Pravnik

Pravo preče kupovine se može uspostaviti zakonom i ugovorom.

• moguće je da nastane izjavom volje za slučaj smrti (testamentom) ili šire jednostranom izjavom volje

Postoje 2 vrste prava preče kupovine:

• Zakonsko pravo preče kupovine
  1. kada sopstvenik namerava da proda poljoprivredno zemljište mora da ga ponudi prvo: poljoprivrednoj organizaciji, opštini, pa susedu zemljoradniku
  2. kad se prodaje šuma: organizaciji koja upravlja šumom, pa opštini.
  3. prilikom prodaje poslovnih prostorija i zemljišta u građevinskom području: opština ima ppk
  4. kada sopstvenik prodaje stan ppk imaju: suvlasnik, imalac stanarskog prava, opština.
  5. suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo u nekim slučajevima i samo za neke stvari
  6. bračni drug ima pravo preče kupovine kada se u izvršnom postupku prodaju stvari koje su prilikom deobe pripale drugom suprugu
• Ugovorno pravo preče kupovine
  • pravo preče kupovine može se uspostaviti saglasnošću volja, što je kod nas retko
  • ugovor o pravu preče kupovine može nastati iz sporedne pogodbe koja se predviđa uz ugovor o prodaji
    • predviđa se uz uzgovor da u slučaju nameravane prodaje ponudi najpre prodavcu da on kupi stvar po ceni i pod uslovima pod kojima kupac namerava da je proda trećem licu

Razlika između ugovornog i zakonskog prava preče kupovine se ogleda u:

1. mogućnosti suprostavljanja ovog prava trećim licima
   • zakonsko pravo preče kupovine može se suprostaviti trećem licu bez obzira na savesnost – svakom trećem licu, erga omnes
     • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi njemu
     • uspeće sa zahtevom bez obzira na savesnost trećeg lica
   • ugovorno pravo preče kupovine se može suprotstaviti samo ako je kupac bio nesavestan
     • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi ali samo ako je treće lice bilo nesavesno
     • ukoliko je savesno, nosilac prava preče kupovina ima pravo da zahteva naknadu štete od svog saugovornika

2. pogledu prenosivosti
   • zakonsko pravo preče kupovine se ne može prenositi pravnim poslom medju zivima, niti se može nasleđivati
   • kada je reč o ugovornom pravu preče kupovine postoje 2 teorije:
     1. da je to strogo lično pravo i da se ne može prenositi odnosno nasleđivati
     2. da se ugovorno pravo preče kupovine moze otuđiti odnosno naslediti

• ZOO – srednje rešenje
  • ugovorno pravo preče kupovine na pokretnim stvarima se ne može naslediti odnosno otuđiti
  • za ugovorno pravo preče kupovine na nepokretnostima nije ništa rečeno, pa treba zaključiti da se to pravo može preneti na naslednike i otuđiti
• kada se ugovorno pravo preče kupovine ograniči u trajanju, nema razloga da se u okviru tog roka zabrani otuđivanje ili nasleđivanje
  • ni naslednik niti pribavilac neće moći da ga upotrebljavaju posle proteka roka

3. razlika u pogedu trajanja
   1. zakonsko pravo preče kupovine nije vremenski ograničeno
   2. ugovorno pravo preče kupovine prestaje posle isteka roka koji je predviđen ugovorom
      • ugovorom se ne može predvideti duži rok od 5 godina

Pravo preče kupovine pri prometu nepokretnosti (ZAKON O PROMETU NEPOKRETNOSTI)

• suvlasnik nepokretnosti je dužan da svoj vlasnički deo pri prodaji ponudi drugim suvlasnicima
  • ako ima više suvlasnika, prvenstvo ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom
    • ako ih ima više, suvlasnik ima pravo da sam odluči kome će prodati svoj deo
  • vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište dužan je da ga prvo ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta
    • ako ima više vlasnika susednog zemljišta, prvenstvo ima onaj čije se zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca
      • ako ih ima više a granične linije su jednake, prednost ima onaj čija je površina zemljišta najveća
    • vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje
  • ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje i mora se istovremeno dostaviti svim nosiocima prava preče kupovine
    • ponuda i izjava o prihvatanju se moraju učiniti preporučenim pismom
  • imalac prava se o ponudi mora izjasniti u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem
    • ako se imalac ppk kome je učinjena ponuda ne izjasni u roku od 15 dana, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu ali ne pod povoljnijim uslovima
    • ako ne prihvati ponudu a vlasnik ne proda ni trećem licu u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude, u slučaju ponovne prodaje mora ponuditi imaocima prava preče kupovine
  • ako imalac prava proda nepokretnost a nije je prethodno ponudi imaocu ppk ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude
    • imalac prava može tužbom kod suda da zahteva poništaj ugovora o prodaji i da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima
    • tužba se može podneti u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti
      • tužilac je dužan da kod suda sa tužbom položi i iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti
    • ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u formi propisanoj zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, dolazi do povrede prava ppk
      • tužbom se zahteva ostvarivanje ppk
        • tužba se podnosi u roku od godinu dana od dana saznanja za prenos državine, najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu
        • istovremeno s podnošenjem tužbe položi i iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti

Pravo preče kupovine u izvršnom postupku:

• lice koje ima zakonsko ppk nepokretnosti koja je predmet izvršenja prodajom ima prvenstvo pred najpovoljnijim ponudiocem ako na javnom nadmetanju odmah po zaključenju izjavi da nepokretnost kupuje pod istim uslovima
• lice koje ima ugovorno ppk ostvaruje ppk ako ne postoji zakonsko ppk ili ako ga imalac nije koristio
• ako se prodaje neposrednom pogodbom, sud osnosno izvršitelj poziva nosioca zakonskog ili ugovornog ppk koje je upisano u javne knjige i izvršnog poverioca da se pismeno izjasne da li će to pravo koristiti