Na zemljištu na kom je zgrada podignuta etažni vlasnici imaju određena prava, čija pravna priroda zavisi od toga da li je zemljište u:
- društvenoj ili građanskoj ili
- vlasnici posebnih delova imaju trajno pravo korišćenja
- vlasnici vrše pravo prema nameni zemljišta a ne proporcionalno veličini svojih posebnih delova
- trajno pravo korišćenja je nepodeljeno, nedeljivo i neraskidivo povezano sa svojinom na posebnom delu
- ne može se raspolagati njime
- svako raspolaganje posebnim delom znači i automatsko raspolaganje neopredeljenim udelom u trajnom pravu korišćenja
- privatnoj svojini
- svaki vlasnik posebnog dela zgrade ima svojinu na idealnom delu građevinske parcele, srazmerno vrednosti svog posebnog dela prema ukupnoj vrednosti cele zgrade
- nedeljiva susvojina dok zgrada postoji
- kad zgrada prestane da postoji, zemljište dolazi pod opšti pravni režim susvojine
- ako po prestanku zgrade, parcela bude prodana, cena će se podeliti srazmerno vrednosti posebnih delova
- ako je moguća fizička deoba, deoba će se takođe vršiti srazmerno suvlasničkim idealnim delovima
Uzajamni odnosi vlasnika koji proističu iz etažne svojine u jednoj zgradi određuju se naročitim pravnim aktom, koji se pojavljuje u obliku tzv. opštih uslova ili u obliku ugovora.
