Pravnik

Uknjižba (uknjiženje) je upis u zemljišne knjige kojim se konačno pribavljaju ili gube zemljišno-knjižna prava.

Pravno dejstvo uknjižbe može biti dvojako; uknjižbom se postiže

1. intabulacija – konačno pribavljanje zemljišno knjižnih prava
2. ekstabulacija – uknjižba brisanja – prestanak (brisanje) zemljišno-knjižnog prava

Uknjižba predstavlja u našem pravnom sistemu način sticanja (modus acquirendi) stvarnih prava na nepokretnosti.

• pravo svojine na nepokretnosti, stvarne službenosti, pravo hipoteke i druga stvarna prava na nepokretnostima u načelu se mogu steći samo upisom u zemljišne knjige
  • kada se govori o upisu misli se na uknjižbu
• odsudan trenutak u kome pravo svojine jednoga prestaje, a pravo drugoga nastaje
• upis u zemljišne knjige ima konstitutivno dejstvo
  • uknjižba stvara (konstituiše) pravo svojine na nepokretnostima ili pravo hipoteke

Kauzalnost uknjižbe

Upis u zemljišne knjige kauzalno je povezan sa obligacionim ugovorom.

• uknjižba prava svojine može se izvršiti samo ako počiva na punovažnom ugovoru o prodaji nepokretnosti ili kom drugom ugovoru podobnom za prenos ili konstituisanje stvarnih prava
  • ugovor o razmeni, ugovor o daru, ugovor o doživotnom izdržavanju, ugovor o konstituisanju stvarne službenosti
• ovakav ugovor predstavlja pravni osnov pribavljanja stvarnih prava na nepokretnosti (iustus titulus) dok je upis u zemljišne knjige samo način sticanja (modus acquirendi)
• upis u zemljišne knjige ne može postojati samostalno, nezavisno od ugovora o prodaji nepokretnosti

Nedostatak u ugovoru koji služi kao pravni osnov (iustus titulus) utiče na to da se ni upis u zemljišne knjige ne može održati

• lice koje je ovakvim upisom povređeno u svom zemljišno-knjižnom pravu može zahtevati zabeležbu spora i brisanje upisa

Uslovi za uknjižbu

Za uknjižbu stvarnih prava na nepokretnim stvarima potrebno je da budu ispunjeni sledeći uslovi:

1. protiv lica koje je upisano kao knjižni prethodnik
   • zemljišno-knjižni upisi se mogu izvršiti jedino ako se pravo izvodi od onog lica koje je upisano u zemljišne knjige
     • ako lice koje je kao prodavac zaključilo ugovor o prodaji nije upisano u zemljišne knjige kupac neće moći da uknjiži svoje pravo, jer će zemljišno-knjižni sud odbiti takvu molbu
     • upis hipoteke samo ako je dužnik (lični ili stvarni) upisan u zemljišne knjige kao sopstvenik nepokretnosti
   • stvarna prava na nepokretnosti koja su inače upisana u zemljišne knjige se mogu uknjižiti i onda ako pribavilac ne izvodi svoje pravo od lica koje je upisano u zemljišne knjige u 2 slučaja:
     • pribavljanje od naslednika
       • naslednik je prodao nepokretnost pre nego što je stigao da se upiše u zemljišne knjige, tako da je nepokretnost još uvek upisana na ime ostavioca
     • sticanje u slučaju kada je knjižno pravo preneto vanknjižnim putem na više lica zaredom
       • knjižno pravo prenošeno je vanknjižno na više lica jedno za drugim
       • poslednji pribavilac u nizu može tražiti uknjižbu
       • mora dokazati neprekidan niz vanknjižnih prenosa počev od upisanog zemljišno-knjižnog prethodnika do sebe

2. potrebna pismena izjava o pravnom osnovu
3. izrečna izjava knjižnog prethodnika da pristaje da se pribavilac uknjiži – clausula intabulandi

Pismena isprava

 Za uknjižbu zemljišno-knjižnih prava potrebno je da bude sastavljena pismena isprava o pravnom osnovu (zemljišno-knjižna ili tabularna isprava).

Pismena isprava zahteva se za uknjižbu i onda kada pismena forma nije uslov za punovažnost pravnog posla koji služi kao pravni osnov (iustus titulus) za upis.

• ugovori na osnovu kojih se prenosi pravo raspolaganja ili pravo svojine na nepokretnosti moraju biti zaključeni u pismenoj formi, a potpisi ugovornika overeni u sudu
• zaključenjem ugovora u pismenom obliku ugovornici ispunjavaju zahtev koji je ostavljen za punovažnost ugovora kao i onaj za mogućnost upisa

Privatna isprava

Pored opštih uslova koje privatna isprava treba da ispunjava za sve zemljišno-knjižne upise (ili za uknjižbu i predbeležbu) postoje i posebni uslovi koji se zahtevaju samo za uknjiženje.

1. potpisi na ispravi treba da budu overeni u sudu
   1. prema pravnim pravilima zemljišno knjižnog prava traži se overa potpisa onog lica čije se pravo prenosi, ograničava, opterećuje ili prestaje uknjižbom
      • on se štiti od mogućih zloupotreba i eventualnih falsifikovanja potpisa
   2. zakon o prometu nepokretnosti zahteva overu oba potpisa po mišljenju Vrhovnog suda Srbije
2. isprava treba da sadrži tačnu oznaku zemljišta za koje se traži uknjižba
3. isprava treba da sadrži izrečnu izjavu knjižnog prethodnika da pristaje na uknjižbu

Clausula inatabulandi

Za uknjižbu stvarnih prava na nepokretnostima potrebna je clausula intabulandi odnosno izrečna izjava volje zemljišno-knjižnog prethodnika da pristaje (da se saglašava) na uknjižbu koju molilac zahteva na osnovu isprave.

• mora biti izrečna a to znači da ne sme biti neodređena i nejasna
• može se dati na samoj ispravi, tako da čini sastavni deo pismenog ugovora o prodaji ili razmeni nepokretnosti
• može se dati i na posebnoj ispravi, odvojeno od ugovora
  • isprava koja sadrži ovu klauzulu mora sadržati sve elemente potrebne za uknjižbu

Javne isprave

Javne isprave su

• one koje u propisanom obliku izdaje državni organ u granicama svoje nadležnosti i
• isprave koje u ovakvom obliku izdaje samoupravna organizacija ili zajednica u vršenju javnog ovlašćenja koje joj je povereno zakonom ili odlukom opštinske skupštine zasnovanom na zakonu

Inostrane javne isprave priznaju se u nas pod uslovom uzajamnosti (reciprociteta).

Za uknjižbu mogu poslužiti ove javne isprave:

1. isprava o pravnom poslu koju je sastavio sud u granicama svojih ovlašćenja
2. pravosnažna sudska presuda ili rešenje, pravosnažna sudska odluka kojom se uspostavlja pravo svojine na osnovu održaja
3. pravnosnažno sudsko rešenje o dosuđenju nepokretnosti kupcu na javnoj prodaji
4. pravosnažna rešenja o eksproprijaciji i o naknadi i druga pravosnažna rešenja pravnih organa
5. izvršna poravnanja sastavljena pred sudom (sudska poravnanja)
6. izvršni platni nalozi o zaostalim porezima i doprinosima