleda u:

1. mogućnosti suprostavljanja ovog prava trećim licima
   • zakonsko pravo preče kupovine može se suprostaviti trećem licu bez obzira na savesnost – svakom trećem licu, erga omnes
     • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi njemu
     • uspeće sa zahtevom bez obzira na savesnost trećeg lica
   • ugovorno pravo preče kupovine se može suprotstaviti samo ako je kupac bio nesavestan
     • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi ali samo ako je treće lice bilo nesavesno
     • ukoliko je savesno, nosilac prava preče kupovina ima pravo da zahteva naknadu štete od svog saugovornika

2. pogledu prenosivosti
   • zakonsko pravo preče kupovine se ne može prenositi pravnim poslom medju zivima, niti se može nasleđivati
   • kada je reč o ugovornom pravu preče kupovine postoje 2 teorije:
     1. da je to strogo lično pravo i da se ne može prenositi odnosno nasleđivati
     2. da se ugovorno pravo preče kupovine moze otuđiti odnosno naslediti

• ZOO – srednje rešenje
  • ugovorno pravo preče kupovine na pokretnim stvarima se ne može naslediti odnosno otuđiti
  • za ugovorno pravo preče kupovine na nepokretnostima nije ništa rečeno, pa treba zaključiti da se to pravo može preneti na naslednike i otuđiti
• kada se ugovorno pravo preče kupovine ograniči u trajanju, nema razloga da se u okviru tog roka zabrani otuđivanje ili nasleđivanje
  • ni naslednik niti pribavilac neće moći da ga upotrebljavaju posle proteka roka

3. razlika u pogedu trajanja
   1. zakonsko pravo preče kupovine nije vremenski ograničeno
   2. ugovorno pravo preče kupovine prestaje posle isteka roka koji je predviđen ugovorom
      • ugovorom se ne može predvideti duži rok od 5 godina

Pravo preče kupovine pri prometu nepokretnosti (ZAKON O PROMETU NEPOKRETNOSTI)

• suvlasnik nepokretnosti je dužan da svoj vlasnički deo pri prodaji ponudi drugim suvlasnicima
  • ako ima više suvlasnika, prvenstvo ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom
    • ako ih ima više, suvlasnik ima pravo da sam odluči kome će prodati svoj deo
  • vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište dužan je da ga prvo ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta
    • ako ima više vlasnika susednog zemljišta, prvenstvo ima onaj čije se zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca
      • ako ih ima više a granične linije su jednake, prednost ima onaj čija je površina zemljišta najveća
    • vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje
  • ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje i mora se istovremeno dostaviti svim nosiocima prava preče kupovine
    • ponuda i izjava o prihvatanju se moraju učiniti preporučenim pismom
  • imalac prava se o ponudi mora izjasniti u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem
    • ako se imalac ppk kome je učinjena ponuda ne izjasni u roku od 15 dana, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu ali ne pod povoljnijim uslovima
    • ako ne prihvati ponudu a vlasnik ne proda ni trećem licu u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude, u slučaju ponovne prodaje mora ponuditi imaocima prava preče kupovine
  • ako imalac prava proda nepokretnost a nije je prethodno ponudi imaocu ppk ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude
    • imalac prava može tužbom kod suda da zahteva poništaj ugovora o prodaji i da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima
    • tužba se može podneti u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti
      • tužilac je dužan da kod suda sa tužbom položi i iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti
    • ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u formi propisanoj zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, dolazi do povrede prava ppk
      • tužbom se zahteva ostvarivanje ppk
        • tužba se podnosi u roku od godinu dana od dana saznanja za prenos državine, najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu
        • istovremeno s podnošenjem tužbe položi i iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti

Pravo preče kupovine u izvršnom postupku:

• lice koje ima zakonsko ppk nepokretnosti koja je predmet izvršenja prodajom ima prvenstvo pred najpovoljnijim ponudiocem ako na javnom nadmetanju odmah po zaključenju izjavi da nepokretnost kupuje pod istim uslovima
• lice koje ima ugovorno ppk ostvaruje ppk ako ne postoji zakonsko ppk ili ako ga imalac nije koristio
• ako se prodaje neposrednom pogodbom, sud osnosno izvršitelj poziva nosioca zakonskog ili ugovornog ppk koje je upisano u javne knjige i izvršnog poverioca da se pismeno izjasne da li će to pravo koristiti

Pravo preče kupovine ovlašćuje jedno lice (imalac prava preče kupovine, prekupac) da zahteva od sopstvenika, kada se odluči da stvar proda, da mu je ponudi pre svih ostalih kupaca, a ako sopstvenik ne postupi tako nego stvar proda trećem licu, pravo preče kupovine ovlašćuje prekupca da zahteva da mu se stvar ustupi po ceni i pod uslovima pod kojima je zaključen ugovor o prodaji.

• kada sopstvenik odluči da proda stvar, dužan je da je ponudi radi kupovine najpre licu koje ima pravo preče kupovine (prekupcu), pa tek onda ako ovaj ponudu odbije, ili ne odgovori u roku, sopstvenik je može slobodno prodati bilo kom licu
• kada sopstvenik zanemari svoju obavezu i ne ponudi prvo stvar prekupcu, pravo preče kupovine postaje pravo prekupa (retractus) stvari iz ruku kupca
  • lice koje ima pravo preče kupovine može zahtevati da se ugovor o prodaji oglasi bez pravnih dejstava u odnosu na njega, i zahtevati da mu se stvar ustupi uz cenu i uslove iz ugovora o prodaji (soptvenika i kupca)

Pravo preče kupovine se može uspostaviti zakonom i ugovorom.

• moguće je da nastane izjavom volje za slučaj smrti (testamentom) ili šire jednostranom izjavom volje

Postoje 2 vrste prava preče kupovine:

• Zakonsko pravo preče kupovine
• Ugovorno pravo preče kupovine

• • pravo preče kupovine može se uspostaviti saglasnošću volja, što je kod nas retko
  • ugovor o pravu preče kupovine može nastati iz sporedne pogodbe koja se predviđa uz ugovor o prodaji

• • • predviđa se uz uzgovor da u slučaju nameravane prodaje ponudi najpre prodavcu da on kupi stvar po ceni i pod uslovima pod kojima kupac namerava da je proda trećem licu

Razlika između ugovornog i zakonskog prava preče kupovine se ogleda u:

1. mogućnosti suprostavljanja ovog prava trećim licima

1. • zakonsko pravo preče kupovine može se suprostaviti trećem licu bez obzira na savesnost – svakom trećem licu, erga omnes

1. 1. • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi njemu
      • uspeće sa zahtevom bez obzira na savesnost trećeg lica

1. • ugovorno pravo preče kupovine se može suprotstaviti samo ako je kupac bio nesavestan

1. 1. • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi ali samo ako je treće lice bilo nesavesno
      • ukoliko je savesno, nosilac prava preče kupovina ima pravo da zahteva naknadu štete od svog saugovornika
2. pogledu prenosivosti

1. • zakonsko pravo preče kupovine se ne može prenositi pravnim poslom medju zivima, niti se može nasleđivati

Smisao prekupčevog zahteva nije u tome da se ugovor o prodaju poništi i da ne proizvodi pravna dejstva uopšte, nego da ostane u važnosti, ali da ne proizvodi pravna dejstva između sopstvenika i trećeg lica nego između sopstvenika i prekupca.

Izjava o vršenju prekupa proizvodi pravna dejstva:

• ako prekupac u roku za podizanje zahteva položi iznos kupovne cene kod suda
• ako ispunjava uslove pod kojima je kupac kupio stvar
• ako su ugovorom o prodaji izmedju prodavca i trećeg lica predviđena činjenja i davanja procenjiva u novcu, prekupac ako ne može da ih izvrši, može da isplati njihovu vrednost u novcu
• ako su ta davanja ili činjenja neprocenjiva u novcu, a prekupac ne može da ih izvrši kako su predviđena u ugovoru, njegovo pravo preče kupovine ostaje bez dejstva
  • izuzetak je kada su prodavac i treće lice ugovorili posebna činjenja ili davanja kako bi osujetili prekupčevo pravo preče kupovine – fraus omnia corrumpit
    • tada će se smatrati kao da je ugovor zaključen bez sporednih pogodbi

Prinudna javna prodaja:

• ako je ugovorno pravo preče kupovine je upisano u javne knjige, imalac prava se mora posebno pozvati da joj prisustvuje
  • u suprotnom može zahtevati poništenje javne prodaje

• ako lice ima zakonsko pravo preče kupovine nepokretnosti, ima prvenstvo pred najpovoljnijim ponudiocem ako odmah posle zaključenja nadmetanja izjavi da je kupuje pod istim uslovima
  • ako nije bio pozvan moze podneti žalbu i traziti da se zakaže ročiste
• lica koja imaju pravo preče kupovine u slučaju prinudne javne prodaje:
  • u porodičnom pravu, ako je u izvršnom postupku određena prinudna javna prodaja stvari koje su prilikom deobe pripale jednom bračnom drugu, drugi bračni drug ima pravo preče kupovine
  • u pomorskom pravu suvlasnik ima prednost pred ostalim učesnicima u nadmetanju kad se u izvršnom postupku prodaje suvlasnički udeo broda