Definicija: Ugovor o zakupu je ugovor kojim se jedan ugovornik (zakupodavac) obavezuje da preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu drugom ugovorniku (zakupcu), a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da mu po isteku određenog vremena istu stvar vrati.
• Sadržina prava: Upotreba obuhvata i uživanje stvari (pribiranje plodova), ako nije drukčije ugovoreno.
• Razlika od kupoprodaje: Zakup nije osnov za sticanje prava svojine, već samo ovlašćenja upotrebe i uživanja. Zakupac nikada ne postaje vlasnik, već je dužan da stvar vrati.
BITNI ELEMENTI
Da bi ugovor nastao, neophodna je saglasnost o tri elementa:
• Predmet zakupa:
◦ Mora biti nepotrošna stvar (ona koja se prvom upotrebom ne utroši).
◦ Može biti pokretna ili nepokretna stvar, ali i imovinsko pravo (npr. licenca).
◦ Može biti i buduća stvar.
◦ Napomena: Zakupodavac ne mora biti vlasnik stvari (može biti plodouživalac).
• Zakupnina:
◦ Naknada za korišćenje, najčešće u novcu, ali može biti i u drugim stvarima (npr. deo plodova).
◦ Mora biti određena ili odrediva.
• Vreme trajanja:
◦ Određuju ga stranke ili zakon. Ako nije određeno, smatra se da je zaključen na neodređeno vreme.
◦ ZOO: Ne predviđa maksimalno trajanje (moguć je „večiti zakup“ u granicama javnog poretka), mada posebni propisi to mogu činiti.
PRAVNE OSOBINE
Na ispitu taksativno navedite:
• Imenovan ugovor.
• Konsensualan: Nastaje prostom saglasnošću volja (ne traži se predaja stvari za nastanak, to je obaveza ispunjenja).
• Dvostrano obavezan: Obe strane imaju obaveze.
• Teretan: Postoji uzajamnost koristi i naknade.
• Komutativan: Prestacije su poznate.
• Ugovor sa trajnim izvršenjem: Obaveze se prostiru u vremenu.
OBAVEZE ZAKUPODAVCA
Zakupodavac ima tri osnovne obaveze:
1. Predaja stvari:
◦ Mora predati stvar u ispravnom stanju, podesnom za ugovorenu upotrebu.
◦ Do predaje, zakupodavac snosi rizik i dužan je da stvar čuva.
2. Održavanje stvari (Ključno!):
◦ Zakupodavac snosi troškove održavanja stvari u ispravnom stanju (veće opravke).
◦ Zakupac snosi troškove sitnih opravki i troškove redovne upotrebe.
◦ Ako popravke ometaju upotrebu u znatnoj meri, zakupac može raskinuti ugovor ili tražiti sniženje zakupnine.
3. Zaštita (Garancija):
◦ Pravni nedostaci (Evikcija): Garantuje za mirnu državinu. Ako treće lice oduzme stvar (potpuna evikcija), ugovor prestaje po zakonu; ako samo ometa (delimična), zakupac bira raskid ili sniženje cene.
◦ Materijalni nedostaci: Odgovara za skrivene mane koje ometaju upotrebu, bez obzira da li je za njih znao,. Klauzula o isključenju odgovornosti je ništava ako je zakupodavac znao za manu, a prećutao je.
OBAVEZE ZAKUPCA
1. Plaćanje zakupnine:
◦ U rokovima određenim ugovorom ili zakonom (ako nema roka, plaća se polugodišnje za duže zakupe ili po isteku za kraće).
◦ Sankcija: Ako kasni, zakupodavac može otkazati ugovor (uz rok od 15 dana za plaćanje). Potraživanje zastareva za 3 godine.
2. Upotreba i čuvanje stvari:
◦ Mora koristiti stvar sa pažnjom dobrog privrednika/domaćina i u skladu sa namenom.
◦ Odgovara za štetu nastalu nenamenskom upotrebom.
3. Vraćanje stvari:
◦ Po prestanku zakupa, vraća stvar u stanju u kom ju je primio.
◦ Ne odgovara za istrošenost nastalu redovnom upotrebom ili dotrajalošću.
SPECIFIČNI INSTITUTI
A) Podzakup (Sublocatio)
• Zakupac može dati stvar u podzakup, osim ako je to zakonom/ugovorom zabranjeno ili ako bi to nanelo štetu zakupodavcu,.
• Direktna tužba: Zakupodavac može radi naplate svojih potraživanja od zakupca zahtevati isplatu neposredno od podzakupca (do iznosa koji podzakupac duguje zakupcu).
B) Otuđenje zakupljene stvari („Kupovina ne lomi zakup“)
• Ako zakupodavac proda stvar trećem licu tokom trajanja zakupa:
◦ Pribavilac (novi vlasnik) stupa na mesto zakupodavca.
◦ Pribavilac ne može izbaciti zakupca pre isteka ugovorenog vremena.
◦ Za obaveze prema zakupcu, prenosilac (stari vlasnik) odgovara kao solidarni jemac,.
C) Prećutno obnavljanje zakupa (Relocatio tacita)
• Ako po isteku roka zakupac nastavi da koristi stvar, a zakupodavac se ne protivi -> smatra se da je zaključen nov ugovor pod istim uslovima, ali na neodređeno vreme.
PRESTANAK UGOVORA
1. Protek vremena: Kod ugovora na određeno vreme.
2. Otkaz: Kod ugovora na neodređeno vreme.
◦ Daje se u otkaznom roku (po ZOO iznosi 8 dana, ako nije drukčije ugovoreno/uobičajeno).
◦ Ne može se dati u nevreme.
3. Propast stvari: Usled više sile, ugovor prestaje.
4. Smrt: Ugovor NE prestaje smrću ugovornika (prelazi na naslednike), osim ako je ugovoreno drugačije ili je intuitu personae.
