Na zemljištu na kom je zgrada podignuta etažni vlasnici imaju određena prava, čija pravna priroda zavisi od toga da li je zemljište u:

• društvenoj ili građanskoj ili
  • vlasnici posebnih delova imaju trajno pravo korišćenja
  • vlasnici vrše pravo prema nameni zemljišta a ne proporcionalno veličini svojih posebnih delova
  • trajno pravo korišćenja je nepodeljeno, nedeljivo i neraskidivo povezano sa svojinom na posebnom delu
    • ne može se raspolagati njime
    • svako raspolaganje posebnim delom znači i automatsko raspolaganje neopredeljenim udelom u trajnom pravu korišćenja
  • privatnoj svojini
    • svaki vlasnik posebnog dela zgrade ima svojinu na idealnom delu građevinske parcele, srazmerno vrednosti svog posebnog dela prema ukupnoj vrednosti cele zgrade
    • nedeljiva susvojina dok zgrada postoji
    • kad zgrada prestane da postoji, zemljište dolazi pod opšti pravni režim susvojine
      • ako po prestanku zgrade, parcela bude prodana, cena će se podeliti srazmerno vrednosti posebnih delova
      • ako je moguća fizička deoba, deoba će se takođe vršiti srazmerno suvlasničkim idealnim delovima

Uzajamni odnosi vlasnika koji proističu iz etažne svojine u jednoj zgradi određuju se naročitim pravnim aktom, koji se pojavljuje u obliku tzv. opštih uslova ili u obliku ugovora.

Zajednički delovi zgrade su oni koji služe

1. zgradi kao celini tj. koji služe svim etažnim vlasnicima (stepenice, glavni zidovi, hodnici, tavan)
2. samo nekim, a ne svim posebnim delovima zgrade – posebna ulazna vrata, dimnjaci, tavanske i podrumske prostorije, terase, bunari

U našem pravnom sistemu, pravni režim na zajedničkim delovima zgrade nije jedinstven i pravi se razlika u zavisnosti od toga da li su u pitanju:

1. stambene zgrade u privatnoj svojini – porodične stambene
   • na zajedničkim delovima koji služe zgradi kao celini svi vlasnici posebnih delova imaju zajedničku nedeljivu svojinu
   • na delovima koji služe samo posebnim delovima zajedničku nedeljivu svojinu imaju vlasnici tih posebnih delova
2. stambene zgrade u društvenoj svojini – višestambene zgrade
   • na zajedničkim delovima koji služe zgradi kao celini svi vlasnici posebnih delova imaju trajno pravo korišćenja
   • na zajedničkim delovima koji služe samo nekim posebnim delovima, trajno pravo korišćenja imaju vlasnici tih posebnih delova

Vlasnici posebnih delova dužni su da učestvuju u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i to srazmerno vrednosti posebnih delova, prema ukupnoj vrednosti cele zgrade.

Etažni vlasnici upotrebljavaju zajedničke delove zgrade prema svojim potrebama i u onoj meri koja je potrebna radi korišćenja stana, a ne srazmerno veličini stana ni njegovoj vrednosti prema ukupnoj vrednosti cele zgrade.

Nedeljivost ove zajedničke svojine se ogleda u tome što je nerazdvojno povezana sa pravom svojine na posebnom delu

• zajedničkom svojinom se ne može raspolagati odvojeno od svojine na posebnom delu

ZAKON O ODRŽAVANJU POGLEDATI U ČITANCI

Imalac posebnog dela je ovlašćen da raspolaže tim delovima kao njihov potpuni i isključivi vlasnik.

1. ovlašćenje može preneti na društveno pravno lice ili na građanina, tj. građansko pravno lice, u kom slučaju sticalac postaje novi etažni vlasnik
   • pravnim poslom među živima ili testamentom, teretno i dobročino

• ako neko lice nije steklo stanarsko pravo na stan, vlasnik ima pravo da stan koristi za sopstvene potrebe, i potrebe članova svoje porodice, ili da ga izda u građanski zakup
  • građanski zakup je drukčiji od stanarskog prava
    • zakupac je u nepovoljnijem položaju nego nosilac stanarskog prava jer mu se otkaz može dati i iz razloga iz kojih nosiocu stanarskog prava ne može

Vlasnik može vršiti prepravke svog posebnog dela zgrade ako se time ne dira u poseban deo drugog vlasnika ili u delove koji služe zgradi kao celini ili posebnom delu drugog vlasnika.

Opravke pojedinih posebnih delova radi njihovog održavanja u ispravnom stanju vrše njihovi etažni vlasnici o svom trošku

• vlasnik je dužan da o svom trošku izvrši opravke na svom posebnom delu ako je to neophodno da bi se:
  • otklonila šteta za poseban deo drugog vlasnika
  • delove zgrade koji služe zgradi kao celini
  • posebnom delu drugog vlasnika

Ova pravila važe bilo da se poseban deo nalazi u porodičnoj stambenoj zgradi, bilo u višestambenoj.

Potpuno uređenje etažne svojine izvršeno je 1959. godine Zakonom o svojini na delovima zgrade koji je više puta menjan i dopunjavan. U Srbiji je kasnije usvojen kao republički zakon.

Etažna svojina je pravo svojine na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži kao posebnim (fizičkim) delovima zgrade, s kojim su neraskidivo povezana određena prava na zajedničkim delovima zgrade i na zemljštu na kome je zgrada podignuta.

Poseban deo zgrade koji je predmet etažne svojine može se nalaziti u:

1. porodičnoj stambenoj zgradi – zgradi koja se sastoji iz najviše 2 veća ili 3 manja stana
2. višestambenoj zgradi
   • višestambena zgrada kao celina i zajednički delovi te zgrade, uvek je u društvenoj svojini, čak i kad su svi njeni posebni delovi u svojini građana, odnosno građanskih pravnih lica

Za poslovnu prostoriju smatraju se jedna ili više prostorija namenjenih vršenju poslovne delatnosti jednog korisnika, koje čine građevinsku celinu i imaju zaseban ulaz.

Stan prestavlja skup prostorija namenjenih da služe stambenim potrebama korisnika, koje čine građevinsku celinu i imaju zaseban glavni ulaz.

1. može obuhvatiti deo sprata, ceo sprat, ili delove sprata, ili čak sve prostorije koje se nalaze na 2 sprata odnosno etaža

Stan i poslovne prostorije kao posebni delovi zgrade su u prometu, ali ne i pojedini delovi stana odnosno poslovne prostorije bez obzira na kvadraturu stana ili poslovne prostorije, broj prostorija i njihovu veličinu.

Stan odnosno poslovna prostorija je sa gledišta prava svojine i pravnog prometa osnovna pravna jedinica.

Predmet etažne svojine mogu biti samo pojedini stanovi i pojedine poslovne prostorije, što znači da predmet etažne svojine ne mogu biti:

1. prostorije koje  nisu  celina  za  sebe  kao  što  su  stan  i  poslovna  prostorija
2. delovi zgrada koji su po građevinskoj situaciji deo stana ili deo poslovne prostorije

Poseban deo može biti u isključivoj svojini jednog subjekta, fizičkog ili pravnog lica, ali na njemu može postojati i susvojina, ili zajednička svojina bračnih drugova.

Etažna svojina se stiče po opštim pravilima koja važe za sticanje prava svojine:

2. izgradnjom stana, kupovinom, zamenom, poklonom, nasleđivanjem, pretvaranjem zajedničke svojine ili susvojine u etažnu svojinu

Ugovor o otuđenju (prodaji, trampi, poklonu) mora biti zaključen u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overeni kod suda.

3. u protivnom ugovor ne proizvodi pravno dejstvo

Prema Zakonu o braku i porodičnim odnosima Srbije imovina stečena radom i u toku trajanja porodične zajednice je zajednička imovina svih članova porodične zajednice, koji su učestvovali u njenom sticanju.

• porodičnu zajednicu čine bračni, odnosno vanbračni drugovi, njihova deca i drugi srodnici, koji zajedno žive i zajednički privređuju

Zajedničkom imovinom članovi porodične zajednice upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno.

Prava članova porodične zajednice na nepokretnostima koje su njihova zajednička svojina upisuju se u zemljišne i druge javne knjige na ime svih članova koji su svojim radom učestvovali u sticanju, kao njihova zajednička svojina na neopredeljenim delovima.

• ako je kao vlasnik upisan samo jedan član prodične zajednice
  • smatra se da je vlasnik lice koje je kao takvo upisano
  • po predlogu ostalih članova u zemljišne, odnosno druge javne knjige se može upisati zabeležba o pravu zajedničke svojine
    • ostali članovi porodične zajednice mogu pobijati ugovor o otuđenju ili opterećenju nepokretnosti zaključen posle upisa zabeležbe od strane lica označenog u zemljišnim knjigama kao vlasnika
  • ako član porodične zajednice neovlašćeno otuđi stvar zajednički stečenu u porodičnoj zajednici
    • ostali članovi porodične zajednice imaju pravo zahtevati
      • da im se u ostalim stvarima i potraživanjima dosudi odgovarajući deo
      • da im član porodične zajednice, koji je otuđenje izvršio, isplati naknadu u novcu prema veličini njihovih delova

Imovinske vrednosti stečene radom u vanbračnoj zajedinici ne mogu pripasti samo jednom od vanbračnih drugova.

• vanbračni drug može tražiti vrednost svog rada uloženog u poslove domaćinstva i privrednog gazdinstva drugog vanbračnog druga, ako je tim radom prinovljeno i unapređeno imanje drugog vanbračnog druga i u srazmeri u kojoj je svojim radom doprineo da nastane ova korist
• vanbračni drug ima pravo na naknadu za svoj rad i kada nije uvećana ili unapređena imovina drugog vanbračnog druga, ako se požrtvovano zalagao radi ličnih potreba članova domaćinstava (čuvanje dece) ili u drugim poslovima domaćinstava i privrednog gazdinstva
  • u takvom slučaju može se dopustiti primerena naknada s obzirom na dužinu trajanja vanbračne zajednice, vrstu, količinu i značaj uloženog rada, imovinske i porodične prilike jedne i druge strane i slično

Imovina stečena radom u vanbračnoj zajednici pre zaključenja braka i posle razvoda je zajednička

• može se ugovoriti ili se iz konkludentnih radnji može zaključiti, da su stranke htele da im pribavljene stvari budu zajedničke

Prema Zakonu o braku i porodičnim odnosima Srbije „imovina stečena radom muškarca i žene u vanbračnoj zajednici jeste njihova zajednička imovina“.

Deoba zajedničke imovine bračnih drugova može se tražiti za vreme braka i posle njegovog prestanka a pravo da traže deobu imaju:

• bračni drugovi
• naslednici umrlog bračnog druga
• poverilac jednog bračnog druga ukoliko svoje potraživanje ne može da ostvari iz posebne imovine tog bračnog druga

Načini deobe zajedničke svojine bračnih drugova:

• Sporazumno
  • prilikom sporazumne deobe dozvoljeni su svi modaliteti koje pravo poznaje
    • pretvaranje u režim susvojine sa opredeljenim idealnim suvlasničkim udelima, kojima se može raspolagati
    • realna deoba tako što će neke stvari pripasti u isključivu svojinu jednom bračnom drugu, a druge u isključivu svojinu drugom bračnom drugu
    • realna deoba tako što će sve stvari pripasti jednom bračnom drugu u isključivu svojinu, a drugi za svoj deo biti isplaćen u novcu.
  • Bez sporazuma
    • deobu sprovodi sud
    • koliki je udeo svakog bračnog druga u zajedničkoj imovini određuje se prema njegovom doprinosu
      • sud može naći da je udeo jednog bračnog druga u zajedničkoj imovini dve trećine, a drugog jedna trećina, ili da su udeli jednaki
    • utvrđivanjem udela svakog bračnog druga u zajedničkoj imovini režim zajedničke svojine pretvara se u režim susvojine
      • umesto neopredljenih delova na stvarima iz zajedničke svojine, svaki bračni drug sada postaje suvlasnik svake stvari
        • imalac jednog određenog idealnog dela kojim se može raspolagati
          • jedna polovina, dve trećine
        • u slučaju kada je udeo jednog bračnog druga u zajedničkoj imovini nesrazmerno manji od udela drugog bračnog druga
          • sud može na zahtev jednog ili drugog bračnog druga, tom bračnom drugu dosuditi naknadu u novcu prema vrednosti njegovog dela
        • vrednost pojedinih stvari i ukupna vrednost zajedničke imovine utvrđuje se prema cenama u vreme donošenja sudske odluke a prema stanju stvari u momentu prestanka bračne zajednice
        • na zahtev bračnog druga dosuđuje mu se u isključivu svojinu, i to povrh njegovog udela u zajedničkoj svojini – bez uračunavanja u njegov deo:
          • stvari koje služe isključivo za njegovu ličnu upotrebu, ako njihova vrednost nije nesrazmerna, u odnosu na ukupnu vrednost zajedničke imovine
          • stvari koje služe samo detetu ili su namenjene njegovoj neposrednoj upotrebi, ako je zajedničko dete povereno na čuvanje i vaspitanje tom bračnom drugu, a vrednost stvari nije nesrazmerno velika u odnosu na vrednost celokupne zajedničke imovine
        • na zahtev bračnog druga dosuđuju mu se u isključivu svojinu ali na ime njegovog udela u zajedničkoj svojini – uz uračunavanje u njegov deo:
          • stvari koje služe isključivo za njegovu ličnu upotrebu ako je njihova vrednost nesrazmerna, u odnosu na ukupnu vrednost zajedničke imovine ili u odnosu na stvari koje služe za ličnu upotrebu drugog bračnog druga
          • stvari koje služe samo detetu ili su namenjene njegovoj neposrednoj upotrebi, ako je zajedničko dete povereno na čuvanje i vaspitanje tom bračnom drugu, a vrednost stvari je nesrazmerno velika u odnosu na vrednost celokupne zajedničke imovine
          • pokretne stvari koje je bračni drug zadržao posle prekida zajedničkog života i bio u njihovoj neprekidnoj mirnoj državini najmanje tri godine
          • stvari koje bračnom drugu služe za vršenje njegovog zanata ili zanimanja ako njihova vrednost nije nesrazmerno velika u odnosu na vrednost celokupne zajedničke imovine
          • uračunavanje vrednosti ovih stvari bračnom drugu u njegov deo vrši se ili tako što se drugom bračnom drugu srazmerno poveća suvlasnicki udeo na ostalim stvarima iz zajedničke svojine, ili tako što mu se izvesne stvari iz zajedničke svojine dosuđuju u isključivu svojinu
            • može, ako na to pristane, biti kompenziran i tako što će mu prvi bračni drug iz svoje posebne imovine isplatiti odgovarajuću novčanu sumu ili mu ustupiti druge stvari odgovarajuće vrednosti

Zajedničkom imovinom (svojinom), kao celinom, bračni drugovi upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno.

Svojim neopredeljenim udelom u zajedničkoj imovini bračni drug ne može raspolagati niti ga može opteretiti pravnim poslom među živima.

• mogao bi, znači, svojim neopredeljenim udelom raspolagati samo putem testamenta

Bračni drugovi mogu ugovoriti da upravljanje i raspolaganje celokupnom zajedničkom imovinom ili njenim delovima vrši jedan od njih.

• ugovor se može ograničiti i samo na upravljanje ili samo na raspolaganje
• kada drugačije nije ugovoreno upravljanje obuhvata i raspolaganje u okviru redovnog poslovanja

Ako je dozvoljeno sticanje od nevlasnika, sa više razloga se mora (pod istim uslovima) dopustiti sticanje od bračnog druga, koji je u pogledu stvari iz zajedničke svojine jedan od dva vlasnika (zajedničara).

Pravo svojine je jedno subjektivno građansko pravo, dok je imovina skup imovinskih prava i obaveza koji pripadaju jednom subjektu tu, prema tome, pored prava svojine dolaze i druga stvarna i uopšte apsolutna prava, zatim obligaciona prava (potraživanja) i, najzad, imovinske obaveze.

Odvojena svojina bračnog druga je pravo svojine na pokretnim i nepokretnim stvarima iz njegove odvojene imovine. Prema našim pozitivnim propisima, u braku paralelno postoje

1. režim odvojene imovine bračnih drugova
   • Odvojenu imovinu bračnog druga sačinjavaju:
     1. imovina koju je bračni drug imao u času zaključenja braka
     2. imovina koju je bračni drug stekao u toku braka ali ne radom vec nasleđem, poklonom ili drugim oblicima besteretnog sticanja

• imovina koja je pripadala bračnom drugu na osnovu deobe zajedničke imovine izvršene u toku trajanja bračne zajednice

1. imovina stečena radom u toku braka, ali pošto je nastupio trajan faktički prekid bračne zajednice
2. imovina koju je žena unela u brak kao miraz
3. plodovi na stvari na kojima bračni drug ima posebnu svojinu, ukoliko nisu ostvareni radom bračnih drugova

• svojom odvojenom imovinom bračni drug raspolaže i upravlja samostalno
  • može ovlastiti svog bračnog druga ili neko treće poslovno sposobno lice da kao zastupnik odnosno punomoćnik upravlja i raspolaže njegovom odvojenom imovinom
• ako je tokom trajanja zajedničkog života u braku došlo do neznatnog ili znatnog uvećanja vrednosti posebne imovine jednog supružnika drugi supružnik ima pravo na potraživanje ili udeo u novcu srazmerno svom doprinosu

1. režim njihove zajedničke imovine

Zajednička imovina je ona koju su supruzi stekli radom u toku bračne zajednice iz čega proizilaze njene sledeće karakteristike

• Zajednička imovina potiče od rada bračnih drugova, odvojenog ili zajedničkog
  1. veza između rada i zajedničke imovine može biti
     1. neposredna – kad je u pitanju rad koji donosi zaradu
     2. posredna – kad je u pitanju rad kojim se drugom bračnom drugu omogućuje ili olakšava sticanje zarade, ili mu se omogućava sticanje veće zarade
  2. ne podrazumeva samo rad koji doprinosi (neposredno i posredno) povećanju zajedničke imovine, već i rad koji doprinosi njenom održavanju ili čini da je njeno smanjenje manje nego što bi bilo
     • recimo, održavanjem postojeće odeće smanjuju se izdaci na novu odeću
  3. u zajedničku imovinu ulazi i ono što je stečeno igrom na sreću, a u teoriji i sudskoj praksi precizirano je da u zajedničku imovinu ulaze i:
     1. prihodi od zajedničke imovine, kako oni koji su rezultat rada tako i oni koje imovina daje bez rada
        • zakupnina, kirija, kamata
     2. prihodi od posebne imovine koji su ostvareni radom bračnih drugova

• stvari nabavljene iz zajedničke imovine

1. naknade koje su po raznim osnovama dobijene za stvari iz zajedničke imovine
   • npr naknada štete

• Subjekti zajedničke svojine (zajedničari) su bračni drugovi
  1. iz punovažnog braka
     1. u zajedničku imovinu ulaze imovinske vrednosti stečene radom od trenutka zaključenja braka do njegovog prestanka razvodom, smrću, proglašenjem nekog lica za umrlo
  2. iz nevažećeg braka
     1. u zajedničku imovinu ulaze imovinske vrednosti stečene od zaključenja braka do poništenja pravosnažnom sudskom presudom

• U zajedničku imovinu ulaze samo one imovinske vrednosti koje su stečene dok je postojala bračna zajednica.

Na stvarima poklonjenim na ime oba bračna druga zasniva se susvojina, a ne zajednička svojina bračnih drugova i to iz dva razloga:

• ove imovinske vrednosti ne potiču od rada bračnih drugova
• režim susvojine je opšti u odnosu na režim zajedničke svojine i primenjuje se uvek kad zakonom nije uveden režim zajedničke svojine

Nepokretnosti koje pripadaju bračnim drugovima kao zajedničarima, upisuju se u zemljišne ili druge javne knjige na ime oba bračna druga, kao njihova zajednička imovina na neopredeljenim delovima.

• ako je kao vlasnik upisan samo jedan bračni drug, smatraće se kao da je upis izvršen na ime oba bračna druga
• ako su bračni drugovi upisani kao suvlasnici na opredeljenim delovima, smatraće se da su na ovaj način izvršili deobu zajedničke imovine

Zajednička svojina je pravo svojine koje imaju dva ili više lica (zajedničara) na istoj stvari, ali tako da njihovi udeli nisu određeni, pa se shodno tome njima ne može ni raspolagati dok traje režim zajedničke svojine.

Udeli zajedničara (titulara zajedničke svojine) nisu određeni ni idealno ni realno, pa se kao pravna zajednica, zajednička svojina razlilkuje od susvojine (kod koje su delovi suvlasnika određeni idealno, pri čemu suvlasnik može raspolagati tim idealnim delom) i od etažne svojine (kod koje je deo etažnog vlasnika fizički određen i njime se može samostalno raspolagati).

U našem današnjem pravu postoji više slučajeva zajedničke svojine, od kojih su neki tipični, a drugi pokazuju izvesna odstupanja od opšteg režima.

1. u nekim slučajevima zajednička svojina je deljiva
2. u drugim ne samo što je nepodeljiva dok postoji kao režim zajedničke svojine, vec je i nedeljiva
3. u nekim slučajevima zajednička svojina je samostalno pravo kojim zajedničari sporazumno mogu raspolagati
4. u drugim je akcesorno pravo, te se automatski prenosi sa prenosom prava svojine uz koje ide

Susvojina je čisto imovinska zajednica za razliku od zajedničke svojine kod koje postoji srodnička ili neka druga povezanost.

• suvlasnike povezuju samo imovinski interesi
• ako se oni ne mogu uskladiti ne postoji ni jedan drugi razlog daljeg trajanja susvojine

Suvlasnici mogu tražiti da se izvrši deoba i tako izazvati prestanak susvojine.

• svaki suvlasnik ima pravo da zahteva deobu
  • pravo na deobu nastaje u trenutku sticanja suvlasničkog svojstva i traje za sve vreme susvojine
  • ne zastareva
• deoba se ne može zahtevati u nevreme
  • suvlasnik ne može tražiti deobu u trenutku kada bi zbog određenih okolnosti u kojima se suvlasnici nalaze, mogla prouzrokovati šteta drugim suvlasnicima
  • suvlasnici obavljaju žetvu pa jedan od suvlasnika usred preduzetog posla zahteva deobu
• odricanje prava na deobu
  • ako suvlasnici zaključe ugovor kojim se zauvek odriču svojih prava da zahtevaju deobu ugovor ne važi
  • suvlasnici se mogu odreći ovog prava privremeno
    • sporazum proizvodi pravna dejstva ako je zaključen na određeni rok, posle kog suvlasnici opet mogu tražiti deobu
      • u uporednom pravu – rok ne može biti duži od 5 godina, ali se može obnoviti
    • sporazum proizvodi pravna dejstva i prema pojedinačnom pravnom sledbeniku
      • ako je ovaj znao ili ako je na osnovu okolnosti mogao saznati da je pravo da se zahteva deoba isključeno na određeno vreme
      • isto važi i za naslednike
    • način deobe sporazumom suvlasnika
      • svaki pojedini suvlasnik može zahtevati da se deoba izvrši
        • za odluku o načinu na koji će se deoba izvršiti nije dovoljna većina glasova, potrebna je jednoglasnost
      • suvlasnici mogu stvar:
        • fizički podeliti – fizička ili naturalna deoba
          • ako deo stvari koja treba da pripadne jednom suvlasniku ne odgovara vrednosti njegovog udela može mu se dati
            1. razlika u novcu
            2. učiniti poklon u iznosu razlike
          • odlučiti da se stvar proda – civilna deoba, deoba po vrednosti
            • dobijena vrednost se deli srazmerno udelu
          • stvar može pripasti jednom vlasniku, a on može isplatiti ostale – deoba isplatom udela
        • način deobe sudskom deobom
          • ako se suvlasnici ne mogu sporazumeti o načinu deobe, odluku će doneti sud
          • sud će odlučiti da se stvar fizički podeli kad god je to moguće
          • ako fizička deoba nije moguća sud može odlučiti da se deoba izvrši prodajom stvari – civilna deoba
        • sudska javna prodaja može biti dobrovoljna i izvršna
          • dobrovoljna sudska javna prodaja prema pravilima vanparničnog postupka – ako su suvlasnici saglasni da se izvrši civilna deoba
          • izvršna sudska javna prodaja – ako suvlasnici nisu postigli sporazum, a sud odluči da se izvrši civilna deoba
          • na sudskoj javnoj dražbi mogu učestvovati suvlasnici, a stvar se prodaje najboljem ponudiocu
          • lice koje ima zakonsko pravo preče kupovine nepokretnosti ima prvenstvo nad najboljim ponudiocem, ako odmah po zaključenju nadmetanja izjavi da kupuje stvar pod istim uslovima
            • suvlasnik uživa prvenstvo na sudskoj javnoj prodaji ako mu je pravo preče kupovine priznato posebnim zakonodavstvom

Susvojina može nastati na osnovu ugovora o prodaji i kupovini, poklonu, razmeni itd.

• tako što se stvar kupuje zajedno i na osnovu kupovine suvlasničkog udela
• za sticanje susvojine potreban je ugovor i način sticanja
  • za pokretne stvari to je sticanje sudržavine, a za nepokretne je upis u zemljišne knjige

Susvojina može nastati i :

• na osnovu ugovora o ortakluku
  • kada npr. dva ili više lica ulažući sredstva i rad zajednički podižu zgradu tako da svaki od njih stiče pravo na udeo na celoj zgradi
  • za punovažnost se zahteva pismena forma – ugovor koji nije u pismenoj formi ne proizvodi pravna dejstva
  • posle izvesnog kolebanja sudovi su u načelu prihvatili shvatanje da i u slučaju usmenog ugovora o zajedničkom građenju ugovornici stiču susvojinu
• deobom zajedničke imovine naslednika ili bračnih drugova
  • sanaslednici mogu sporazumno odrediti način na koji će izvršiti deobu nasledstva
  • deoba može biti fizička, civilna, isplatom udela, i deoba uz doplatu
  • sanaslednici se mogu saglasiti da se na pojedinim ili na svim stvarima uspostavi susvojina
• održajem
  • ako jedno lice kupi suvlasnički udeo, a prilikom kupovine nije znalo niti je moglo znati da lice od koga kupuje udeo nije suvlasnik
  • ako uz to prođe rok potreban za održaj takve stvari steći će pravo na suvlasničkom udelu
  • u sudskoj praksi preovlađuje shvatanje da suvlasnik može održajem steći suvlasnički udeo drugog suvlasnika pod opštim uslovima koji su inače predviđeni za održaj

Suvlasnik zajedno sa ostalim suvlasnicima ima pravo da upravlja stvarju tj. pravo na donošenje odluka o upotrebi stvari, unapređenju, održavanju i očuvanju.

• kod isključivog prava svojine upravljanje stvarju ne postoji kao posebna i izdvojena funkcija
  • ulazi u sopstvenikova ovlašćenja da stvar upotrebljava, pribira plodove i raspolaže stvarju
• nije neophodno da suvlasnik neposredno učestvuje u preduzimanju svakog pojedinačnog akta upravljanja
• nije neophodno da postoji saglasnost svih suvlasnika za svaki akt

Sve akte upravljanja možemo podeliti na:

• Poslove redovnog upravljanja
  • potrebna je saglasnost suvlasnika čiji udeli čine više od 1/2 vrednosti stvari – saglasnost većine
    • većina se ne računa po broju lica nego po veličini udela
    • ako većine nema posao se ne može preduzeti
      • suvlasnik koji smatra da je to neophodno može zahtevati da o preduzimanju posla odluči sud
    • obuhvata poslove koji su potrebni za održavanje i očuvanje stvari
      • npr opravke koje služe održavanju stvari
        • pretresanje krova i zamena crepova da krov ne bi prokišnjavao
      • ima poslova za koje treba predvideti mogućnost da ih obavi i makar jedan suvlasnik i bez saglasnosti ostalih suvlasnika
        • slučajevi u kojima suvlasnik na račun svih suvlasnika preduzima hitne mere koje su potrebne da se stvar sačuva od štete
        • slučajevi preduzimanja poslova koji su neophodni za održavanje i očuvanje suštine stvari
          • najuži krug tekućeg upravljanja
        • Poslove koji prevazilaze okvire redovnog upravljanja
          • potrebna je saglasnost svih suvlasnika
            • ako se bar jedan suvlasnik protivi izvršenju posla, odluka se ne može doneti i ovakav posao se ne može preduzeti
          • vrste:
            1. poslovi koji imaju obeležje upravljanja, ali prelaze granice redovnog upravljanja
               • poslovi kojima se menja kultura zemljišta ili način korišćenja
               • radovi kojima se obnavlja ili transformiše stvar radi povećanja vrednosti, korisnosti ili prihoda
               • radovi kojima se vrše popravke ili prepravke
               • ugovor o zakupu
                 • ranije predstavljao običan redovan posao za čije zaključenje se zahtevala saglasnost većine
                 • danas je kod nas potrebna jednoglasnost

1. poslovi koji ne znače upravljanje nego raspolaganje stvarju
   • saglasnost svih suvlasnika je potrebna za preuzimanje poslova faktičkog i pravnog raspolaganja celom stvarju
   • jednoglasnost je potrebna za
     • otuđenje cele stvari
     • promena namene stvari
     • konstituisanje stvarnih službenosti, plodouživanja, i ostalih ličnih službenosti
     • konstituisanje založnog prava i realnih tereta na celoj stvari

Suvlasnik ima pravo da samostalno raspolaže svojim udelom.

• ako suvlasnik proda svoju trećinu , kupac neće steći svojinu ni na jednom realnom delu stvari, on će samo stupiti na mesto suvlasnika, prodavca

Svaki suvlasnik može vršiti svoja ovlašćenja u odnosu na stvar, samo uz saglasnost ostalih suvlasnika

• nekad se traži saglasnost svih, a nekad samo većine

Suvlasnik ima pravo na državinu stvari.

• nijedan od njih ne može imati isključivu državinu stvari
  • svi suvlasnici zajedno imaju sudržavinu na stvari
• suvlasnici stvar mogu držati na različite načine:
  • zajednički – tri studenta kupe tv i u zajedničkoj sobi gledaju program
  • sukcesivno – 10 dana jedan upotrebljava motor, potom 10 dana drugi
  • posredno – suvlasnici mogu izdati stvar u zakup i držati je posredstvom zakupca
• suvlasnik mora da ima mogućnost da vrši faktičku vlast, makar posredno
  • ako ga treća lica ili suvlasnici u tome ometaju, suvlasnik ima pravo na državinsku (posesornu) tužbu
  • ima pravo da pravo da podnese državinsku tužbu za povraćaj državine bez obzira na to da li mu je treće lice oduželo državinu ili su ga suvlasnici isključili iz mogućnosti da drži stvar

Svaki suvlasnik ima pravo na upotrebu stvari.

• suvlasnik je dužan da poštuje isto takvo pravo ostalih suvlasnika
  • suvlasnik može upotrebljavati stvar samo u onoj meri u kojoj ne povređuje prava ostalih suvlasnika
• suvlasnik ima pravo da upotrebljava stvar srazmerno udelu koji ima na stvari
  • ako je u kupovini automobila učestvovao sa trećinom kupovne cene on će imati pravo da vozi automobil u jednoj trećini od ukupnog vremena za vožnju
• ima slučajeva u kojima se upotrebom ne iscrpljuju korisna svojstva stvari
  • tada nije neophodno da se suvlasniku ograniči upotreba u srazmeri njegovog udela nego u onoj meri u kojoj ne povređuje prava ostalih suvlasnika
  • može prolaziti putem koji postoji na suvlasničkom zemljištu onoliko puta koliko mu je potrebno a ne onoliko koliko je srazmerno njegovom udelu
• plodovi i ostali prihodi od stvari pripadaju suvlasnicima srazmerno veličini njihovih udela
  • suvlasnik ima pravo na onoliko plodova i drugih prihoda koliki je obim njegovog udela
    • suvlasnik čiji udeo iznosi 1/3 ima pravo tačno na trećinu plodova ni više ni manje
  • suvlasnik je dužan da učestvuje u snošenju troškova upotrebe, upravljanja, održavanja i očuvanja stvari srazmerno veličini svog udela
  • suvlasnik je dužan da snosi terete koji se odnose na celu stvar srazmerno veličini svog udela

Prema jednom shvatanju suvlasnik je sopstvenik svog udela, i ako nešto drugo nije određeno pretpostavlja se da su suvlasnički delovi jednaki.

• pretpostavka je oboriva
  • svaki suvlasnik može tvrditi da su udeli drugačije određeni, ali teret dokazivanja onda pada na njega

Suvlasnik može raspolagati svojim udelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika.

• ovo pravilo je prihvaćeno kod nas, a nalazilo se i među pravilima našeg predratnog prava
  • postoje izuzeci kao što je slučaj sa čehoslovačkim pravom
    • ograničeno pravo raspolaganja suvlasnika svojim udelom
    • suvlasnik može preneti svoj udeo na ostale suvlasnike, ili svoje potomke, ali ako želi da ga prenese na treće lice mora imati saglasnost svih suvlasnika
  • raspolaganje obuhvata mogućnost otuđenja i opterećenja udela
    • može prodati ili pokloniti svoj udeo
    • može konstituisati na svom udelu sva stvarna prava koja ne diraju u stvar već su uperena na vrednost ili plodove koje stvar daje
      • može opteretiti stvar hipotekom
      • može konstituisati pravo plodouživanja i pravo upotrebe
      • može konstituisati realne terete
    • ne može konstituisati pravo službenosti ni pravo stanovanja
    • suvlasnik pokretne stvari može konstituisati založno pravo na svom delu