1. Pojam i pravna priroda
- Definicija: U pravnim sistemima evropsko-kontinentalnog tipa važi pravilo da sve što se nalazi na površini tla i sa njom je fizički trajnije povezano, po sili zakona pripada vlasniku tog zemljišta.
- Pravna maksima: Ovo načelo se izražava rimskim pravilom Superficies solo cedit (površina pripada tlu).
- Pravna priroda (Glavna stvar i pripadak): Zemljište, odnosno njegova površina, uvek predstavlja primarnu, glavnu stvar (res principalis). Sve ono što je trajnije povezano sa tom površinom smatra se sekundarnim, odnosno predstavlja pripadak zemljišta (accessorium).
2. Predmet i obim (Na šta se načelo primenjuje) Načelo jedinstva nepokretnosti obuhvata sve trajnije aspekte prostora (iznad i ispod tla):
- Građevinski objekti: Kuće za stanovanje, zgrade i drugi zidani objekti.
- Flora (Biljke): Biljke koje su na zemljištu same nikle (npr. livadska trava, kamilica), kao i one koje je čovek namenski zasejao (npr. pšenica) ili posadio (npr. vinograd, voćnjak).
- Šire (savremeno) tumačenje: Pravni pojam „površine“ (superficium) nije isključivo vezan za suvo tlo. On obuhvata i vodene površine (npr. veštačka jezera, privatni ribnjaci) na kojima se nalaze trajnije stacionirani objekti za stanovanje ili industrijsku proizvodnju.
3. Prava titulara i sticanje (Praktični značaj pravila)
- Pravna sudbina pripatka: Primenjuje se apsolutno pravilo Accessio cedit principale (odnosno accessorium sequitur principali) – pripadak uvek prati pravnu sudbinu glavne stvari.
- Rešavanje imovinskih sporova: Ovo pravilo je pravni osnov za rešavanje komplikovanih situacija u pozitivnom pravu:
- Kada lice na tuđem zemljištu izgradi objekat od svog materijala, ili tuđu njivu zaseje svojim semenom.
- Kada vlasnik zemljišta na svojoj parceli izgradi kuću od tuđeg materijala.
- Ishod: Prema načelu jedinstva nepokretnosti, vlasniku zemljišta po sili zakona pripada površina tla, ali i sve što se nalazi na njoj i ispod nje.
4. Odstupanja i ograničenja (Dualistička koncepcija)
- Socijalistički relikt: Nakon Drugog svetskog rata, u pravne sisteme socijalističkih zemalja (uključujući i našu) uvedena je dualistička koncepcija kojom je ukinuto pravno jedinstvo nepokretnosti.
- Razdvajanje svojine: Obezbeđeno je da jedno lice može biti vlasnik zgrade, a drugo lice (ili država) vlasnik parcele na kojoj je zgrada izgrađena.
- Inverzija pravila: Vlasnici zgrada su na zemljištu sticali pravo korišćenja. Zemljište je apsurdno postalo akcesorijum (pripadak), te je prenosom svojine na zgradi po automatizmu prenošeno i pravo korišćenja zemljišta. (Ovaj relikt i danas stvara probleme u praksi, ali se moderno zakonodavstvo polako vraća izvornom jedinstvu nepokretnosti).
