Jedinstvena evidencija označava nastojanje da se postojeće evidencije u našoj zemlji svedu na jednu jedinu evidenciju o nepokretnostima i o pravima na njima, koja bi bila potpuna i tačna. Predlozi za uvođenje jedinstvene evidencije nastali su kao izraz nezadovoljstva sa današnjim stanjem evidencije o nepokretnostima.

Razloga ima više, a najvažniji su sledeći:

1. naša zemlja je u pogledu osnovne pravne evidencije nepokretnosti podeljena na dva velika dela
   1. u jednom delu zemljišne knjige (Vojvodina i deo Srbije bez pokrajina, otprilike 1/3 teritorije)
   2. u drugom gotovo isto tako velikom delu ne postoje (veći deo Srbije bez pokrajina, Kosmet i CG osim malog dela koji je nekada pripadao Austro-Ugarskoj)
2. na području na kome su ustanovljene, zemljišne knjige nisu svugde uredno vođene,
   1. ponegde su veoma zapuštene, a na nekim mestima su bile uništene u toku rata
3. sistem zemljišnih knjiga izrađen je, kao što i naziv govori, prvenstveno za zemljišta;
4. podaci koji su evidentirani u zemljišnim knjigama razlikuju se od podataka u katastru, a i zemljišno-knjižno i katastarsko stanje razlikuje se od stvarnog stanja u pogledu prava na nepokretnostima
5. evidencija društvene svojine na nepokretnostima koja bi trebalo da je najurednija, nije uvek ni potpuna ni ažurna

Nova, jedinstvena evidencija prema onome kako je predloženo treba da se zasniva na načelima javnosti, zakonitosti i prvenstvu upisa i da omogući preglednost i jednostavnost upisanih stanja kao i pouzdanost upisanih podataka.

Evidencija treba da u potpunosti obuhvati prava na nepokretnosti bez obzira da li su one u društvenoj svojini ili u svojini pojedinaca.

Predlaže se da poslovi oko uvođenja nove evidencije budu objedinjeni i povereni organima uprave, uključujući i neke od onih poslova, koje su do sada obavljali zemljišno-knjižni sudovi.

Predviđa se da obrada i održavanje nove evidencije obavljaju u načelu primenom računara sa zajedničkim standardima i tako izvrši modernizacija rada.

Zakoni kojima se uvodi tzv. jedinstvena evidencija doneti su i u Srbiji i u CG.

• u RS ona ima za cilj da registruje nepokretnosti na područjima gde pouzdane evidencije nije bilo, ali i da zameni zemljišne knjige u Vojvodini i u severnim delovima Srbije
• u CG ona treba da po prvi put obezbedi potpuniju evidenciju prava na nepokretnostima

U nizu obeležja po kojima se novi registri razlikuju od sistema zemljišnih knjiga osobito važna tri:

1. objedinjavanje evidencije
   • učinjen je pokušaj da se katastar i zemljišna knjiga, raznorodni elementi, činjenice i prava, spoje u jedinstvenu celinu
   • objedinjavanje je izvršeno tako što je katastru pridodata i materija koja je do sada bila uređena pravnim pravilima o zemljišnim knjigama
   • novouvedeni katastar ima 2 funkcije:
     1. klasičnu
        • sastoji se u evidentiranju činjenica o nepokretnostima
     2. novu
        • sastoji se u registrovanju stvarnih i drugih prava na nepokretnostima

• u skladu sa novom sadržinom promenjen je i naziv registara koji se sada naziva katastar nepokretnosti dok se ranije zvao katastar zemljišta

2. obaveznost upisa – načelo
   1. pravo svojine može biti upisano u katastar bez izjave volje, pa čak i protiv volje sopstvenika nepokretnosti prava
   2. u zakonu je izrečno navedeno samo upisivanje po službenoj dužnosti
   3. dva načina ispoljavanja ovog načela
      1. lica koja pribavljaju neko pravo na nepokretnosti imaju obavezu da primerak pismenog ugovora (ili drugi dokaz) dostave geodetskoj upravi
      2. sudovi i drugi organi i organizacije dužni su da odluke koje se odnose na pravo na nepokretnostima dostave geodetskoj upravi
   4. potrebna su dva uslova za pravilno funkcionisanje
      1. uloga upisa
         1. zemljišne knjige treba da budu tako organizovane i vođene da kupac (ili drugi pribavilac) može steći pravo svojine (ili drugo pravo) na nepokretnosti samo ako zatraži upis
         2. potrebno je da kupac (ili drugi pribavilac) nema nikakve izglede, ili da ima veoma malo izgleda da će steći pravo svojine na nepokretnosti, ukoliko ne izvrši upis u zemljišne knjige
      2. porez na promet
         • iznosi poreza na promet ne bi smeli biti preterano visoki u poređenju sa korišću koja se stiče upisom
      3. poveravanje evidencije upravnom organu
         1. u novom sistemu evidencija o pravima na nepokretnostima poverena je Republičkom geodetskom zavodu
         2. upravni organi dobili su ovlašćenje da odlučuju o sticanju, prenošenju, ograničenju i prestajanju stvarnih i drugih prava na nepokretnostima za šta oni svakako nisu osposobljeni, niti su ovi poslovi ikada bili u njihovoj nadležnosti
            1. nije najsrećnije rešenje
            2. ukoliko postoji spor između opštine kao društveno-političke zajednice i pojedinca, o pravnom stanju u pogledu nepokretnosti odlučuje sud, a ne upravni organ te iste opštine koja je stranka u sporu

Tapijski sistem postoji na onom području naše zemlje na kome nisu uvedene zemljišne knjige ( Južna Srbija, AP Kosovo i Metohija, Crna Gora).

• ranije je tapijski sistem kao zaostatak iz turskih vremena važio na celom području Srbije
• uvođenjem zemljišnih knjiga u severnim delovima Srbije (posle donošenja zemljišno-knjižnih zakona od 1930) prestala je potreba za postojanjem i funkcionisanjem tapijskog sistema

U tapijskom sistemu postoje:

1. tapija – javna isprava koja sadrži pretpostavku o pravu svojine
2. intabulacione knjige – javne knjige u koje se upisuje hipoteka i ostala stvarna prava na tuđim nepokretnostima

Tapijski sistem pruža mnogo manju sigurnost nego sistem zemljišnih knjiga. Uz to postupak izdavanja tapija je dosta komplikovan.

Tapija je javna isprava koja stvara oborivu pretpostavku da je lice označeno na njoj sopstvenik nepokretnosti.

• zamena za upis prava svojine u zemljišne knjige na području gde one ne postoje
• posedovanje tapije ne stvara fikciju apsolutne tačnosti
  • jedno lice može imati tapiju u rukama, a da ne bude vlasnik nepokretnosti označene u tapiji
  • lice može da ima pravo svojine, a da nema tapiju
• sukobi između stvarnog stanja i formalnog prava su češći u tapijskom nego u zemljišno-knjižnom sistemu

U knjigu tapija upisuju se izdate tapije i njihova sadržina.

• vodi sud u kome se overavaju tapije
  • sud vodi i zbirku isprava i azbučni imenik sopstvenika
• uvežena, prošivena jemstvenikom i potvrđena pečatom
• javna i svako je može razgledati i dobiti pismeni izvod iz nje
• u slučaju eventualnog razmimoilaženja u sadržini, prevagu ima tapija, a ne ono što je upisano u tapijskoj knjizi
• knjiga tapija je zato registar kopija izdatih tapija

Tapija se izdaje na molbu zainteresovanog lica.

• uz molbu se podnose dokazi o osnovu sticanja prava na nepokretnosti
• ako je ustanovljen registar, molilac treba da podnese kopiju katastarskog plana
• postupak izdavanja tapije ima dve faze:
  • sastavljanje tapije
    • sastavlja organ skupštine opštine za imovinskopravne poslove
    • ako u molbi ima nedostataka, organ upućuje molioca da je upotpuni
    • ako nedostataka nema organ je dužan da u roku od 6 dana zakaže ročište za utvrđivanje granica nepokretnosti
      • na ročište se pozivaju i susedi lica koje traži izdavanje tapije
    • ako na ročištu dođe do spora organ će opravdane prigovore uneti u zapisnik i zajedno sa svim spisima dostaviti sudu da se pred njim spor raspravi
    • ako nema prigovora ili ako su prigovori neopravdani, sastavlja se tapija
  • overa tapije
    • sastavljenu tapiju overava opštinski sud koji vodi knjigu tapija
    • sud ispituje molbu i pregleda priložene spise
      • ako ima nedostataka sud će naložiti moliocu da podnese dopunske podatke i dokaze
      • ako je sve u redu, sud overava tapiju koju je sastavio organ uprave
    • tapiju upisuje u knjigu tapija, a ime lica kome je izdata tapija upisuje u azbučni imenik
    • overenu tapiju sud dostavlja organu koji ju je sastavio, a ovaj je predaje licu koje je tražilo tapiju

Prenos tapije je u tapijskom sistemu način sticanja nepokretnosti na osnovu ugovora jer sam ugovor nije dovoljan za prenos svojine.

1. prenosilac i pribavilac daju izjavu u sudu da se pravo svojine na nepokretnosti prenosi sa prenosioca na pribavioca
   • u izjavi treba da bude sadržan i pravni osnov prenosa
2. u samoj tapiji se upisuje da je izvršen prenos
3. na kraju se vrši predaja tapije
   1. prenosiočeva tapija treba da je punovažna

Intabulacione knjige su javne knjige u koje se u tapijskom sistemu upisuju hipoteka i druga prava na nepokretnostima.

• tapija je služila samo za registrovanje prava svojine, sva ostala prava upisuju se u intabulacione knjige
  • upis hipoteke u intabulacione knjige ima konstitutivno dejstvo
• stvara založno pravo na nepokretnosti, hipoteka bez upisa ne može postojati
• intabulacione knjige vode sudovi
• obuhvata:
  1. Intabulacionu knjigu u užem smislu ili intabulacioni protokol
  2. Delovodni protokol intabulacija i pribeležaka
• upis se vrši najpre u delovodniku, a tek potom unosi u intabulacionu knjigu
  • ako je podneto više molbi za upis, prvenstvo ima ona koja je ranije podneta
  • ako je više molbi stiglo u isti dan, sva intabulaciona prava imaće isti red prvenstva
• intabulacione knjige su javne i svako može tražiti da se upozna sa njihovom sadržinom i dobiti pismeni izvod iz knjige

Intabulacija je upis kojim se konačno stiče založno pravo na nepokretnosti.

• poverilac treba da podnese punovažnu ispravu koja služi kao osnov za intabulaciju; to može biti:
  • pismena isprava o ugovoru
    • treba da sadrži potpis dužnika i njegovu izrečnu izjavu da pristaje na intabulaciju – clausula intabulandi
  • testament
  • sudska isprava (izvršna sudska odluka i sudsko poravnanje)

Pribeleška je upis uslovnog pribavljanje hipoteke ili drugog prava.

• upisuje se ako isprava nema sve potrebne elemente
• slična predbeležbi u zemljišno-knjižnom sistemu
• mora se opravdati u roku od 15 dana

Umesto intabulacionih knjiga na području CG pokušalo se sa uvođenjem zastavnih knjiga. Zastavne knjige imale su za cilj upis hipoteke.

Sopstvenik nepokretnosti može zatražiti da se u zemljišnu knjigu upiše prvenstveni red za neki budući upis.

• slučaj kad sopstvenik hoće da proda nepokretnost pa zabeleži prvenstveni red za budućeg kupca ili kada namerava da konstuiše hipoteku u korist budućeg poverioca
  • zabeležba se može zatražiti još pre nego što je došlo do zaključenja ugovora o prodaji ili ugovora o hipotekarnom zajmu
• dovoljna je molba samog sopstvenika koji traži zabeležbu, ali je potrebno da njegov potpis na molbi bude overen

Zabeležba prvenstvenog reda ima vremenski ograničeno dejstvo.

• ako je reč o zabeležbi prvenstvenog reda u korist budućeg hipotekarnog poverioca dejstvo traje godinu dana
• u ostalim slučajevima rok je još kraći i iznosi 60 dana

Kada jedno lice podiže zgradu na zemljištu u društvenoj svojini i traži zajam od banke, može se pojaviti teškoća kako da banka obezbedi potraživanje prema dužniku, gradiocu.

• kada se traži kredit za podizanje zgrade na društvenom zemljištu, poverilac (banka) i dužnik obično ugovaraju da će se u zemljišne knjige zabeležiti prvenstveni red poveriočevog potraživanja
• zabeležba prvenstvenog reda upisuje se u teretni list i služi za obezbeđenje redosleda poveriočeve hipoteke
• čim zgrada bude podignuta gradilac stiče pravo svojine, a poverilac (banka) može zahtevati uknjižbu hipoteke sa prvenstvenim redom (koji je imala zabeležba) u odnosu na docnije hipoteke

FIKCIJA APSOLUTNE TAČNOSTI

Fikcija apsolutne tačnosti označava da se stanje u zemljišnim knjigama ima uzeti tačno po proteku propisanih rokova.

• o svakom upisu u zemljišne knjige sud obaveštava zainteresovana lica
• ako lica smatraju da su njihova zkp povređena mogu tužbom osporavati upis
• rok je 30 dana od dana dostavljanja
  • ako tužilac nije bio obavešten, 3 godine

Fikcija apsolutne tačnosti važi u korist trećeg savesnog lica, koje se pouzdalo da je stanje u zemljišnim knjigama tačno.

• fikcija otklanja samo formalne nedostatke upisa – ako se vanknjižno stanje ne slaže sa stanjem u knjigama, ne može se pribavilac pozivati na fikciju apsolutne tačnosti
  • mora da proveri i vanknjižno stanje

Zabrana otuđenja i opterećenja nepokretnosti može se upisati u zemljišne knjige zabeležbom.

• sopstveniku se može zabraniti da raspolaže nepokretnosti iako ima pravo svojine
• zabeležavana je u zemljišne knjige kako bi treća lice mogla saznati za njeno postojanje
• ustanovljena u interesu društvene zajednice, ali se zabrana može ustanoviti i u pojedinačnom interesu
  • prema Zakonu o izvršnom postupku sud može u interesu poverilaca odrediti zabeležbu zabrane otuđenja i opterećenja dužnikove nepokretnosti kao i stvarnih prava koja su uknjižena na nepokretnosti u korist dužnika

Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja ima za svrhu da upozori pribavioca da sopstvenik ne može slobodno raspolagati nepokretnošću.

• postojanje prava svojine nije sporno, lice koje je upisano u zemljišne knjige jeste sopstvenik, ali ono ne može otuđiti nepokretnost niti je opteretiti

Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja koju određuje sud kao privremenu meru u izvršnom postupku, ne sprečava sopstvenika da raspolaže nepokretnošću.

• sopstvenik, može nepokretnost prodati, pokloniti itd i kupac će pribaviti pravo svojine
• poverilac koji je imao novčano potraživanje protiv sopstvenika i koji je izdejstvovao zabranu otuđenja i opterećenja pre nego što se kupac uknjižio moći da traži namirenje iz nepokretnosti

Zabeležba spora predstavlja upis činjenice da je imalac zemljišno-knjižnog prava podneo tužbu kojom zahteva brisanje neke uknjižbe i povraćaj u pređašnje zemljišno-knjižno stanje.

• može zahtevati samo ono lice čije je zemljišno-knjižno pravo povređeno uknjiženjem prava nekog drugog lica
• mora biti zemljišno-knjižno i tužbom se mora zahtevati brisanje uknjižbe

Zabeležba spora se ne može zahtevati u svim slučajevima kad je uknjižbom povređeno nečije pravo, nego samo kada je povređeno zemljišno-knjižno pravo.

• ne može se zahtevati u svim slučajevima zemljišno-knjižnih upisa nego samo u slučaju uknjižbe
• ako je sporno pravo predbeleženo, a nije uknjiženo, titular zemljišno-knjižnog prava ne može zahtevati zabeležbu spora

Svrha zabeležbe spora jeste da se treća lica obaveste o tome da je uknjižba osporena.

• imalac zemljišno-knjižnog prava koji je pokrenuo spor protiv lica u čiju korist je izvršena uknjižba zainteresovan je da se spor zabeleži i u zemljišnim knjigama da bi osujetio moguće otuđenje spornog prava
  • njegov protivnik videvši da će spor izgubiti može doći na pomisao da otuđi osporeno pravo još dok parnica traje
  • upisivanjem činjenice da je pokrenuo spor, imalac povređenog zemljišno-knjižnog prava upozorava sva treća lica da je pravo njegovog protivnika sporno, i da pribavljanje prava zavisi od ishoda parnice

Zabeležba spora može se izuzetno tražiti u slučaju kada uknjižbom nije povređeno zemljišno-knjižno nego vanknjižno pravo.

• može zahtevati držalac nepokretnosti koji je podneo tužbu za priznanje prava svojine na osnovu održaja protiv lica upisanog u zemljišne knjige
• tužilac nema zemljišno-knjižno pravo, i ne može zahtevati povraćaj u pređašnje zemljišno-knjižno stanje
• ne mogu se primeniti opšta pravila, nego se zabeležba može zahtevati po posebnom pravilu zemljišno-knjižnog prava

Sudovi takođe dozvoljavaju da se zabeleži spor i kad je nepokretnost u zajedničkoj svojini bračnih drugova.

• sve što muž i žena steknu radom u toku trajanja braka predstavlja njihovu zajedničku imovinu
• važi i za nepokretnosti koje su stečene radom dok traje bračna zajednica
• samo jedan bračni drug upisan kao sopstvenik, iako se kao što je rečeno, nepokretnost nalazi u zajedničkoj svojini oba bračna druga

ako bračni drug koji nije upisan u zemljišne knjige pokrene tužbu za utvrđenje da je nepokretnost u zajedničkoj svojini, sudovi mu dozvoljavaju da zabeleži spor u zemljišne knjige i na taj način onemogući da treće lice savesno stekne pravo svojine na nepokretnosti od uknjiženog bračnog druga

Zabeležba (zabeleška, adnotatio) je upis određenih pravnih činjenica koje mogu biti od uticaja na postojanje zemljišno-knjižnih prava.

• upis činjenica značajnih za knjižna prava

Zabeležba hipotekarne tužbe

Hipotekarni poverilac može tražiti da se u zemljišnoj knjizi zabeleži da je podneo tužbu protiv sopstvenika hipotekovane nepokretnosti – hipotekarna tužba.

• hipotekarnom tužbom poverilac zahteva od sopstvenika da trpi da se nepokretnost proda kako bi se on (poverilac) mogao naplatiti iz dobijene vrednosti
  • zabeležbom ove tužbe hipotekarni poverilac postiže dejstvo i prema docnijim pribaviocima hipotekovane nepokretnosti
• zabeležba se može tražiti molbom (predlogom) zemljišno-knjižnom sudu
  • moguće je da zabeležbu hipotekarne tužbe dozvoli i parnični sud (sud pred kojim se vodi spor)

Zabeležba maloletnosti

U zemljišnu knjigu može se zabeležiti činjenica da je sopstvenik nepokretnosti (ili imalac nekog drugog zemljišno-knjižnog prava) maloletan.

• upozorava na to da maloletni sopstvenik nema poslovnu sposobnost i da prema tome ne može punovažno preneti pravo svojine
  • ugovor o prodaji nepokretnosti koji zaključuju maloletnik bez saglasnosti roditelja (zakonskog zastupnika) i dozvole organa starateljstva je rušljiv po opštim pravilima građanskog i porodičnog prava
  • ako se u zemljišnoj knjizi ne zabeleži da je imalac zemljišno-knjižnog prava maloletan, posledice za lice koje od njega stiče pravo mogu biti veoma nepovoljne
    • maloletnik, koji je zaključio ugovor o prodaji nepokretnosti može zahtevati poništaj ugovora po sticanju punoletstva
      • njegov saugovornik je dužan da mu prenese nazad stečeno pravo svojine na nepokretnosti, a maloletnik je dužan da vrati primljenu svotu novca
    • posledice mogu biti nepovoljne i za samog maloletnika
      • maloletnikov saugovornik otuđi dalje nepokretnost i da pravo svojine pribavi treće savesno lice
      • maloletnik može zahtevati poništaj ugovora i tražiti naknadu eventualne štete od saugovornika, ali ne može postići i povraćaj prava svojine od trećeg savesnog lica koje je zaštićeno u svom pouzdanju u zemljišne knjige

Zabeležba spora

Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja

Zabeležba prvenstvenog reda

Predbeležba (predbeleška, prenotatio) je upis kojim se uslovno pribavljaju ili gube zemljišno-knjižna prava.

• razlikuju se od uknjižbe po tome što se uknjižbom zemljišno-knjižna prava konačno stiču ili gube
• predbeležbom se knjižna prava stiču ili gube uslovno
  • uslov se sastoji u tome što je potrebno da se predbeležba opravda
  • ako se predbeležno pravo opravda, opravdanje će imati retroaktivno dejstvo te će se smatrati da je zemljišno-knjižno pravo stečeno od trenutka kada je bilo predbeleženo, a ne od trenutka kada je došlo do opravdanja
  • ako do opravdanja ne dođe, briše se i sama predbeležba na molbu učesnika tako da se smatra kao da upisa nije ni bilo

Smisao predbeležbe je u zadobijanju prvenstvenog reda kada lice koje nastoji da stekne zemljišno-knjižno pravo nije u stanju da postigne uknjižbu.

• lice koje predbeleži pravo hipoteke imaće hipoteku na prvom mestu ako predbeležbu opravda, dok će lice koje je uknjižilo hipoteku posle izvršene predbeležbe imati hipoteku na drugom mestu

Uslovi koji se zahtevaju za predbeležbu blaži su nego za uknjižbu.

1. isprava treba da sadrži sve opšte uslove koji su predviđeni i za uknjižbu i za predbeležbu
2. kada je u pitanju privatna isprava, potpisi ne moraju biti overeni ili clausula intabulandi ne mora biti data
3. kada je u pitanju javna isprava, predbeležba se može tražiti
   • na osnovu sudske odluke koja još nije postala pravosnažna ili
   • na osnovu domaće sudske odluke koja glasi na novčano potraživanje a još nije postala pravosnažna ili izvršna
   • na osnovu zahteva sudova kada su oni po zakonu ovlašćeni da odrede po službenoj dužnosti založno pravo za pojedina potraživanja

Predbeležba se opravdava na taj način što se uklanjaju nedostaci zbog kojih isprava nije bila pogodna za uknjižbu.

1. ako lice protiv koga je predbeležba upisana, da izjavu podobnu za uknjižbu
2. ako se podnese potvrda da je sudska odluka postala pravosnažna
3. pravosnažnom sudskom presudom u sporu za opravdanje prebeležbe.

• treba da se opravda u roku od 15.dana kada je odluka o predbeležbi dostavljena tužiocu
• sud može produžiti ovaj rok iz opravdanih razloga
• ako tužilac ne može opravdati prebeležbu na drugi način, dužan je da u roku od 15 dana podnese tužbu za opravdanje predbeležbe
  • ako prodavac nije hteo da izda clausula intabulandi, kupac će podneti tužbu sudu i sudska presuda će zameniti clausula intabulandi
• u sporu za opravdanje predbeležbe tražilac (tužilac) treba da pokaže postojanje i punovažnost pravnog osnova za pribavljanje zemljišno-knjižnog prava čiju uknjižbu zahteva
  • tužilac treba da dokaže da je npr.ugovor o prodaji ili ugovor o zasnivanju založnog prava na nepokretnosti punovažan
  • tužilac treba da dokaže da je pravo o kome je reč postojalo u trenutku prebeležbe

Od trenutka opravdanja predbeležbe zemljišno-knjižno pravo je definitivno stečeno ili je konačno prestalo da postoji.

• sticanje ili gubljenje knjižnog prava računa se od trenutka kad je predbeležba bila upisana
  • u stvari od trenutka kad je molba bila podneta

Uknjižba (uknjiženje) je upis u zemljišne knjige kojim se konačno pribavljaju ili gube zemljišno-knjižna prava.

Pravno dejstvo uknjižbe može biti dvojako; uknjižbom se postiže

1. intabulacija – konačno pribavljanje zemljišno knjižnih prava
2. ekstabulacija – uknjižba brisanja – prestanak (brisanje) zemljišno-knjižnog prava

Uknjižba predstavlja u našem pravnom sistemu način sticanja (modus acquirendi) stvarnih prava na nepokretnosti.

• pravo svojine na nepokretnosti, stvarne službenosti, pravo hipoteke i druga stvarna prava na nepokretnostima u načelu se mogu steći samo upisom u zemljišne knjige
  • kada se govori o upisu misli se na uknjižbu
• odsudan trenutak u kome pravo svojine jednoga prestaje, a pravo drugoga nastaje
• upis u zemljišne knjige ima konstitutivno dejstvo
  • uknjižba stvara (konstituiše) pravo svojine na nepokretnostima ili pravo hipoteke

Kauzalnost uknjižbe

Upis u zemljišne knjige kauzalno je povezan sa obligacionim ugovorom.

• uknjižba prava svojine može se izvršiti samo ako počiva na punovažnom ugovoru o prodaji nepokretnosti ili kom drugom ugovoru podobnom za prenos ili konstituisanje stvarnih prava
  • ugovor o razmeni, ugovor o daru, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o konstituisanju stvarne službenosti
• ovakav ugovor predstavlja pravni osnov pribavljanja stvarnih prava na nepokretnosti (iustus titulus) dok je upis u zemljišne knjige samo način sticanja (modus acquirendi)
• upis u zemljišne knjige ne može postojati samostalno, nezavisno od ugovora o prodaji nepokretnosti

Nedostatak u ugovoru koji služi kao pravni osnov (iustus titulus) utiče na to da se ni upis u zemljišne knjige ne može održati

• lice koje je ovakvim upisom povređeno u svom zemljišno-knjižnom pravu može zahtevati zabeležbu spora i brisanje upisa

Uslovi za uknjižbu

Za uknjižbu stvarnih prava na nepokretnim stvarima potrebno je da budu ispunjeni sledeći uslovi:

1. protiv lica koje je upisano kao knjižni prethodnik
   • zemljišno-knjižni upisi se mogu izvršiti jedino ako se pravo izvodi od onog lica koje je upisano u zemljišne knjige
     • ako lice koje je kao prodavac zaključilo ugovor o prodaji nije upisano u zemljišne knjige kupac neće moći da uknjiži svoje pravo, jer će zemljišno-knjižni sud odbiti takvu molbu
     • upis hipoteke samo ako je dužnik (lični ili stvarni) upisan u zemljišne knjige kao sopstvenik nepokretnosti
   • stvarna prava na nepokretnosti koja su inače upisana u zemljišne knjige se mogu uknjižiti i onda ako pribavilac ne izvodi svoje pravo od lica koje je upisano u zemljišne knjige u 2 slučaja:
     • pribavljanje od naslednika
       • naslednik je prodao nepokretnost pre nego što je stigao da se upiše u zemljišne knjige, tako da je nepokretnost još uvek upisana na ime ostavioca
     • sticanje u slučaju kada je knjižno pravo preneto vanknjižnim putem na više lica zaredom
       • knjižno pravo prenošeno je vanknjižno na više lica jedno za drugim
       • poslednji pribavilac u nizu može tražiti uknjižbu
       • mora dokazati neprekidan niz vanknjižnih prenosa počev od upisanog zemljišno-knjižnog prethodnika do sebe

2. potrebna pismena izjava o pravnom osnovu
3. izrečna izjava knjižnog prethodnika da pristaje da se pribavilac uknjiži – clausula intabulandi

Pismena isprava

 Za uknjižbu zemljišno-knjižnih prava potrebno je da bude sastavljena pismena isprava o pravnom osnovu (zemljišno-knjižna ili tabularna isprava).

Pismena isprava zahteva se za uknjižbu i onda kada pismena forma nije uslov za punovažnost pravnog posla koji služi kao pravni osnov (iustus titulus) za upis.

• ugovori na osnovu kojih se prenosi pravo raspolaganja ili pravo svojine na nepokretnosti moraju biti zaključeni u pismenoj formi, a potpisi ugovornika overeni u sudu
• zaključenjem ugovora u pismenom obliku ugovornici ispunjavaju zahtev koji je ostavljen za punovažnost ugovora kao i onaj za mogućnost upisa

Privatna isprava

Pored opštih uslova koje privatna isprava treba da ispunjava za sve zemljišno-knjižne upise (ili za uknjižbu i predbeležbu) postoje i posebni uslovi koji se zahtevaju samo za uknjiženje.

1. potpisi na ispravi treba da budu overeni u sudu
   1. prema pravnim pravilima zemljišno knjižnog prava traži se overa potpisa onog lica čije se pravo prenosi, ograničava, opterećuje ili prestaje uknjižbom
      • on se štiti od mogućih zloupotreba i eventualnih falsifikovanja potpisa
   2. zakon o prometu nepokretnosti zahteva overu oba potpisa po mišljenju Vrhovnog suda Srbije
2. isprava treba da sadrži tačnu oznaku zemljišta za koje se traži uknjižba
3. isprava treba da sadrži izrečnu izjavu knjižnog prethodnika da pristaje na uknjižbu

Clausula inatabulandi

Za uknjižbu stvarnih prava na nepokretnostima potrebna je clausula intabulandi odnosno izrečna izjava volje zemljišno-knjižnog prethodnika da pristaje (da se saglašava) na uknjižbu koju molilac zahteva na osnovu isprave.

• mora biti izrečna a to znači da ne sme biti neodređena i nejasna
• može se dati na samoj ispravi, tako da čini sastavni deo pismenog ugovora o prodaji ili razmeni nepokretnosti
• može se dati i na posebnoj ispravi, odvojeno od ugovora
  • isprava koja sadrži ovu klauzulu mora sadržati sve elemente potrebne za uknjižbu

Javne isprave

Javne isprave su

• one koje u propisanom obliku izdaje državni organ u granicama svoje nadležnosti i
• isprave koje u ovakvom obliku izdaje samoupravna organizacija ili zajednica u vršenju javnog ovlašćenja koje joj je povereno zakonom ili odlukom opštinske skupštine zasnovanom na zakonu

Inostrane javne isprave priznaju se u nas pod uslovom uzajamnosti (reciprociteta).

Za uknjižbu mogu poslužiti ove javne isprave:

1. isprava o pravnom poslu koju je sastavio sud u granicama svojih ovlašćenja
2. pravosnažna sudska presuda ili rešenje, pravosnažna sudska odluka kojom se uspostavlja pravo svojine na osnovu održaja
3. pravnosnažno sudsko rešenje o dosuđenju nepokretnosti kupcu na javnoj prodaji
4. pravosnažna rešenja o eksproprijaciji i o naknadi i druga pravosnažna rešenja pravnih organa
5. izvršna poravnanja sastavljena pred sudom (sudska poravnanja)
6. izvršni platni nalozi o zaostalim porezima i doprinosima

Upisi u zemljišne knjige mogu biti trojaki: uknjižba, predbeležba i zabeležba.

U zemljišne knjige upisuju se stvarna prava na nepokretnostima i pojedina obligaciona prava kada se odnose na nepokretne stvari.

Pojedinačno uzev u zemljišne knjige mogu se upisati ova prava:

1. pravo svojine na nepokretnosti i susvojina
   • pravo svojine se upisuje u vlasnički list
   • susvojina se upisuje po udelima određenim s obzirom na celinu ZKT (zemljišno-knjižnog tela)
2. zajednička svojina i etažna svojina
   • zajednička svojina bračnih drugova stečena tokom braka – nepokretnost se upisuje na ime oba bračna druga kao njihova zajednička svojina
   • etažna svojina se prema Zakonu o svojini na delovima zgrada upisuje u posebne zemljišne knjige za upis etažne svojine tzv. “E knjige”
     • do uvođenja “E” knjige, etažna svojina se može upisati i u obične zemljišne knjige
     • za uknjiženje je potrebno podneti ZKS plan posebnih delova zgrada iz koga će se videti zemljišno-knjižna oznaka zemljišta na kom je zgrada podignuta, oznaka zgrade po ulici
   • pravo svojine i njeni modaliteti – susvojina, zajednička svojina i etažna svojina se upisuju vlasnički list zemljišne knjige

3. stvarne službenosti
   • upisuju se u teretni list ZKT (zemljišno knjižnog tela) koje predstavlja poslužno dobro
   • kao pravo svakodobnog sopstvenika povlasnog dobra se upisuje u popisni list (negde i u vlasnički)
4. lične službenosti na nepokretnim stvarima
5. hipoteka i nathipoteka
   • potrebno je da potraživanje bude određeno – u teretnom listu se navodi glavni iznos i iznos kamate
   • zajednička hipoteka se upisuje tako što se jedan ZKU (uložak) označava kao glavni, ostali kao sporedni
     • u glavnom se beleži da postoje sporedni, a u svakom sporednom se zabeleškom upućuje na glavni

6. realni tereti i pravo građenja
7. pravo zakupa
8. pravo preče kupovine
9. pravo otkupa

• prava od 3-9 se upisuju u teretni list
  • sa stanovišta sopstvenika nepokretnosti ova prava su teret
• sva ova inače raznovrsna prava nazivaju se zemljišno-knjižna ili kraće knjižna prava.

U našem pozitivnom pravu ne postoji potreba da se zakup nepokretnosti upisuje u zemljišne knjige.

• ako sopstvenik zaključi dva ugovora jedan za drugim, ugovor o zakupu i ugovor o prodaji, pa stvar preda prvo zakupcu pre otuđenja
  • kupac ne može oduzeti stvar od zakupca nego stupa u zakupni odnos
  • mora trpeti da zakupac upotrebljava stvar sve do isteka roka na koji je bio zaključen ugovor o zakupu
  • državina je dovoljna da zakupac svoje pravo suprotstavlja trećima

Postoji niz subjektivnih prava koja se ne upisuju u zemljišne knjige.

• stanarsko pravo,
• zakonsko pravo preče kupovine,
• pravo zakupa prema ZOO,
• pravo retencije.
• prava koja se ne odnose uopšte na stvari (lična prava, autorska, pronalazačka prava),
• prava koja imaju za objekt pokretne stvari kao i obligaciona prava
  • izuzev onih potraživanja za koja je to predviđeno posebnim pravilima, npr. za ugovorno pravo preče kupovine i pravo otkupa
• nasledno pravo, legat, ni državina

Načelo prvenstva uređuje pravno dejstvo jednog upisa u odnosu na drugi upis prema vremenskom redosledu.

• raniji upis uživa prvenstvo u odnosu na docniji, a ovaj u odnosu na još docnije upise
  • prvenstveni red ili rang upisa
• onaj ko je ranije upisan u zemljišnu knjigu ima jače pravo od onog koji je svoje pravo upisao docnije
  • prior tempore potior iure

U slučaju kada jedan isti zemljišno-knjižni prethodnik zaključi jedan za drugim dva ugovora o prodaji nepokretnosti sa dvojicom kupaca, prednost će prema pravnim pravilima o zemljišnim knjigama imati kupac koji je, pod uslovom da je bio savestan, ranije zatražio upis u zemljišne knjige, a ne onaj koji je prvi zaključio ugovor.

Pravno dejstvo upisa u zemljišne knjige počinje još od trenutka kada je zahtev za upis podnet zemljišno-knjižnom odeljenju suda

• ne od trenutka kada je sud doneo rešenje ili od trenutka kad je, molbi za upis sadržano sve ono što je od važnosti za upis
• za redosled upisa nije merodavan trenutak izvršenog upisa nego trenutak kada je zahtev za upis stigao u zemljišno-knjižnom odeljenju suda
• na svaki podnesak koji stigne u zemljišno-knjižno odeljenje stavlja se beleška o prijemu i u njoj navodi, dan, mesec i godina, sat a ako je potrebno i minut kad je molba stigla
• brojevi pod kojima su molbe zavedene u dnevniku označavaju njihov vremenski redosled

Načelo legaliteta označava da zemljišno-knjižni sud ispituje po službenoj dužnosti da li su ispunjeni zakonom predviđeni uslovi za upis.

• ako predlog koji je podnela stranka ne ispunjava potrebne uslove sud će odbiti molbu za upis

Postoje dve vrste uslova koje ispituje zemljišno-knjižni sud:

1. formalni uslovi predviđeni pravnim pravilima zemljišno-knjižnog prava; zemljišno-knjižni sud će dozvoliti upis ako su ispunjeni ovi uslovi
   1. ako prema zemljišno-knjižnom stanju nema prepreka za upis
      1. službenik koji vodi knjige prvo sastavlja izveštaj o sadržini postojećih upisa – lustrum da bi se traženje iz molbe moglo uporediti sa postojećim zemljišno-knjižnim stanjem
      2. ZKS ( zemljišno-knjižni sud) ispituje molbu na osnovu lustruma i ako utvrdi da nema smetnji za upis dozvoljava ga

• ako ima smetnji za upis ZKS odbija molbu za upis

1. ako su stranke sposobne da raspolažu predmetom na koji se odnosi upis a podnosilac ovlašćen da podnese molbu
2. ako se predlog za upis zasniva na sadržini podnetih isprava
   • ZKS ne može dozvoliti više od onoga što sadrži isprava ili nešto drugo a ne ono što sadrži isprava
3. ako isprava ima oblik koji je potreban za dozvolu upisa
   • isprava ne sme imati takve vidljive nedostatke koji slabe njenu verodostojnost
     • nečitljiva je, ili su neki delovi precrtani

2. materijalnopravni uslovi predviđeni u pojedinim pozitivnim propisima

Načelo pouzdanja (poverenja) u zemljišne knjige upućuje na to da je sadržina zemljišnih knjiga verodostojna, a to znači istinita i potpuna.

• ako se neko lice prilikom kupovine nepokretnosti ili preduzimanja nekog drugog pravnog posla u pogledu nepokretnosti, pouzda u sadržinu zemljišnih knjiga, i pri tome je savesno
  • pribaviće pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti i u slučaju kad zemljišna knjiga nepotpuno ili netačno izražava pravo stanje koje uistinu postoji
• savesni pribavilac prava svojine (i drugih stvarnih prava) na nepokretnosti se može pouzdati u zemljišne knjige i onda kada stanje u njima označeno nije istinito ili nije potpuno

O pouzdanju u zemljišne knjige govori se u dvostrukom smislu: pozitivnom i negativnom.

• pozitivni smisao pouzdanja ogleda se u tome što se savesni pribavilac stvarnog prava na nepokretnosti (savesno treće lice) može pouzdati da sve što je u zemljišne knjige upisano, kao pravo, zaista postoji
• negativni smisao se ogleda u tome što se savesni pribavilac stvarnog prava na nepokretnosti može pouzdati da ono što nije upisano u zemljišne knjige pravno ne postoji
  • sadržina uredno vođenih zemljišnih knjiga je ne samo istinita, nego i potpuna
    • obuhvata sva stvarna prava koja postoje na nepokretnosti
  • prava koja nisu upisana, a koja se inače mogu upisati u zemljišne knjige, kao i prava koja su bila upisana, pa su ekstrabulacijom izbrisana ne mogu se suprotstaviti savesnom trećem licu koje pribavlja pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti

Pravo svojine na nepokretnostima stiče se, upisom u javne knjige na osnovu ugovora o prodaji ili na osnovu nekog drugog pravnog akta. Javne knjige ovde znače u prvom redu zemljišne knjige.

Sukob pravnih osnova kada prvi kupac ima samo ugovor, a drugi je upisan u zemljišne knjige

1. isto lice S koje je kao sopstvenik upisano u zemljišne knjige zaključi ugovor o prodaji nepokretnosti sa jednim kupcem K1
2. ali tom prvom kupcu ne dozvoli upis u zemljišne knjige niti mu preda nepokretnu stvar u državinu
3. potom tu istu nepokretnost proda drugom kupcu K2 i taj docniji kupac upiše svoje pravo u zemljišne knjige
   • dva kupca su uzastopno, jedan za drugim, zaključila ugovore sa jednim istim sopstvenikom o istoj nepokretnosti.

• sukob pravnih osnova dvaju uzastopnih kupaca koji svoja prava izvode od istog zemljišno-knjižnog sopstvenika rešava se u korist docnijeg kupca koji je prvi i jedini upisao svoje pravo u zemljišne knjige
• načelo pouzdanja u zemljišne knjige zaštićuje pribavioca stvarnog prava na nepokretnosti samo ako je ovaj bio savestan
  • ako pribavilac nije bio savestan, a to znači ako je znao ili mogao znati da je lice od koga izvodi svoje pravo, zaključilo jedan raniji ugovor o prodaji onda će u sporu sa ranijim kupcem izgubiti, iako je prvi i jedini upisao svoje pravo u zemljišne knjiga
  • kako je ovakvo dokazivanje otežano jer prvi kupac treba da dokazuje da je docniji kupac znao za postojanje ranijeg ugovora o prodaji ili bar da je za to prema prilikama mogao znati, u praksi će uspeh ranijeg kupca K1 u sporu sa docnijim K2 biti znatno ređi nego što je to teorijski moguće

Sukob pravnih osnova kada prvi kupac ima nepokretnost u državini, a drugi kupac je upisan u zemljišne knjige

1. postoji kada sopstvenik S proda nepokretnost najpre kupcu K1 i preda mu u državinu (npr. K1 se useli u kuću)
2. prvi kupac se ne upiše u zemljišne knjige
3. potom zaključi novi ugovor o prodaji iste nepokretnosti sa drugim kupcem K2
4. ovom drugom kupcu dozvoli upis u zemljišne knjige
   • prvi kupac K1 ima faktičku vlast na nepokretnosti, a drugi kupac K2 upisan je u zemljišne knjige

• rešava se u korist docnijeg kupca koji je svoje pravo upisao u zemljišne knjige
  • kupac je dužan da vodi računa samo o onim činjenicama koje su upisane u zemljišne knjige
    • savestan je ako se pregledom zemljišnih knjiga uverio da je prodavac upisan u zemljišne knjige kao sopstvenik bez obzira da li je znao ili je mogao znati da je neko drugo lice pre njega kupilo istu nepokretnost od istog sopstvenika i da ju je dobilo u državinu
    • u nemačkom i švajcarskom pravu saznanje o činjenicama koje nisu upisane u zemljišne knjige ne utiče na pribaviočevu savest
  • u našoj praksi, izloženo je shvatanje da docniji kupac koji je svoje pravo upisao u zemljišne knjige može pobediti u sporu sa ranijim kupcem koji ima nepokretnost u državini, samo ako je bio savestan
    • kupac (i svaki drugi pribavilac) treba da pored zemljišno-knjižnog stanja ispita i faktičko stanje nepokretnosti
      • da ispita ko ima državinu na nepokretnosti
      • ako tu naiđe na lice koje nije upisano u zemljišne knjige, treba dalje da ispituje po kom osnovu ono drži nepokretnost
    • ako tako ne postupi zemljišno-knjižni pribavilac će biti nesavestan i zbog toga neće moći da se pozove na zaštitu koja se pruža onima koji se pouzdaju u zemljišne knjige

Lice koje kupuje nepokretnosti treba

• da proveri u zemljišnim knjigama da li je nepokretnost upisana na ime prodavca
• da li možda nije stigla neka molba koja bi imala prvenstvo pred njegovim zahtevom
• da proveri i to da li je sopstvenik upisan tri godine
  • fikcija apsolutne tačnosti zemljišnih knjiga
• da proveri i van knjižno stanje nepokretnosti
  • da ispita ko drži nepokretnost, da li je to sam sopstvenik ili neko drugo lice

Zemljišne knjige su javne knjige, što znači da je njihova sadržina dostupna svačijem saznanju.

• svako može tražiti da pogleda bilo koji zemljišno knjižni uložak i zahtevati da mu se izda pismeni izvod iz zemljišnih knjiga
• pravo razgledanja se odnosi na glavnu knjigu, zbirku isprava i na pomoćne knjige

Mogućnost razgledanja zemljišnih knjiga i dobijanje pismenog izvoda ne zavisi od toga da li lice koje traži uvid ili pismeni izvod iz zemljišnih knjiga, ima neki pravni interes za to.

• svako lice može tražiti da pogleda zemljišne knjige i zahtevati prepise ili izvatke
• znatno je šire od stanovišta, švajcarskog, nemačkog prava, u kojima je potrebno dokazivati opravdan interes da bi se zemljišne knjige mogle razgledati i da bi se dobio pismeni izvod.

Poznavanje zemljišno-knjižnog stanja se pretpostavlja i ta je pretpostavka neoboriva.

• onaj ko nije ispitao stanje nepokretnosti u zemljišnim knjigama ne može se pozivati na svoju savesnost
• moguća je samo savesnost u pogledu onih činjenica koje nisu upisane u zemljišne knjige
  • vanknjižno stanje

Zemljišne knjige vode organi javne vlasti-zemljišno-knjižni sudovi. 

• omogućava potpunu nepristrasnost kad je reč o sadržini upisa
• prilikom upisa u zemljišno-knjižni sud ispituje da li su ispunjeni potrebni uslovi
  • dosledna primena načela legaliteta
• može se smatrati da je sadržina zemljišnih knjiga verodostojna

Načelo upisa označava da se stvarna prava na nepokretnostima mogu steći samo upisom u zemljišne knjige. Navedeno načelo prihvatila je i sudska praksa.

Upis u zemljišne knjige (uknjižba), predstavlja način pribavljanja prava na nepokretnostima.

• ugovor sam po sebi ne prenosi pravo svojine
  • predstavlja samo pravni osnov (iustus titulus) za pribavljanje prava svojine
• da bi se pravo svojine prenelo sa prodavca na kupca potreban je i određen način pribavljanja (modus acquirendi)
  • kod pokretnih stvari to je predaja, kod nepokretnih uknjižba
• kad je reč o nepokretnostima koje su upisane u zemljišne knjige, pravo svojine ne može se steći predajom nepokretnosti u državinu kupca, nego tek upisom u zemljišne knjige

U francuskom pravu ugovor o prodaji prenosi pravo svojine sa prodavca na kupca.

U austrijskom i našem pravu prenos prava svojine ne događa se u trenutku zaključenja ugovora o prodaji.

• uknjižba predstavlja onaj trenutak kada prodavac prestaje da bude sopstvenik
  • upis prava svojine u zemljišne knjige ima konstitutivno dejstvo
    • uknjiženje stvara (konstituiše) pravo svojine na nepokretnosti, hipoteku ili stvarnu službenost
  • sve što je do upisa preduzeto predstavlja samo pripremu

Upis u zemljišne knjige je jedan zahtev forme koja se mora ispuniti u prenosu prava na nepokretnosti

• načelo upisa se zato ponekad u pravnoj teoriji naziva i formalno načelo

Prema načelu upisa stvarna prava na nepokretnostima stiču se i prestaju upisom u zemljišne knjige.

• najdoslednije primenjeno kod hipoteke
  • hipoteka se može steći samo upisom u zemljišne knjige ili druge javne knjige