Hipoteka se stiče upisom u zamljišnu knjigu na osnovu ugovora koji zaključuju hipotekarni poverilac i dužnik (ili treće lice koje zalaže nepokretnost za dužnika).
- ugovor, predstavlja pravni osnov za nastanak hipoteke, a uz to je potreban i upis
- hipoteka se upisuje u teretni list zemljišne knjige
- upis hipoteke, kao i upis ostalih zemljišno-knjižnih prava je kauzalan
- zavisi od postojanja i punovažnosti pravnog osnova na kome počiva
- da bi se hipoteka konačno mogla steći upisom u zemljišne knjige potrebni su ovi uslovi:
- knjižni prethodnik
- hipoteka može nastati samo ako lice, koje je u zemljišnoj knjizi upisano kao sopstvenik, izrečno izjavi u pismenom obliku da pristaje da se nepokretnost optereti hipotekom
- isprava za upis
- isprava treba da sadrži pravni osnov za uknjiženje
- najčešće ugovor o zajmu, ali može biti i neki drugi ugovor
- ugovor treba da je punovažan, a potpisi overeni u sudu
- isprava treba da sadrži tačan opis zamljišno-knjižnog tela na kome se zasniva hipoteka
- izrečnu izjavu knjižnog prethodnika da pristaje na uknjižbu hipoteke na njegovoj nepokretnosti
- isprava treba da sadrži pravni osnov za uknjiženje
- potraživanje obezbeđeno hipotekom treba da bude određeno i kad je reč o pravnom osnovu i u pogledu iznosa
- samo kod kaucione i kreditne hipoteke dovoljno je da bude određen najviši iznos do koga je potraživanje obezbeđeno hipotekom
- knjižni prethodnik
- upis hipoteke, kao i upis ostalih zemljišno-knjižnih prava je kauzalan
Načelno, hipoteka se odnosi na nepokretne stvari.
- izuzetno, brodovi i vazduhoplovi
- na njima se konstituiše hipoteka kao na nepokretnostima
- hipoteka obuhvata nepokretnosti u celini sa svim njenim sastavnim delovima
- ako se vrednost nepokretnosti poveća, hipoteka se odnosi i na poboljšanje nepokretnosti – ekstenzivnost hipoteka
- na području na kome se vode zemljišne knjige, hipoteka ima za predmet zemljišno-knjižno telo u celini
- po pravilu se odnosi na više katastarskih parcela
- ako sopstvenik hoće da hipotekom optereti samo jednu parcelu ili čak deo parcele, potrebno je najpre da se katastarska parcela otpiše iz dotadašnjeg zemljišno-knjižnog tela u čijem se sastavu nalazila i da se od nje obrazuje novo zemljišno-knjižno telo
- ako se na zemljištu nalazi zgrada, hipoteka može postojati na zemljištu odvojeno od zgrade, a može imati za predmet samo zgradu bez zemljišta
- postoji kada jedno lice ima pravo svojine na zgradi, a zgrada je podignuta na zemljištu u društvenoj svojini
- sopstvenik zgrade, ako uzme zajam od banke može kao dužnik konstituisati hipoteku na zgradi
- predmet hipoteke može biti stan koji se nalazi u svojini pojedinca ili poslovna prostorija
- postoji kada jedno lice ima pravo svojine na zgradi, a zgrada je podignuta na zemljištu u društvenoj svojini
Kako je zemljišno-knjižno telo precizno određeno katastarskim parcelama, a ove premerom zemljišta, te hipoteka ima za predmet određeni deo zemljišne površine, određenu zgradu ili deo zgrade.
- ne može postojati generalna hipoteka
- hipoteka na neodređenim nepokretnostima ili na svim nepokretnostima dužnika, sadašnjim i budućim i za sva potraživanja koja bi neki poverilac imao prema dužniku
