Pojam i vrste nepokretnih stvari (Nepokretnosti)
1. Pojam i pravna priroda
- Definicija: Nepokretnosti (res immobilis) su stvari koje su trajnije locirane na tačno određenom delu površine planete Zemlje i koje se prema pozitivnim pravnim pravilima smatraju nepokretnim stvarima.
- Savremeno shvatanje (Napuštanje stare teorije): Tradicionalno stanovište da je nepokretnost samo ono što se ne može pomeriti bez uništenja je anahrono, jer se danas cele zgrade mogu preseliti na drugu lokaciju. Zbog toga je danas za pravnu prirodu ključna određenost mesta (), a ne sama (ne)mogućnost fizičkog prenošenja.
2. Predmet i obim (Kumulativni uslovi za svojstvo nepokretnosti) Da bi se neki činilac smatrao nepokretnom stvari u stvarnopravnom smislu, mora ispuniti dva kumulativna uslova: fizički i pravni.
- Fizički uslov (Stacioniranost): Stvar mora biti trajnije pozicionirana u prostoru i vremenu (situs, odnosno statio).
- Način utvrđivanja: Pozicija se utvrđuje kroz sistem geodetskih referentnih tačaka (državni sistem Agros i GPS), a rezultati su vidljivi na katastarskom planu (dvodimenzionalnom prikazu parcela i objekata).
- Odstupanja u prirodi: Fizički uslov predstavlja izazov kod nepokretnosti sa promenljivom pozicijom, poput klizišta ili plivajućih ostrva (npr. Vlasinsko jezero), čije se stvarne koordinate na terenu moraju naknadno korigovati u katastarskoj mreži.
- Pravni uslov (Mogućnost uspostavljanja vlasti): Stvar mora biti u pravnom prometu (res in commercio) i pogodna za prisvajanje.
- Samo one nepokretnosti koje su evidentirane u katastru smatraju se stvarima u prometu i samo one mogu biti predmet kupoprodaje, poklona ili trampe.
3. Sticanje instituta (Konstituisanje i prenos prava)
- Način sticanja (): Pravo svojine i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču se, prenose i ograničavaju isključivo upisom u Katastar nepokretnosti.
- Načelo pouzdanja i savesnost: Polazi se od zakonske pretpostavke da su podaci u katastru istiniti i potpuni, te savesno lice (sticalac) ne može snositi štetne posledice zbog oslanjanja na taj registar.
- Izuzetak za dejstvo: Iako se u izuzetnim zakonskim slučajevima pravo može steći i pre upisa u registar, ono će proizvoditi pravno dejstvo prema savesnim trećim licima tek od trenutka formalnog upisa u katastar. Primenjuje se rimsko pravilo o ograničenju prenosa ovlašćenja: Nemo plus iuris transfere ad alium potest quam ipse habet (Niko na drugog ne može preneti više prava nego što i sam ima).
4. Prava i obaveze titulara (Vrste nepokretnosti) Kao objekti svojinskih prava, u srpskom pozitivnom pravu (Zakon o državnom premeru i katastru i Zakon o prometu nepokretnosti), nepokretnosti se klasifikuju u tri kategorije:
- Zemljište: Poljoprivredno, šumsko, građevinsko, vodno.
- Zgrade i građevinski objekti: Nadzemni i podzemni građevinski objekti (fizički spojeni sa tlom).
- Posebni delovi objekata: Stanovi, poslovni prostori, garaže, na kojima prema zakonu može postojati zasebno pravo svojine.
- Numerus clausus (Zatvoren sistem): Iako zakon koristi reč „i drugi građevinski objekti“, lista vrsta nepokretnosti u pravnom sistemu Srbije je striktno zatvorena (utvrđena zakonima) i ne mogu se autonomijom volje izmišljati novi tipovi nepokretnosti.
Pojam pokretnih stvari i nepokretnosti po nameni
1. Pojam i pravna priroda
- Pozitivna definicija: Pokretne stvari (res mobiles) su nestacionarne stvari čija pozicija na površini planete Zemlje ne mora biti tačno (pa ni uopšte) određena da bi mogle biti objekat prava svojine i drugih stvarnih prava u pravnom prometu.
- Negativna definicija: Pokretne su sve one stvari koje se po opštim zakonskim pravilima ne smatraju nepokretnostima.
- Pravna priroda: S obzirom na njihovu prirodu, za pokretne stvari u većini slučajeva važi znatno jednostavniji pravni režim u odnosu na nepokretnosti. Ipak, njihova vrednost može biti izuzetno velika u materijalnom i duhovnom smislu (npr. umetnička dela, nakit, hartije od vrednosti), što opravdava savremene i složenije vidove evidencije.
2. Predmet i obim (Vrste pokretnih stvari) Zavisno od načina individualizacije i evidencije, pokretne stvari se dele na:
- Obične pokretne stvari: Predmeti koji se ne vode u posebnim javnim evidencijama (npr. bicikl, lopta).
- Evidentirane (registrovane) pokretne stvari: Veliki kontingenti istovrsnih stvari često zahtevaju individualizaciju putem serijskih brojeva (npr. automobili, električni aparati). Ovo je neophodno iz pravnih razloga, prevashodno radi ostvarivanja prava na otklanjanje materijalnih nedostataka u garantnom roku, kao i zbog upisa u posebne baze podataka.
- Stacionirane pokretne stvari (Nepokretnosti po nameni): To su samostalne pokretne stvari ili zbir pokretnih stvari koje su u stalnoj funkciji nepokretnosti (npr. poljoprivredna mehanizacija koja služi za obradu zemljišta u sastavu registrovanog gazdinstva). U ovu grupu spadaju i stvari koje su nepotpuno inkorporisane u nepokretnost (npr. skulptura u niši zida, posebno izrađen kamin).
3. Prava i obaveze titulara (Pravni režim i dejstvo)
- Pravna sudbina nepokretnosti po nameni: Osnovno pravilo jeste da ove stacionirane pokretne stvari dele pravnu sudbinu nepokretne stvari kojoj služe, izuzev ako je zakonom ili izričitim sporazumom ugovornih strana predviđeno drugačije. (Ovo je izuzetak o kojem uvek vodite računa kod kupoprodaje nepokretnosti!).
- Zalaganje u registru: Evidencija pokretnih stvari pomoću serijskih brojeva omogućava titularima uspostavljanje specifičnog oblika založnog prava – upis u založni registar bez obaveze fizičke predaje stvari poveriocu (tzv. bezdržavinska ili registrovana zaloga).
- Izuzetak (Kontekstualno poređenje sa nepokretnostima): S druge strane, nadzemni i podzemni vodovi predstavljaju svojevrstan izuzetak od pravila superficies solo cedit (načela jedinstva nepokretnosti) i vode se u posebnoj evidenciji – Katastru vodova.
4. Sticanje i prestanak (Razlike u pravnim režimima) Zbog različitog društvenog i egzistencijalnog značaja, zakonodavac je predvideo strogo odvojene pravne režime za pokretne i nepokretne stvari, što se direktno odražava na niz instituta:
- Sticanje od nevlasnika: Samo kod pokretnih stvari u našem pravu postoji mogućnost sticanja prava svojine od lica koje nije vlasnik stvari (nevlasnika).
- Održaj: Postoje različita pravila za sticanje svojine održajem na pokretnim stvarima u odnosu na nepokretnosti.
- Prestanak prava i okupacija: Vlasnik se može punovažno odreći prava svojine na pokretnoj stvari (derelikcija), nakon čega je bilo koje drugo lice može steći u svojinu jednostavnim uspostavljanjem faktičke vlasti – okupacijom.
