Potpuno uređenje etažne svojine izvršeno je 1959. godine Zakonom o svojini na delovima zgrade koji je više puta menjan i dopunjavan. U Srbiji je kasnije usvojen kao republički zakon.
Etažna svojina je pravo svojine na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži kao posebnim (fizičkim) delovima zgrade, s kojim su neraskidivo povezana određena prava na zajedničkim delovima zgrade i na zemljštu na kome je zgrada podignuta.
Poseban deo zgrade koji je predmet etažne svojine može se nalaziti u:
- porodičnoj stambenoj zgradi – zgradi koja se sastoji iz najviše 2 veća ili 3 manja stana
- višestambenoj zgradi
- višestambena zgrada kao celina i zajednički delovi te zgrade, uvek je u društvenoj svojini, čak i kad su svi njeni posebni delovi u svojini građana, odnosno građanskih pravnih lica
Za poslovnu prostoriju smatraju se jedna ili više prostorija namenjenih vršenju poslovne delatnosti jednog korisnika, koje čine građevinsku celinu i imaju zaseban ulaz.
Stan prestavlja skup prostorija namenjenih da služe stambenim potrebama korisnika, koje čine građevinsku celinu i imaju zaseban glavni ulaz.
- može obuhvatiti deo sprata, ceo sprat, ili delove sprata, ili čak sve prostorije koje se nalaze na 2 sprata odnosno etaža
Stan i poslovne prostorije kao posebni delovi zgrade su u prometu, ali ne i pojedini delovi stana odnosno poslovne prostorije bez obzira na kvadraturu stana ili poslovne prostorije, broj prostorija i njihovu veličinu.
Stan odnosno poslovna prostorija je sa gledišta prava svojine i pravnog prometa osnovna pravna jedinica.
Predmet etažne svojine mogu biti samo pojedini stanovi i pojedine poslovne prostorije, što znači da predmet etažne svojine ne mogu biti:
- prostorije koje nisu celina za sebe kao što su stan i poslovna prostorija
- delovi zgrada koji su po građevinskoj situaciji deo stana ili deo poslovne prostorije
Poseban deo može biti u isključivoj svojini jednog subjekta, fizičkog ili pravnog lica, ali na njemu može postojati i susvojina, ili zajednička svojina bračnih drugova.
Etažna svojina se stiče po opštim pravilima koja važe za sticanje prava svojine:
- izgradnjom stana, kupovinom, zamenom, poklonom, nasleđivanjem, pretvaranjem zajedničke svojine ili susvojine u etažnu svojinu
Ugovor o otuđenju (prodaji, trampi, poklonu) mora biti zaključen u pismenoj formi, a potpisi ugovarača overeni kod suda.
- u protivnom ugovor ne proizvodi pravno dejstvo
