Vlasnik nepokretnosti koji nema izlaz na javni put (enklava), odnosno sa koje se do javnog puta može doći samo uz preterano zaobilaženje, ima pravo da zahteva da mu se dozvoli prolaz preko tudjeg zemljista.

• prolaz može biti ustanovljen kao pravo prelaza: peške, kolima, motornim vozilom, polj. mašinom
• plaća se naknada čiji iznos određuje sud, srazmerno šteti koja se nanosi poslužnom dobru
• preko kućnih dvorišta prolaz se u načelu ne može ostvariti protiv volje vlasnika
  • izuzetak je dozvoljen jedino ako se drugim pravcem nikako ili bez nesrazmerno velikih troškova ne može prići povlasnom dobru

Vlasnik poslužnog dobra ima pravo da o svom trošku, odredi drugo mesto za vršenje službenosti, na istom poslužnom dobru gde njeno vršenje neće biti otežano.

Prema opštem pravilu koje važi za sve nužne službenosti, vlasnik poslužnog dobra može zahtevati da se ukine pravo nužnog prolaza, ako je prestala potreba za njim (npr:izgradjen je javni put).

Najbrojnije i najraznovrsnije stvarne službenosti su one koje nastaju na osnovu ugovora.

Austrijski građanski zakonik nabraja običnije vrste stvarnih službenosti kućnih i poljskih.

Kućne službenosti su:

1. pravo nasloniti teret svog zdanja na tuđe
2. gredu ili rog u tuđi zid uvući
3. prozor na tuđem zidu otvoriti, bilo zbog svetlosti, bilo zbog izgleda
4. krov ili natremak nad susedovim vazdušnim prostorom
5. dim propuštati kroz susedov dimnjak
6. kišnicu sa svoje strehe na tudje zemljistte provoditi
7. tečnosti na susedovo zemljiste sipati i propuštati

Usled drugih kućnih službenosti držalac poslužnog zemljišta, obavezan je nešto ne činiti, što bi mu inače bilo slobodno:

1. povlasnom zdanju ne oduzimati svetlost ni vazduh
2. ne oduzimati mu izgled
3. kišnicu sa svoje strehe ne odvoditi od susedovog zemljišta
4. svoju kuću ne podizati višom u visinu
5. svoju kuću nižom ne činiti

Poljske službenosti su:

1. imati pravo na održavanje staze, putanje za stoku, ili kolskog puta na tuđem zemljištu
2. vodu crpsti, dovoditi, i odvoditi, i stoku pojiti
3. stoku cuvati i pasti
4. drveca seći, suvo granje i žir sakupljati, i lišće grabuljama zbirati
5. divljač loviti, ptice hvatati i ribe loviti
6. kamen vaditi, pesak kopati, kreč peći

Službenosti koje se ustanovljavaju sudskom odlukom su nužne sluzbenosti jer se ustanovljavaju protiv vlasnika poslužnog dobra.

• sudska odluka (presuda) kojom se ustanovljava službenost ima konstitutivno dejstvo
• za nastanak sluzbenosti nije potreban upis u zemljišne knjige, posto se službenost stiče danom pravosnažnosti odluke
• postoje dve vrste nužnih službenosti:
  • pravo nužnog prolaza
  • službenost postavljanja antene i vodova
    • vlasnik nepokretnosti može zahtevati da mu se omogući, da i protivno volji suseda, preko njegovog zemljišta provede vodovodne i kanalizacione cevi, električne i telefonske kablove, ako je postavljanje ovih vodova na drugom mestu povezano sa nesrazmernim troškovima
  • korisnik radiodifuznog prijemnika ima pravo da na susedovoj zgradi postavi antenu ako mu je to neophodno za prijem radiodifuznog programa, a time ne ometa stanare u prijemu radiodifuznog programa

U grupu prava zahtevati od suseda da svoju nepokretnost ne upotrebljava u određenom pravcu spada i jedno značajno pravo zahtevati od suseda da svoju nepokretnost ne upotrebljava na neki način kojim se prouzrokuju prekomerne imisije – štetni uticaji.

• štetni uticaji koji dolaze sa susedne nepokretnosti u vidu dima, prašine, neprijatnih mirisa, toplote, buke, moraju se trpeti do granice tolerancije, jer je to naprosto nužnost
• prekoračenjem te granice nastaje određena odgovornost emitenta (zagađivača)
• onaj ko je izložen preteranim imisijama ima određena prava:
  1. može zahtevati primenu određenih tehničkih sredstava kojima se imisije svode na podnošljivu meru
  2. ako se imisija ne može svesti na podnošljivu meru, može se zahtevati zabrana aktivnosti iz koje imisije potiču
  3. ako imisije nastaju u obavljanju opštekorisnih delatnosti za koje je dobijena dozvola države, ne može se tražiti zabrana ovih aktivnosti
     • samo preduzimanje mera za smanjenje štetnog uticaja, i naknada štete ako se ovi uticaji trpe preko granice tolerancije

Granica tolerancije sa čijim prelaskom počinje odgovornost imitenta je različito određena u raznim zakonicima.

• po našem zakonu: granica koja je uobičajena s obzirom na prirodu i namenu nepokretnosti i na mesne prilike

U naseljima gradskog karaktera nije moguće obezbediti da zgrade sa svake strane imaju određeni vidik, pa se ne može ni očekivati da vlasnik jedne zgrade ima otvoreni vidik preko susedne građevinske parcele i posle izgradnje kuće na njoj, pod uslovom da je zgrada podignuta sa zakonito donetim odobrenjem za gradnju

• prema stanovištu Vrhovnog suda Jugoslavije odgovornost postoji iako je pribavljeno odobrenje za građenje, i iako su poštovani uslovi u tom odobrenju, ako je odobrenje izdato protivno urabanističkom planu

Sticanje stvarnih službenosti na osnovu zakona se ne spominje, iz čega treba zaključiti da se zakonska ogranicenja kvalifikuju kao susedska prava.

Bitne osobine ovih prava su da:

1. nastaju neposredno na osnovu zakona
2. da se ne upisuju u zemljišne knjige
3. da presuda koja se povodom njih donosi ima deklarativan karakter

Zajedničko načelo za sva susedska prava kao ograničenja svojine jeste da se vrše u duhu dobrosusedskih odnosa i uz što manje uznemiravanje vlasnika susedne nepokretnosti.

S obzirom na njihovu sadržinu susedska prava možemo podeliti u 4 grupe:

1. susedska prava koja su posledica razgraničenja nepokretnosti
   • npr: pravo zajedničke svojine na objektima na samoj međi
2. susedska prava koja se sastoje u pravu svakodobnog vlasnika jedne nepokretnosti da na neki način upotrebljava susednu nepokretnost i da ovo pravo ostvaruje protiv njenog svakodobnog vlasnika
   • pravo da pređe na susednu nepokretnost radi prikupljanja plodova koje je vetar naneo tamo
3. susedska prava koja se sastoje u pravu svakodobnog vlasnika jedne nepokretnosti da od svakodobnog vlasnika druge nepokretnosti zahteva da svoju nepokretnost ne upotrebljava u određenom pravcu
   • da na njoj ne vrši potkopavanje i druge radove kojima se ugrožava stabilnost susednog zemljišta ili zgrade
4. susedska prava na osnovu kojih svakodobni vlasnik jedne nepokretnosti može od svakodobnog vlasnika druge nepokretnosti zahtevati neko činjenje
   • da uzme učešće u obeležavanju zajedničke međe

1) Susedska prava koja proizilaze iz razgraničenja nepokretnosti:

• prema predratnim pravilima ograde, žive ograde, zidovi, kanali i druge slične pregrade koje se nalaze između susedskih zemljišta, smatraju se za zajedničku svojinu ako se po znacima, natpisima i drugim dokaznim sredstvima drugačije ne pokaže
  • oboriva zakonska pretpostavka da se nalaze u zajedničkoj svojini suseda
• drvo na međi je zajednička svojina suseda
  • niko ne sme bez dogovora ni drvo ni grane seći
    • samo ako čine štetu, uz sudsku odluku se grane mogu poseći
  • pošto se svojina drveta određuje prema stablu, a ne žilama, drvo pripada onome na čijoj je zemlji stablo, čak i ako bi grane prešle u susedov vazdušni prostor
  • ako trpi grane, ima pravo na plodove koje one daju, ali nema pravo na naknadu štete koje grane svojim hladom pričinjavaju usevima

 2) Prava upotrebljavati susednu nepokretnost

• vlasnik nepokretnosti ima pravo da pređe na susedovo zemljište radi
  • hvatanja odbegle ili zalutale životinje, roja pčela
  • kupljenja plodova sa svoje voćke
  • povraćaja stvari koje su dejstvom prirodnih sila ili slučajno tu dospele
• u slučaju izvođenja građevinskih radova na svom zemljištu, on ima pravo da koristi delove susedovog zemljišta za držanje materijala, postavljanje skele, pristup radnika
  • sused čije je zemljište korišćeno ima pravo na naknadu pretrpljene štete

3) Pravo zahtevati od suseda da svoju nepokretnost ne upotrebljava u određenom pravcu

• vlasnik ne sme na svom zemljistu preduzimati radove koji ugrožavaju stabilnost susedovog zemljišta ili zgrade – potkopavanje i drugi radovi
• vlasnik ugroženog zemljišta može zahtevati obustavljanje radova dok se ne preduzmu potrebne mere obezbeđenja
  • ako je nemoguće preduzeti uspešne mere, ima pravo da zahteva obustavljanje radova

4) Prava na osnovu kojih svakodobni vlasnik jedne nepokretnosti može od svakodobnog vlasnika druge nepokretnosti zahtevati neko činjenje:

• kad postoji opasnost od rušenja zgrade, sused koji je ugrožen ima pravo da od onoga ko bi bio odgovoran za štetu prouzrokovanu rušenjem zahteva preduzimanje potrebnih mera da se šteta izbegne
• vlasnik nepokretnosti ima pravo zahtevati preduzimanje potrebnih mera da se kišnica sa susedne zgrade ne sliva na njegovo zemljište

Imalac stvarne službenosti je držalac prava pa se kao takav može u smislu Zakona o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima sluziti državinskim (posesornim) tužbama.

Konfesorna tužba je petitorna tužba za zaštitu prava svojine.

• cilj tužbe je osuda tuženika da dopusti vršenje prava službenosti u punom obimu, i zabrana daljeg smetanja, odnosno onemogućavanja
• tuženi može biti kako vlasnik poslužnog dobra, tako i treće lice koje sprečava, odnosno ometa vršenje službenosti
• tužilac je titular službenosti, tj. vlasnik ili suvlasnik povlasnog dobra, kao i držalac koji ima pravo da se koristi službenošću
• osnov tužbe je samo pravo službenosti
  • da bi uspeo u sporu tužilac mora dokazati postojanje prava stvarne službenosti

Stvarna službenost prestaje ako isto lice postane vlasnik povlasnog i poslužnog dobra: nemini res sua servit.

• svejedno je kako je došlo do sjedinjenja: kupoprodajom, poklonom, održajem, nasleđem
• neki pisci ovaj način prestanka nazivaju konsolidacijom, drugi konfuzijom
• ako sjedinjenje nije bilo praćeno i brisanjem službenosti iz zemljišnih knjiga, pa kasnije jedna od sjedinjenih nepokretnosti bude otuđena
  • službenost se automatski aktivira sa svojim redovnim pravnim dejstvima
• ako je sjedinjenje prestalo usled nekog uzroka koji ima retroaktivno dejstvo službenost i dalje postoji, odnosno uzima se ko da nije ni prestala
  • poništenje ugovora o kupoprodaji poslužnog dobra

Vlasnik poslužnog dobra može zahtevati ukidanje službenosti ako je ova izgubila svaku korisnost za povlasno dobro.

• mogu se ukinuti i druge službenosti, a ne samo službenost prolaza, i to bez obzira na način njihovog nastanka

Ukidanje mogu zahtevati i vlasnik poslužnog dobra, tako i suvlasnik, dok je pasivno legitimisan vlasnik povlasnog dobra ali ne i onaj koji je samo držalac prava službenosti.

• zakon ne govori ništa o dugovanju naknade

Neki zakonici predviđaju mogućnost ukidanja službenosti kada je usled promenjenih prilika stvar sačuvala samo delimičnu korist za povlasno dobro, ukoliko je ova korist u nesrazmeri sa teretom koji službenost znači za poslužno dobro.

• za ukidanje ovih službenosti duguje se naknada
  • prilikom odmeravanja naknade sud će voditi računa o tome
    • koliko je službenost dugo trajala
    • koliki je dobitak za poslužno dobro
    • koliki gubitak za povlasno dobro predstavlja njeno ukidanje

Nevršenje kao način prestanka pojavljuje se u 2 vida:

1. kao liberatorna uzukapija
   • prestanak službenosti usled nevršenja, koje je praćeno protivljenjem od strane vlasnika poslužnog dobra
   • sem običnog nevršenja od strane titulara službenosti potreban je i jedan pozitivan uslov
     • da je poslužno dobro držano i uživano kao slobodno, da je vlasnik poslužnog dobra preduzimao radnje koje isključuju postojanje službenosti

2. kao zastarelost
   • prestanak službenosti usled običnog nevršenja, koje nije praćeno protivljenjem od strane vlasnika poslužnog dobra
   • dve ideje na kojima počiva ustanova zastarelosti u građanskom pravu:
     1. ideja nevršenja prava, tj nezainteresovanosti za svoje pravo,
        • prestanak prava ne predstavlja gubitak realnih interesa subjekta u pitanju
     2. zastarelost ima liberatorno dejstvo
        • koristi jednom određenom subjektu, čije se pravo svojine sada rasterećuje, oslobađa jednog suvišnog tereta

Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima predviđa oba načina prestanka službenosti.

• za liberatornu uzukapiju propisuje rok od 3 godine
• za zastarelost rok od 20 godina

Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima ne spominje ovaj način prestanka, ali je nesporno da službenosti mogu prestati na osnovu ugovora između vlasnika povlasnog i poslužnog dobra, kao i na osnovu odricanja od strane titulara službenosti.

Ugovor između vlasnika povlasnog i poslužnog dobra o prestanku službenosti mora biti zaključen u pismenoj formi i odmah proizvodi obligaciono dejstvo, a za prestanak službenosti potreban je i ispis iz zemljišnih knjiga.

• ako pre ovog ispisa titular službenosti otuđi povlasno dobro, novi vlasnik stiče svojinu zajedno sa službenošću, i protiv njega se ispis ne može izdejstvovati
• ako na povlasnom dobru postoje tereti (hipoteka i plodouživanje) za prestanak stvarne službenosti potrebna je saglasnost trećeg, ukoliko to šteti njegovim pravima
  • ako je povlasno dobro u susvojini za prestanak je potrebna saglasnost svih suvlasnika
• ovim načinom prestaju sve službenosti, uključujući tu i zakonske službenosti

Prestanak službenosti odricanjem je prestanak na osnovu jednostrane izjave od strane titulara službenosti, za šta nije potrebna saglasnost vlasnika poslužnog dobra.

• ovaj način prestanka ne važi za zakonske službenosti, odnosno susedska prava

Za većinu stranih zakonika za službenosti koje se stiču sudskom odlukom važi numerus clausus

• sud ne može ustanoviti službenosti van slučaja koje je zakon predvideo

SGZ je sadržao uslove pod kojima se u svakom opravdanom slucaju službenost može ustanoviti.

Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima:

• odlukom suda ili drugog državnog organa se stvarna službenost ustanovljava kada vlasnik povlasnog dobra u celini ili delimično, ne može koristiti to dobro bez odgovarajućeg korišćenja poslužnog dobra, kao i u drugim slučajevima određenim zakonom
• potrebno je da postoji
  1. nemogućnost upotrebe u jednoj bitnoj osobini
  2. da za tu nemogućnost nije kriv sam vlasnik poslužnog dobra
• presuda kojom se ustanovljava službenost na osnovu Zakona o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima ima konstitutivan karakter
  • sadrži ocenu o postojanju zakonskih činjenica u relevantnom stepenu
• na zahtev vlasnika poslužnog dobra sud utvrđuje i odgovarajuću naknadu koju je vlasnik povlasnog dobra dužan da plati vlasniku poslužnog dobra

Službenost se sudskom presudom stiče danom pravosnažnosti presude, što znači da za njen nastanak upis u zemljišne knjige nije potreban.

Kupac poslužnog dobra koji nije znao za postojanje službenosti, dužan je da je trpi.

• njegova zabluda je značajna samo na planu obligacionog prava (o naknadi štete o raskidu ugovora)

U određenom broju slucajeva službenost se uspostavlja odlukom nadležnog upravnog organa.

• odluka ima konstitutivan karakter, a službenost nastaje danom njene pravosnažnosti

Stvarna službenost se stiče održajem kada je vlasnik povlasnog dobra faktički ostvarivao službenost za vreme od 20 godina, a vlasnik poslužnog dobra se tome nije protivio.

Stvarna službenost se ne može steći održajem ako je vršena:

• zloupotrebom poverenja vlasnika ili držaoca posluznog dobra, silom, prevarom
• ako je službenost ustupljena do opoziva
  • vlasnikova predusretljivost se ne može upotrebiti protiv njega

Da bi državina službenosti dovela do sticanja prava službenosti, potrebno je neprotivljenje vlasnika poslužnog dobra, tj. da se barem prećutno sa tim saglasio.

• da je faktičko ostvarivanje službenosti bilo poznato vlasniku poslužnog dobra
• teret dokazivanja te činjenice leži na uzukapijentu

Službenost stečena održajem ne može biti od štete onome ko je poslužno dobro pribavio pre nego što je održajem stečena službenost upisana u zemljišne knjige, pod uslovom da je pribavilac savestan tj. nije znao, niti mogao znati da je službenost stečena vanknjižnim održajem.

Ukoliko zakonom nije drugačije propisano, na sticanje službenosti održajem shodno se primenjuju pravila o sticanju prava svojine održajem.

Pravni posao na osnovu kojeg se stiče stvarna službenost može biti: ugovor između vlasnika povlasnog i poslužnog dobra i testament vlasnika poslužnog dobra.

Ugovor zaključen između vlasnika

• mora biti pismen i predstavlja samo titulus
  • za nastanak službenosti kao stvarnog prava je potreban jos i modus acquirendi
• modus se sastoji u upisu u zemljišne odnosno intabulacione knjige
  • za upis je potrebna saglasnost vlasnika poslužnog dobra (clausula intabulandi)
    • ako on uskrati pristanak, vlasnik povlasnog dobra može odobrenje za upis izdejstvovati sudskim putem
  • ukoliko je poslužno dobro u susvojini, za punovažnost ugovora potrebna je saglasnost svih suvlasnika
• ugovor koji služi za sticanje službenosti može biti teretan ili dobročin, a može biti osnov za sticanje bilo koje službenosti
  • na osnovu ugovora se može steći službenost koja derogira zakonsku službenost ustanovljenu u korist suseda, pod opštim uslovom da se to ne protivi javnom poretku

Testament može biti osnov za sticanje službenosti na 2 načina:

1. Vlasnik poslužnog dobra može naredbom poslednje volje ostaviti službenost u korist nekog dobra, čiji se vlasnik sad pojavljuje kao legatar.
   • testator mora biti isključivi vlasnik poslužnog dobra, a ne samo suvlasnik
   • za nastanak službenosti potreban je i upis u javne knjige
2. Vlasnik nepokretnosti može naredbom poslednje volje, nepokretnost podeliti naslednicima, predviđajuci da će jedna od parcela (nepokretnosti) koje ovako nastaju biti opterećena službenošću u korist onih drugih
   • njivu zavešta dvojici, uz naredbu da na teret onog dela koji ima izvor postoji službenost prolaza i uzimanja vode u korist drugog dela odnosno druge novoformirane parcele

Neka strana prava priznaju i tzv. svojinske službenosti.

• ŠGZ: vlasnik dve nepokretnosti može jednu od njih opteretiti službenošću u korist ove druge
  • otuđenjem jedne od nepokretnosti službenost se javlja sa svim svojim dejstvima i bez potrebe da se zaključuje ugovor i uopšte bilo šta preduzima (a do tad je pritajena)
  • ova mogućnost može biti od velike koristi za vlasnike kompleksa zemljišta namenjenih parcelisanju i prodaji radi izgradnje većeg broja zgrada
• AGZ: kad vlasnik povlasnog dobra postane vlasnik poslužnog dobra, a službenost se ne ispiše iz zemljišnih knjiga, kasnijim otuđenjem jedne od dve nepokretnosti službenost se automatski aktivira sa svim pravnim dejstvima

Zakonske službenosti postoje na osnovu samog zakona i odlikuju se potpunom određenošću

• kod njih je sve poznato:
  • samo postojanje službenosti
  • poslužno dobro
  • sadržina
  • način vršenja
  • mesto vršenja
• postoje neposredno na osnovu zakona
  • za njihov nastanak nije potrebna sudska presuda
• sudska presuda koja se povodom njih donosi ima deklarativan karakter
  • njome se samo štiti već postojeća službenost ako dođe do spora
  • pravo vlasnika nepokretnosti da pređe na susedovo zemljište radi hvatanja odbegle ili zalutale životinje

Neki zakonici uopšte ne poznaju zakonske stvarne službenosti kao vrstu stvarnih službenosti, već zakonska ograničenja iz susedskih odnosa shvataju kao susedska prava.

• možemo svrstati i naš Zakon o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima
• službenost se stiče na osnovu pravnog posla, odlukom državnog organa i održajem
  • sticanje na osnovu zakona ne spominje se

Podela je značajna kod sticanja službenosti održajem i gubljenja zastarelošću (nevršenjem).

Vidljive (javne, aparatne) su one koje su praćene nekom spoljnom vidljivom napravom, odnosno znakom: balkon, vrata, vodovodne cevi.

• naprava se može nalaziti bilo na poslužnom, bilo na povlasnom dobru, ali je neophodno da bude vidljiva za vlasnika poslužnog dobra

Nevidljive (skrivene, neaparatne) su one koje nisu praćene ovakvom spoljnom napravom, tj znakom.

Primeri pokazuju da podela ne zavisi od prirode službenosti.

• službenost dovođenja vode biće vidljiva ako se cevi nalaze na zemlji, a nevidljiva ako se nalaze u zemlji.

Ako ne računamo službenosti za izuzetne potrebe (npr. u slučaju poplave) sve stvarne službenosti mogu se podeliti na trajne i povremene

• podelu priznaje Francuski zakonik, a od značaja je kod sticanja službenosti održajem i gubljenja nevršenjem

Povremene su one čije se vršenje sastoji u određenim titularevim postupcima, nezavisno od toga da li su za vršenje službenosti potrebni neki trajni uređaji, odnosno naprave ili ne.

• službenost prolaza, uzimanja vode, progona stoke

Trajne su one čije se vršenje ne sastoji u preduzimanju radnji od strane titulara. Tu spadaju sve negativne službenosti, ali i neke pozitivne (sluzbenost vodovoda, naslanjanja zgrade na tudju zgradu…).

• pretpostavljaju određeno materijalno stanje, prirodno ili veštačko, i kad je ono jednom uspostavljeno, službenost se vrši sama od sebe, bez preduzimanja radnji od strane titulara
• mogu se vršiti:
  • trajno (negativne službenosti, držanje antene na susedovoj zgradi)
  • isprekidano, u intervalima (službenost odvođenja kišnice)