Pravnik

Načelo pouzdanja (poverenja) u zemljišne knjige upućuje na to da je sadržina zemljišnih knjiga verodostojna, a to znači istinita i potpuna.

• ako se neko lice prilikom kupovine nepokretnosti ili preduzimanja nekog drugog pravnog posla u pogledu nepokretnosti, pouzda u sadržinu zemljišnih knjiga, i pri tome je savesno
  • pribaviće pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti i u slučaju kad zemljišna knjiga nepotpuno ili netačno izražava pravo stanje koje uistinu postoji
• savesni pribavilac prava svojine (i drugih stvarnih prava) na nepokretnosti se može pouzdati u zemljišne knjige i onda kada stanje u njima označeno nije istinito ili nije potpuno

O pouzdanju u zemljišne knjige govori se u dvostrukom smislu: pozitivnom i negativnom.

• pozitivni smisao pouzdanja ogleda se u tome što se savesni pribavilac stvarnog prava na nepokretnosti (savesno treće lice) može pouzdati da sve što je u zemljišne knjige upisano, kao pravo, zaista postoji
• negativni smisao se ogleda u tome što se savesni pribavilac stvarnog prava na nepokretnosti može pouzdati da ono što nije upisano u zemljišne knjige pravno ne postoji
  • sadržina uredno vođenih zemljišnih knjiga je ne samo istinita, nego i potpuna
    • obuhvata sva stvarna prava koja postoje na nepokretnosti
  • prava koja nisu upisana, a koja se inače mogu upisati u zemljišne knjige, kao i prava koja su bila upisana, pa su ekstrabulacijom izbrisana ne mogu se suprotstaviti savesnom trećem licu koje pribavlja pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti

Pravo svojine na nepokretnostima stiče se, upisom u javne knjige na osnovu ugovora o prodaji ili na osnovu nekog drugog pravnog akta. Javne knjige ovde znače u prvom redu zemljišne knjige.

Sukob pravnih osnova kada prvi kupac ima samo ugovor, a drugi je upisan u zemljišne knjige

1. isto lice S koje je kao sopstvenik upisano u zemljišne knjige zaključi ugovor o prodaji nepokretnosti sa jednim kupcem K1
2. ali tom prvom kupcu ne dozvoli upis u zemljišne knjige niti mu preda nepokretnu stvar u državinu
3. potom tu istu nepokretnost proda drugom kupcu K2 i taj docniji kupac upiše svoje pravo u zemljišne knjige
   • dva kupca su uzastopno, jedan za drugim, zaključila ugovore sa jednim istim sopstvenikom o istoj nepokretnosti.

• sukob pravnih osnova dvaju uzastopnih kupaca koji svoja prava izvode od istog zemljišno-knjižnog sopstvenika rešava se u korist docnijeg kupca koji je prvi i jedini upisao svoje pravo u zemljišne knjige
• načelo pouzdanja u zemljišne knjige zaštićuje pribavioca stvarnog prava na nepokretnosti samo ako je ovaj bio savestan
  • ako pribavilac nije bio savestan, a to znači ako je znao ili mogao znati da je lice od koga izvodi svoje pravo, zaključilo jedan raniji ugovor o prodaji onda će u sporu sa ranijim kupcem izgubiti, iako je prvi i jedini upisao svoje pravo u zemljišne knjiga
  • kako je ovakvo dokazivanje otežano jer prvi kupac treba da dokazuje da je docniji kupac znao za postojanje ranijeg ugovora o prodaji ili bar da je za to prema prilikama mogao znati, u praksi će uspeh ranijeg kupca K1 u sporu sa docnijim K2 biti znatno ređi nego što je to teorijski moguće

Sukob pravnih osnova kada prvi kupac ima nepokretnost u državini, a drugi kupac je upisan u zemljišne knjige

1. postoji kada sopstvenik S proda nepokretnost najpre kupcu K1 i preda mu u državinu (npr. K1 se useli u kuću)
2. prvi kupac se ne upiše u zemljišne knjige
3. potom zaključi novi ugovor o prodaji iste nepokretnosti sa drugim kupcem K2
4. ovom drugom kupcu dozvoli upis u zemljišne knjige
   • prvi kupac K1 ima faktičku vlast na nepokretnosti, a drugi kupac K2 upisan je u zemljišne knjige

• rešava se u korist docnijeg kupca koji je svoje pravo upisao u zemljišne knjige
  • kupac je dužan da vodi računa samo o onim činjenicama koje su upisane u zemljišne knjige
    • savestan je ako se pregledom zemljišnih knjiga uverio da je prodavac upisan u zemljišne knjige kao sopstvenik bez obzira da li je znao ili je mogao znati da je neko drugo lice pre njega kupilo istu nepokretnost od istog sopstvenika i da ju je dobilo u državinu
    • u nemačkom i švajcarskom pravu saznanje o činjenicama koje nisu upisane u zemljišne knjige ne utiče na pribaviočevu savest
  • u našoj praksi, izloženo je shvatanje da docniji kupac koji je svoje pravo upisao u zemljišne knjige može pobediti u sporu sa ranijim kupcem koji ima nepokretnost u državini, samo ako je bio savestan
    • kupac (i svaki drugi pribavilac) treba da pored zemljišno-knjižnog stanja ispita i faktičko stanje nepokretnosti
      • da ispita ko ima državinu na nepokretnosti
      • ako tu naiđe na lice koje nije upisano u zemljišne knjige, treba dalje da ispituje po kom osnovu ono drži nepokretnost
    • ako tako ne postupi zemljišno-knjižni pribavilac će biti nesavestan i zbog toga neće moći da se pozove na zaštitu koja se pruža onima koji se pouzdaju u zemljišne knjige

Lice koje kupuje nepokretnosti treba

• da proveri u zemljišnim knjigama da li je nepokretnost upisana na ime prodavca
• da li možda nije stigla neka molba koja bi imala prvenstvo pred njegovim zahtevom
• da proveri i to da li je sopstvenik upisan tri godine
  • fikcija apsolutne tačnosti zemljišnih knjiga
• da proveri i van knjižno stanje nepokretnosti
  • da ispita ko drži nepokretnost, da li je to sam sopstvenik ili neko drugo lice