Pod načelom zemljišno-knjižnog prava podrazumevaju se najopštija pravila koja važe u ovoj oblasti.

Pravila zemljišnoknjižnog prava mogu se svesti na pet načela.

1. načelo upisa (ili formalno načelo)
2. načelo javnosti
3. načelo pouzdanja u zemljišne knjige
4. načelo prvenstvenog reda
5. načelo legaliteta

Zemljišna knjiga se sastoji od glavne knjige i zbirke isprava. U širem smislu tu spadaju i zbirka katastarskih planova, registri i pomoćna evidencija.

Glavna knjiga

• u glavnu knjigu se upisuju zemljišta i zgrade i prava na nepokretnostima
• zemljišno- knjižna prava se stiču, prenose, ograničavaju i prestaju upisom u glavnu knjigu
• sastoji se od zemljišno-knjižnih uložaka
  1. svaki zemljišno knjižni uložak ima svoj redni broj
  2. vodi se za jedno zemljišno-knjižno telo
• obuhvata zemljišta u jednoj katastarskoj opštini
  1. u jednom zemljišno-knjižnom sudu postoji onoliko glavnih knjiga koliko ima katastarskih opština na području tog suda

Zemljišno-knjižni uložak je sastavni deo glavne knjige zemljišne knjige.

• u jedan zemljišno knjižni uložak se upisuje jedno zemljišno-knjižno telo
  • zemljišno-knjižno telo može biti zemljište ili zgrada
• ima tri lista: popisni list, vlasnički list i teretni list

Popisni list – list A, posedovnica – obuhvata dva odeljka.

• u prvi odeljak upisuje se
  • zemljišno-knjižno telo sa sastavnim delovima – katastarskim parcelama – ako ih ima
    • ako se zemljišno-knjižno telo sastoji od više katastarskih parcela one se upisuju jedna ispod druge
  • za svaku parcelu upisuje se broj pod kojim se ona vodi u katastarskom planu
  • oznaka nepokretnosti (zemljište bez zgrade) i površina u hektarima, arima i kvadratnim metrima
  • eventualne primedbe
• drugi odeljak popisnog lista predviđen je za upis
  • stvarnih prava koja su povezana sa pravom svojine na zemljišno-knjižnom telu

Ograničenja prava svojine na nepokretnosti, tereti i obaveze koje su ustanovljene imperativnim zakonskim normama proizvode pravna dejstva prema svakom sopstveniku, bez obzira na to da li su upisani u zemljišne knjige.

Vlasnički list – B list, vlastovnica – upisuje se

• ime sopstvenika
• pravni osnov pribavljanje prava svojine
  • pokazuje kako je lice koje je sada upisano kao sopstvenik steklo pravo svojine
  • upis ne proizvodi pravna dejstva samim tim što je izvršen, nego samo onda ako je uknjiženje izvršeno na osnovu punovažnog osnova (iustus titulus)
    • ako je ugovor o prodaji ništav ili rušljiv pa je poništen, upis koji je po takvom osnovu izvršen biće brisan pa kupac neće steći pravo svojine
  • ograničenja u pogledu upravljanja ili raspolaganja zemljišno-knjižnim telom koja su vezana za ličnost sopstvenika
    • npr da je sopstvenik maloletan
  • sve zabrane otuđenja upisuju se u teretni list, a samo se napominju u vlasničkom listu

Teretni list – list V po azbučnom, C po abecedi, teretovnica – upisuju se:

• stvarna i druga zemljišno-knjižna prava koja opterećuju zemljišno-knjižno telo
  • upisuju se u zemljišne knjige kao obaveze sopstvenika zemljišno-knjižnog tela
    • obaveza da trpi pravo plodouživanja, itd
  • teretni list je namenjen obaveštenju kupca o tome koje sve obaveze, ograničenja i terete ima sadašnji sopstvenik nepokretnosti, jer će te obaveze, tereti i ograničenja pogađati i njega ako pribavi pravo svojine
• ograničenja u raspolaganju koja pogađaju svakog sopstvenika nepokretnosti
  • bez upisa se ne bi mogla suprotstaviti trećem pribaviocu
  • nasuprot ovim ograničenjima u pravu raspolaganja postoje ograničenja, tereti i obaveze koje pogađaju svakog sopstvenika po samom zakonu
• sve zabrane otuđenja i opterećenja
  • zabrane koje se odnose na bilo kog sopstvenika
  • zabrane koje se odnose na ličnost upisanog sopstvenika
  • u vlasničkom listu se čini vidljivim da je upis izvršen u teretnom
• hipoteka i nathipoteka, lične službenosti, stvarne službenosti, realni tereti, pravo preče kupovine, pravo otkupa i pravo zakupa

Zbirka isprava je skup isprava na osnovu kojih se vrše upisi u glavnu knjigu.

• za svaki upis potrebno je podneti zemljišno-knjižnom sudu određene isprave
• zbirka isprava može samo objašnjavati nedovoljno jasne upise
• ako je sadržina isprave u protivrečnosti sa upisima u glavnoj knjizi, odlučuje upis u glavnu knjigu
  • isprava se ne može upotrebiti kao dokaz nasuprot sadržini upisa u zemljišne knjige
• zbirka isprava može dobiti konstitutivno dejstvo
  • u slučaju kad se bitna sadržina isprave ne može ukratko izraziti, pa se u samoj glavnoj knjizi upućuje na pojedina mesta u ispravama
  • ovi delovi isprave koja služi kao pravni osnov imaju pravno dejstvo kao sastavni deo glavne knjige

Zbirka katastarskih planova je deo zemljišne knjige.

1. sve promene u pogledu zemljišno-knjižnog tela sprovode se i u katastru i u zemljišnoj knjizi

Registri su pomoćne knjige koje omogućavaju lakše i brže snalaženje u glavnoj knjizi. Postoje:

1. stvarni registri
   1. popis katastarskih parcela u jednoj katastarskoj opštini
      1. parcele su navedene onim redom kojim su označene u katastarskom planu
      2. u susednom stupcu (rubrici) označen je broj zemljišno-knjižnog uloška
   2. uz stvarni registar može postojati i spisak kućnih brojeva
      1. prema broju kuće može se pronaći i broj katastarske parcele i broj zemljišno-knjižnog uloška
   3. imenik
      1. azbučni (abecedni) spisak sopstvenika i drugih titulara zemljišno-knjižnih prava
      2. uz ime lica navedeni su brojevi zemljišno-knjižnih uložaka u kojima su upisana njegova prava
         1. posebno za vlasnički list i posebno za teretni list

Moderno uređene zemljišne knjige imaju za osnovu katastar zemljišta.

Katastar je evidencija o zemljištu koja sadrži podatke o položaju, obliku i površini zemljišnih parcela o načinu korišćenja (kulturi) i plodnosti (bonitetu) i o katastarskom prihodu i korisniku.

Katastarski podaci predstavljaju podlogu za izradu i uredno vođenje zemljišnih knjiga.

Katastar je javna knjiga.

• svako može dobiti uvid u podatke katastra (i premera) u službenim prostorijama nadležnog geodetskog organa
• posebnim propisom može se isključiti izlaganje na uvid pojedinih katastarskih podataka
• zainteresovana stranka može zahtevati pismenu ispravu o pojedinim katastarskim podacima
• poslove premera i katastra zemljišta vode organi uprave
  • opštinski (opštinski geodetski organ), pokrajinski i republički
• obavljanje premera i unošenje podataka u katastar obavlja se po službenoj dužnosti

Osnovna jedinica u sistemu katastra je katastarska parcela.

• deo zemljišta koje se koristi na isti način (ima istu kulturu) i pripada istom sopstveniku (ili drugom korisniku)
• sve katastarske parcele jedne opštine su označene brojevima počev od jedan na dalje
  • npr 123, 124, 125, 126
• ako se postojeća parcela mora podeliti na više parcela
  • nove parcele nose i dalje katastarski broj stare parcele ali se izražavaju u obliku razlomka
  • u imeniocu se označava njihov unutrašnji redosled
    • npr 124/1, 124/2, 124/3

Više parcela čini katastarsku opštinu.

• obuhvata po pravilu područje jednog naseljenog mesta
• može se obrazovati i jedna opština za dva ili više mesta
• područje jednog mesta se može podeliti na dve ili više katastarskih opština

Dve ili više katastarskih opština sačinjavaju katastarski srez.

Katastar ima značaj faktičke evidencije nepokretnosti, zemljišna knjiga ima karakter pravne evidencije.

• nepokretnosti se u zemljišnim knjigama označavaju prema podacima iz katastra
• katastarska parcela je prirodna celina, zemljišno-knjižno telo je pravna celina.

Kad je zemljišno-knjižno telo sastavljeno od više katastarskih parcela potrebni su ovi uslovi:

1. parcele treba da pripadaju istom sopstveniku (korisniku)
2. parcele treba da budu opterećene na isti način (izuzev stvarnih službenosti)
3. parcele treba da se nalaze u istoj katastarskoj opštini

• zemljišta ne moraju da se graniče jedno sa drugim
  1. mogu biti udaljeni ali moraju biti u istoj katastarskoj opštini

Zemljišne knjige su javni registri koje vode sudovi i u koje se upisuju nepokretne stvari i stvarna prava na nepokretnostima, kao i neka obligaciona prava na ovim stvarima.

• upisuju se dve vrste nepokretnosti: zemljišta i zgrade
• javne knjige
  • vode ih sudovi kao organi javne vlasti
• upisuju se sve nepokretne stvari bez izuzetka
  • omogućavaju evidenciju nepokretnosti
    • moguće organizovati zato što su nepokretne stvari ograničene u broju i u prostiranju
    • iako skupo, može se izvesti s obzirom na veliku vrednost koju nepokretnosti imaju
    • nepokretnosti imaju položaj koji se ne menja, što takođe olakšava evidenciju
  • upisuju se i prava koja postoje na nepokretnostima
  • mogu se upisati neke činjenice koje su od značaja za mogućnost pribavljanja prava na nepokretnostima
    • činjenica da je zemljište eksproprisano – zabeležba eksproprijacije

Sistem zemljišnih knjiga postoji u Vojvodini.

Na užem području Srbije uvođenje zemljišnih knjiga počelo je posle donošenja zemišno-knjižnih zakona u staroj Jugoslaviji.

• zemljišne knjige su osnovane počev od severa, od Save i Dunava prema jugu (i odvojeno za grad Niš)
• njima je obuhvaćena otprilike 1/3 teritorije Srbije

U ostalim delovima užeg područja Srbije, na Kosmetu i u CG (izuzev uskog obalnog pojasa koji je nekada pripadao Austro-Ugarskoj) zemljišne knjige ne postoje.

Zemljišni registri su javne knjige u koje se upisuju nepokretne stvari i prava koja se odnose na nepokretnosti.

Registrovanje podataka je od važnosti za poreske organe koji određuju visinu poreza prema podacima iz ovakvih registara i za druge upravne organe u oblasti građevinarstva, vodoprivrede, šumarstva i za promet prava na nepokretnim stvarima.

Na nepokretnostima mogu postojati i neka prava koja se ne ispoljavaju kroz državinu.

• hipoteka, ugovorno pravo preče kupovine

Potpuni uvid u okolnosti koje su od interesa za njega, kupac može steći samo ako je ustanovljen registar za nepokretnosti i ako su podaci iz registra dostupni javnosti.

U svakoj zemlji izdvajaju se tri sistema zemljišnih registara:

1. Torensov sistem
2. francuski sistem
3. austrijsko-nemački sistem
   • sistem zemljišnih knjiga zasnovan na katastru
   • primenjen u našem pravu