Pravni posao na osnovu kojeg se stiče stvarna službenost može biti: ugovor između vlasnika povlasnog i poslužnog dobra i testament vlasnika poslužnog dobra.

Ugovor zaključen između vlasnika

• mora biti pismen i predstavlja samo titulus
  • za nastanak službenosti kao stvarnog prava je potreban jos i modus acquirendi
• modus se sastoji u upisu u zemljišne odnosno intabulacione knjige
  • za upis je potrebna saglasnost vlasnika poslužnog dobra (clausula intabulandi)
    • ako on uskrati pristanak, vlasnik povlasnog dobra može odobrenje za upis izdejstvovati sudskim putem
  • ukoliko je poslužno dobro u susvojini, za punovažnost ugovora potrebna je saglasnost svih suvlasnika
• ugovor koji služi za sticanje službenosti može biti teretan ili dobročin, a može biti osnov za sticanje bilo koje službenosti
  • na osnovu ugovora se može steći službenost koja derogira zakonsku službenost ustanovljenu u korist suseda, pod opštim uslovom da se to ne protivi javnom poretku

Testament može biti osnov za sticanje službenosti na 2 načina:

1. Vlasnik poslužnog dobra može naredbom poslednje volje ostaviti službenost u korist nekog dobra, čiji se vlasnik sad pojavljuje kao legatar.
   • testator mora biti isključivi vlasnik poslužnog dobra, a ne samo suvlasnik
   • za nastanak službenosti potreban je i upis u javne knjige
2. Vlasnik nepokretnosti može naredbom poslednje volje, nepokretnost podeliti naslednicima, predviđajuci da će jedna od parcela (nepokretnosti) koje ovako nastaju biti opterećena službenošću u korist onih drugih
   • njivu zavešta dvojici, uz naredbu da na teret onog dela koji ima izvor postoji službenost prolaza i uzimanja vode u korist drugog dela odnosno druge novoformirane parcele

Neka strana prava priznaju i tzv. svojinske službenosti.

• ŠGZ: vlasnik dve nepokretnosti može jednu od njih opteretiti službenošću u korist ove druge
  • otuđenjem jedne od nepokretnosti službenost se javlja sa svim svojim dejstvima i bez potrebe da se zaključuje ugovor i uopšte bilo šta preduzima (a do tad je pritajena)
  • ova mogućnost može biti od velike koristi za vlasnike kompleksa zemljišta namenjenih parcelisanju i prodaji radi izgradnje većeg broja zgrada
• AGZ: kad vlasnik povlasnog dobra postane vlasnik poslužnog dobra, a službenost se ne ispiše iz zemljišnih knjiga, kasnijim otuđenjem jedne od dve nepokretnosti službenost se automatski aktivira sa svim pravnim dejstvima

Zakonske službenosti postoje na osnovu samog zakona i odlikuju se potpunom određenošću

• kod njih je sve poznato:
  • samo postojanje službenosti
  • poslužno dobro
  • sadržina
  • način vršenja
  • mesto vršenja
• postoje neposredno na osnovu zakona
  • za njihov nastanak nije potrebna sudska presuda
• sudska presuda koja se povodom njih donosi ima deklarativan karakter
  • njome se samo štiti već postojeća službenost ako dođe do spora
  • pravo vlasnika nepokretnosti da pređe na susedovo zemljište radi hvatanja odbegle ili zalutale životinje

Neki zakonici uopšte ne poznaju zakonske stvarne službenosti kao vrstu stvarnih službenosti, već zakonska ograničenja iz susedskih odnosa shvataju kao susedska prava.

• možemo svrstati i naš Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima
• službenost se stiče na osnovu pravnog posla, odlukom državnog organa i održajem
  • sticanje na osnovu zakona ne spominje se

Podela je značajna kod sticanja službenosti održajem i gubljenja zastarelošću (nevršenjem).

Vidljive (javne, aparatne) su one koje su praćene nekom spoljnom vidljivom napravom, odnosno znakom: balkon, vrata, vodovodne cevi.

• naprava se može nalaziti bilo na poslužnom, bilo na povlasnom dobru, ali je neophodno da bude vidljiva za vlasnika poslužnog dobra

Nevidljive (skrivene, neaparatne) su one koje nisu praćene ovakvom spoljnom napravom, tj znakom.

Primeri pokazuju da podela ne zavisi od prirode službenosti.

• službenost dovođenja vode biće vidljiva ako se cevi nalaze na zemlji, a nevidljiva ako se nalaze u zemlji.

Ako ne računamo službenosti za izuzetne potrebe (npr. u slučaju poplave) sve stvarne službenosti mogu se podeliti na trajne i povremene

• podelu priznaje Francuski zakonik, a od značaja je kod sticanja službenosti održajem i gubljenja nevršenjem

Povremene su one čije se vršenje sastoji u određenim titularevim postupcima, nezavisno od toga da li su za vršenje službenosti potrebni neki trajni uređaji, odnosno naprave ili ne.

• službenost prolaza, uzimanja vode, progona stoke

Trajne su one čije se vršenje ne sastoji u preduzimanju radnji od strane titulara. Tu spadaju sve negativne službenosti, ali i neke pozitivne (sluzbenost vodovoda, naslanjanja zgrade na tudju zgradu…).

• pretpostavljaju određeno materijalno stanje, prirodno ili veštačko, i kad je ono jednom uspostavljeno, službenost se vrši sama od sebe, bez preduzimanja radnji od strane titulara
• mogu se vršiti:
  • trajno (negativne službenosti, držanje antene na susedovoj zgradi)
  • isprekidano, u intervalima (službenost odvođenja kišnice)

Podela na poljske i kucne službenosti u rimskom pravu je bila od praktičnog velikog značaja, jer je režim sticanja, odnosno gubljenja bio različit.

• od najvažnijih savremenih zakonika ovu podelu priznaju Austrijski građanski zakonik i Francuski građanski zakonik, ali joj ne pridaju nikakav značaj

U rimskom i savremenim pravima imamo različit kriterijum razlikovanja poljskih i kucnih službenosti:

• u rimskom pravu merodavna je bila priroda poslužnog dobra:
  • kućna službenost je ona koja nužno pretpostavlja zgradu jer se vrši na njoj, bez obzira na to gde se kuća nalazi i kakva je priroda povlasnog dobra
    • pravo na kisnicu sa tudjeg krova je uvek kućna sluzbenost i kad postoji radi navodnjavanja livade
  • poljska službenost je ona koja se vrši na zemljištu bez obzira da li na njemu postoji zgrada ili ne, a nije važno da li postoji u korist drugog zemljišta ili u korist zgrade
• u savremenim zakonicima merodavna je priroda povlasnog dobra, tako da službenost može biti nekad poljska, nekad kućna, u zavisnosti od toga kakvo je povlasno dobro
  • pravo prolaza može postojati kako u korist zemljišta, tako i u korist zgrade

Danas je ova podela bez značaja.

Pozitivne su one službenosti na osnovu kojih vlasnik povlasnog dobra može na neki način da upotrebljava poslužno dobro, da se njime sluzi:

• pravo prolaza
• pravo progona stoke
• pravo nasloniti teret svoga zdanja na tuđe
• pravo otvoriti prozor na tuđem zidu
• pravo propustiti dim kroz susedov dimnjak
• pravo sipati tečnosti na susedovo zemljište

Negativne su one čiji titular može zahtevati od vlasnika poslužnog dobra da se uzdrži od neke upotrebe svoje nepokretnosti koju bi upotrebu u odsustvu službenosti inače smeo da vrši

• pravo zahtevati da sused svoju zgradu ne cini višom
• ne cini nižom
• da ne seje visoku kulturu koja bi povlasnom dobru oduzimala vidik
• pravo zahtevati od vlasnika poslužnog dobra da kišnicu sa svoje strehe ne odvodi na susedovo zemljište
• pravo zahtevati da vlasnik poslužne zgrade ne otvara prozor na strani okrenutoj povlasnom dobru
  • prema jednoj odluci Vrhovnog suda Srbije vlasnik zgrade nema pravo da na svojoj zgradi otvara prozor prema susedu, ako nema službenost otvaranja prozora
  • drugim odlukama je ubrzo potvrđeno suprotno stanovište za koje je i na prvi pogled jasno da ga je nemoguće ozbiljno osporavati
    • otvaranjem prozora na sopstvenoj zgradi vlasnik jdnostavno vrši svoje pravo svojine, i za to mu nije potrebna nikakva službenost

Pozitivne službenosti daju titularu pravo na činjenje, a obavezuju vlasnika povlasnog dobra na trpljenje, dok negativne ovlašćuju titulara na zabranu, a vlasnika povlasnog dobra na nečinjenje.

Službenosti su stvarna prava čiji je titular ovlašćen da u izvesnoj meri iskorišćava tuđu stvar ili da zahteva od njenog svakodobnog vlasnika da je na neki način ne upotrebljava.

• stvarna prava na tuđoj stvari koja se naziva poslužnom stvari ili poslužnim dobrom
• u zavisnosti od toga da li su ustanovljene u korist vlasnika jedne nepokretnosti ili u korist lica dele se na: stvarne i lične

Stvarne službenosti su u potpunosti regulisane Zakonom o osnovnim svojinskopravnim odnosima, dok se uređenje ličnih nalazi u zakonodavnoj nadležnosti republika.

Stvarna službenost je pravo svakodobnog vlasnika jedne nepokretnosti (povlasnog dobra) da na određen način i u određenoj meri koristi tuđu nepokretnost (poslužno dobro), bez obzira ko je njen vlasnik, ili da svakodobnom vlasniku poslužnog dobra zabrani da se njime koristi.

• pravo prelaska preko tuđeg zemljišta
• načelo restrikcije, poštede poslužnog dobra – poslužno dobro treba da omogući, olakša ili poveća upotrebu povlasnog dobra uz što manje žrtvovanja svojine na poslužnom dobru
  • stvarna službenost ne može imati za svrhu da služi vlasniku povlasnog dobra
    • npr da nam ovaj bere cveće u bašti

Poslužna i povlasna dobra mogu biti samo zemljišta i zgrade (stanovi), a isključeni su:

1. pokretne stvari
2. nepokretnosti po nameni
3. brodovi i vazduhoplovi
4. drveće

• službenost se ne može uspostaviti na drugoj službenosti – servitus servitutis esse non potest

Službenost je pravo na tuđoj stvari, i ne može se uspostaviti na svojoj stvari – nulli res sua servit

• važi samo ako su obe nepokretnosti u vlasništvu istog lica, a ne ako su u susvojini
  • isto lice može biti suvlasnik povlasnog dobra i isključivi vlasnik poslužnog dobra i obrnuto
• posledica ovoga je prestanak službenosti sjedinjenjem – svojinske stvarne službenosti
  • AGZ: ako se docnije jedno od sjedinjenih zemljišta otuđi, a službenost se nije ispisala iz javnih knjiga, novi držalac povlasnog dobra je ovlašćen koristiti se službenošću
  • ŠGZ: svojinske stvarne službenosti mogu nastati i izvorno, vlasnik dve nepokretnosti može jednu od njih opteretiti službenošću u korist druge
  • praktično, službenost se automatski aktivira otuđenjem jedne nepokretnosti
• zakonska službenost nastaje automatski, čim vlasnik dve nepokretnosti otuđi jednu od njih

Naše pravo ne zahteva podobnost poslužnog dobra da trajno služi povlasnom dobru – perpetua causa (kao u rimskom)

1. može postojati službenost za izuzetne prilike (službenost prolaza za vreme poplave)
2. može se ustanoviti za određeno vreme ili za određeno doba godine

• ovakve službenosti zadržavaju svoj stvarnopravni (realni) karakter
  • postoje između svakodobnih vlasnika povlasnog i poslužnog dobra
  • ne gase se smrću jednog od njih

U rimskom pravu se tražilo da su dobra u susedskom odnosu, što se danas ne traži

• povlasno i poslužno dobro se ne moraju graničiti – mogu biti udaljeni i više kilometara

Promena vlasnika bilo povlasnog bilo poslužnog dobra ne dovodi do gašenja službenosti već do njenog prenosa na novog vlasnika.

• prenos se vrši automatski sa prenosom svojine i u tome je akcesornost stvarnih službenosti
• sama za sebe je neprenosiva pa sledstveno tome ne može posebno biti ni hipotekovana ni zaplenjena

 Na istom poslužnom dobru može postojati više službenosti

• pravilo je da se uspostavljanjem nove službenosti ne sme krnjiti stara službenost – prior tempore, potior iure
  • ako usled promenjenih prilika nastupi nemogućnost da se sve službenosti vrše u punom obimu preča je ona službenost koja je ranije stečena
  • službenosti stečene u isto vreme imaju isti rang i srazmerno se uživaju

OBIM SLUŽBENOSTI – stvarna službenost može postojati samo u korist odnosno na teret cele nepokretnosti, a nikako samo jednog njenog dela.

• ako dođe do deobe povlasnog dobra, službenost postoji u korist svih novoformiranih nepokretnosti
  • vlasnik poslužnog dobra može zahtevati brisanje u odnosu na one kojima slubežnost faktički ne koristi
• ako dođe do deobe poslužnog dobra, službenost će teretiti sve novoformirane nepokretnosti
  • ako se njeno vršenje prostire samo na neke parcele, vlasnici ostalih mogu zahtevati brisanje službenosti
• službenost ne može postojati u korist odnosno na teret idealnog suvlasničkog dela već u korist odnosno na teret svih suvlasnika

Na osnovu stvarne službenosti može se od vlasnika poslužnog dobra zahtevati trpljenje ili uzdržavanje, ali nikako neko činjenje. Servitus in faciendo consistere nequit.

• obaveza postavljanja i održavanja uređaja potrebnih za vršenje službenosti leži na titularu službenosti ako nije drukčije ugovoreno
  • ako uređaje potrebne za vršenje službenosti koristi i vlasnik poslužnog dobra, dužan je da srazmerno učestvuje u troškovima
  • on se te obaveze može osloboditi i bez saglasnosti vlasnika povlasnog dobra prepuštajući mu u celini uređaje

Vlasnik poslužnog dobra ne sme otežavati službenost, a vlasnik povlasnog dobra mora se voditi načelom poštede poslužnog dobra (načelom restrikcije).

U skladu sa načelom restrikcije važe pravila:

1. kad postoji sumnja o obimu stvarne službenosti , uzeće se ono što je lakše za poslužno dobro
2. nove potrebe povlasnog dobra nemaju za posledicu proširenje službenosti
3. kad se službenost vrši na jednom delu poslužnog dobra, vlasnik posl. dobra koji za to ima interesa može zahtevati i protiv volje titulara službenosti s tim da plati naknadu troškova koji se time prouzrokuju premeštanje službenosti na drugo mesto istog dobra, gde njeno vršenje neće biti otežano
   • premeštanje službenosti na drugo poslužno dobro istog vlasnika moguće je samo s pristankom titulara službenosti

Neprave stvarne službenosti – neki zakonici predviđaju mogućnost da se službenost, koja je stvarna, konstruiše u korist određenog lica (vlasnika neke nepokretnosti) ili s pravom vlasnika poslužnog dobra da službenost opozove

Podela stvarnih službenosti:

1. pozitivne i negativne
2. poljske i kućne
3. trajne i povremene
4. vidljive i nevidljive