Kategorija: Građansko pravo (opšti deo) i Stvarno pravo

Načelo upisa

5. aprila 2017.

Načelo upisa označava da se stvarna prava na nepokretnostima mogu steći samo upisom u zemljišne knjige. Navedeno načelo prihvatila je i sudska praksa.

Upis u zemljišne knjige (uknjižba), predstavlja način pribavljanja prava na nepokretnostima.

  • ugovor sam po sebi ne prenosi pravo svojine
    • predstavlja samo pravni osnov (iustus titulus) za pribavljanje prava svojine
  • da bi se pravo svojine prenelo sa prodavca na kupca potreban je i određen način pribavljanja (modus acquirendi)
    • kod pokretnih stvari to je predaja, kod nepokretnih uknjižba
  • kad je reč o nepokretnostima koje su upisane u zemljišne knjige, pravo svojine ne može se steći predajom nepokretnosti u državinu kupca, nego tek upisom u zemljišne knjige

U francuskom pravu ugovor o prodaji prenosi pravo svojine sa prodavca na kupca.

U austrijskom i našem pravu prenos prava svojine ne događa se u trenutku zaključenja ugovora o prodaji.

  • uknjižba predstavlja onaj trenutak kada prodavac prestaje da bude sopstvenik
    • upis prava svojine u zemljišne knjige ima konstitutivno dejstvo
      • uknjiženje stvara (konstituiše) pravo svojine na nepokretnosti, hipoteku ili stvarnu službenost
    • sve što je do upisa preduzeto predstavlja samo pripremu

Upis u zemljišne knjige je jedan zahtev forme koja se mora ispuniti u prenosu prava na nepokretnosti

  • načelo upisa se zato ponekad u pravnoj teoriji naziva i formalno načelo

Prema načelu upisa stvarna prava na nepokretnostima stiču se i prestaju upisom u zemljišne knjige.

  • najdoslednije primenjeno kod hipoteke
    • hipoteka se može steći samo upisom u zemljišne knjige ili druge javne knjige

Sastav zemljišnih knjiga

5. aprila 2017.

Zemljišna knjiga se sastoji od glavne knjige i zbirke isprava. U širem smislu tu spadaju i zbirka katastarskih planova, registri i pomoćna evidencija.

Glavna knjiga

  • u glavnu knjigu se upisuju zemljišta i zgrade i prava na nepokretnostima
  • zemljišno- knjižna prava se stiču, prenose, ograničavaju i prestaju upisom u glavnu knjigu
  • sastoji se od zemljišno-knjižnih uložaka
    1. svaki zemljišno knjižni uložak ima svoj redni broj
    2. vodi se za jedno zemljišno-knjižno telo
  • obuhvata zemljišta u jednoj katastarskoj opštini
    1. u jednom zemljišno-knjižnom sudu postoji onoliko glavnih knjiga koliko ima katastarskih opština na području tog suda

Zemljišno-knjižni uložak je sastavni deo glavne knjige zemljišne knjige.

  • u jedan zemljišno knjižni uložak se upisuje jedno zemljišno-knjižno telo
    • zemljišno-knjižno telo može biti zemljište ili zgrada
  • ima tri lista: popisni list, vlasnički list i teretni list

Popisni list – list A, posedovnica – obuhvata dva odeljka.

  • u prvi odeljak upisuje se
    • zemljišno-knjižno telo sa sastavnim delovima – katastarskim parcelama – ako ih ima
      • ako se zemljišno-knjižno telo sastoji od više katastarskih parcela one se upisuju jedna ispod druge
    • za svaku parcelu upisuje se broj pod kojim se ona vodi u katastarskom planu
    • oznaka nepokretnosti (zemljište bez zgrade) i površina u hektarima, arima i kvadratnim metrima
    • eventualne primedbe
  • drugi odeljak popisnog lista predviđen je za upis
    • stvarnih prava koja su povezana sa pravom svojine na zemljišno-knjižnom telu

Ograničenja prava svojine na nepokretnosti, tereti i obaveze koje su ustanovljene imperativnim zakonskim normama proizvode pravna dejstva prema svakom sopstveniku, bez obzira na to da li su upisani u zemljišne knjige.

Vlasnički list – B list, vlastovnica – upisuje se

  • ime sopstvenika
  • pravni osnov pribavljanje prava svojine
    • pokazuje kako je lice koje je sada upisano kao sopstvenik steklo pravo svojine
    • upis ne proizvodi pravna dejstva samim tim što je izvršen, nego samo onda ako je uknjiženje izvršeno na osnovu punovažnog osnova (iustus titulus)
      • ako je ugovor o prodaji ništav ili rušljiv pa je poništen, upis koji je po takvom osnovu izvršen biće brisan pa kupac neće steći pravo svojine
    • ograničenja u pogledu upravljanja ili raspolaganja zemljišno-knjižnim telom koja su vezana za ličnost sopstvenika
      • npr da je sopstvenik maloletan
    • sve zabrane otuđenja upisuju se u teretni list, a samo se napominju u vlasničkom listu

Teretni list – list V po azbučnom, C po abecedi, teretovnica – upisuju se:

  • stvarna i druga zemljišno-knjižna prava koja opterećuju zemljišno-knjižno telo
    • upisuju se u zemljišne knjige kao obaveze sopstvenika zemljišno-knjižnog tela
      • obaveza da trpi pravo plodouživanja, itd
    • teretni list je namenjen obaveštenju kupca o tome koje sve obaveze, ograničenja i terete ima sadašnji sopstvenik nepokretnosti, jer će te obaveze, tereti i ograničenja pogađati i njega ako pribavi pravo svojine
  • ograničenja u raspolaganju koja pogađaju svakog sopstvenika nepokretnosti
    • bez upisa se ne bi mogla suprotstaviti trećem pribaviocu
    • nasuprot ovim ograničenjima u pravu raspolaganja postoje ograničenja, tereti i obaveze koje pogađaju svakog sopstvenika po samom zakonu
  • sve zabrane otuđenja i opterećenja
    • zabrane koje se odnose na bilo kog sopstvenika
    • zabrane koje se odnose na ličnost upisanog sopstvenika
    • u vlasničkom listu se čini vidljivim da je upis izvršen u teretnom
  • hipoteka i nathipoteka, lične službenosti, stvarne službenosti, realni tereti, pravo preče kupovine, pravo otkupa i pravo zakupa

Zbirka isprava je skup isprava na osnovu kojih se vrše upisi u glavnu knjigu.

  • za svaki upis potrebno je podneti zemljišno-knjižnom sudu određene isprave
  • zbirka isprava može samo objašnjavati nedovoljno jasne upise
  • ako je sadržina isprave u protivrečnosti sa upisima u glavnoj knjizi, odlučuje upis u glavnu knjigu
    • isprava se ne može upotrebiti kao dokaz nasuprot sadržini upisa u zemljišne knjige
  • zbirka isprava može dobiti konstitutivno dejstvo
    • u slučaju kad se bitna sadržina isprave ne može ukratko izraziti, pa se u samoj glavnoj knjizi upućuje na pojedina mesta u ispravama
    • ovi delovi isprave koja služi kao pravni osnov imaju pravno dejstvo kao sastavni deo glavne knjige

Zbirka katastarskih planova je deo zemljišne knjige.

  1. sve promene u pogledu zemljišno-knjižnog tela sprovode se i u katastru i u zemljišnoj knjizi

Registri su pomoćne knjige koje omogućavaju lakše i brže snalaženje u glavnoj knjizi. Postoje:

  1. stvarni registri
    1. popis katastarskih parcela u jednoj katastarskoj opštini
      1. parcele su navedene onim redom kojim su označene u katastarskom planu
      2. u susednom stupcu (rubrici) označen je broj zemljišno-knjižnog uloška
    2. uz stvarni registar može postojati i spisak kućnih brojeva
      1. prema broju kuće može se pronaći i broj katastarske parcele i broj zemljišno-knjižnog uloška
    3. imenik
      1. azbučni (abecedni) spisak sopstvenika i drugih titulara zemljišno-knjižnih prava
      2. uz ime lica navedeni su brojevi zemljišno-knjižnih uložaka u kojima su upisana njegova prava
        1. posebno za vlasnički list i posebno za teretni list

Katastar zemljišta

5. aprila 2017.

Moderno uređene zemljišne knjige imaju za osnovu katastar zemljišta.

Katastar je evidencija o zemljištu koja sadrži podatke o položaju, obliku i površini zemljišnih parcela o načinu korišćenja (kulturi) i plodnosti (bonitetu) i o katastarskom prihodu i korisniku.

Katastarski podaci predstavljaju podlogu za izradu i uredno vođenje zemljišnih knjiga.

Katastar je javna knjiga.

  • svako može dobiti uvid u podatke katastra (i premera) u službenim prostorijama nadležnog geodetskog organa
  • posebnim propisom može se isključiti izlaganje na uvid pojedinih katastarskih podataka
  • zainteresovana stranka može zahtevati pismenu ispravu o pojedinim katastarskim podacima
  • poslove premera i katastra zemljišta vode organi uprave
    • opštinski (opštinski geodetski organ), pokrajinski i republički
  • obavljanje premera i unošenje podataka u katastar obavlja se po službenoj dužnosti

Osnovna jedinica u sistemu katastra je katastarska parcela.

  • deo zemljišta koje se koristi na isti način (ima istu kulturu) i pripada istom sopstveniku (ili drugom korisniku)
  • sve katastarske parcele jedne opštine su označene brojevima počev od jedan na dalje
    • npr 123, 124, 125, 126
  • ako se postojeća parcela mora podeliti na više parcela
    • nove parcele nose i dalje katastarski broj stare parcele ali se izražavaju u obliku razlomka
    • u imeniocu se označava njihov unutrašnji redosled
      • npr 124/1, 124/2, 124/3

Više parcela čini katastarsku opštinu.

  • obuhvata po pravilu područje jednog naseljenog mesta
  • može se obrazovati i jedna opština za dva ili više mesta
  • područje jednog mesta se može podeliti na dve ili više katastarskih opština

Dve ili više katastarskih opština sačinjavaju katastarski srez.

Katastar ima značaj faktičke evidencije nepokretnosti, zemljišna knjiga ima karakter pravne evidencije.

  • nepokretnosti se u zemljišnim knjigama označavaju prema podacima iz katastra
  • katastarska parcela je prirodna celina, zemljišno-knjižno telo je pravna celina.

Kad je zemljišno-knjižno telo sastavljeno od više katastarskih parcela potrebni su ovi uslovi:

  1. parcele treba da pripadaju istom sopstveniku (korisniku)
  2. parcele treba da budu opterećene na isti način (izuzev stvarnih službenosti)
  3. parcele treba da se nalaze u istoj katastarskoj opštini
  • zemljišta ne moraju da se graniče jedno sa drugim
    1. mogu biti udaljeni ali moraju biti u istoj katastarskoj opštini

Pojam zemljišnih knjiga

5. aprila 2017.

Zemljišne knjige su javni registri koje vode sudovi i u koje se upisuju nepokretne stvari i stvarna prava na nepokretnostima, kao i neka obligaciona prava na ovim stvarima.

  • upisuju se dve vrste nepokretnosti: zemljišta i zgrade
  • javne knjige
    • vode ih sudovi kao organi javne vlasti
  • upisuju se sve nepokretne stvari bez izuzetka
    • omogućavaju evidenciju nepokretnosti
      • moguće organizovati zato što su nepokretne stvari ograničene u broju i u prostiranju
      • iako skupo, može se izvesti s obzirom na veliku vrednost koju nepokretnosti imaju
      • nepokretnosti imaju položaj koji se ne menja, što takođe olakšava evidenciju
    • upisuju se i prava koja postoje na nepokretnostima
    • mogu se upisati neke činjenice koje su od značaja za mogućnost pribavljanja prava na nepokretnostima
      • činjenica da je zemljište eksproprisano – zabeležba eksproprijacije

Sistem zemljišnih knjiga postoji u Vojvodini.

Na užem području Srbije uvođenje zemljišnih knjiga počelo je posle donošenja zemišno-knjižnih zakona u staroj Jugoslaviji.

  • zemljišne knjige su osnovane počev od severa, od Save i Dunava prema jugu (i odvojeno za grad Niš)
  • njima je obuhvaćena otprilike 1/3 teritorije Srbije

U ostalim delovima užeg područja Srbije, na Kosmetu i u CG (izuzev uskog obalnog pojasa koji je nekada pripadao Austro-Ugarskoj) zemljišne knjige ne postoje.

Pojam zemljišnih registara

5. aprila 2017.

Zemljišni registri su javne knjige u koje se upisuju nepokretne stvari i prava koja se odnose na nepokretnosti.

Registrovanje podataka je od važnosti za poreske organe koji određuju visinu poreza prema podacima iz ovakvih registara i za druge upravne organe u oblasti građevinarstva, vodoprivrede, šumarstva i za promet prava na nepokretnim stvarima.

Na nepokretnostima mogu postojati i neka prava koja se ne ispoljavaju kroz državinu.

  • hipoteka, ugovorno pravo preče kupovine

Potpuni uvid u okolnosti koje su od interesa za njega, kupac može steći samo ako je ustanovljen registar za nepokretnosti i ako su podaci iz registra dostupni javnosti.

U svakoj zemlji izdvajaju se tri sistema zemljišnih registara:

  1. Torensov sistem
  2. francuski sistem
  3. austrijsko-nemački sistem
    • sistem zemljišnih knjiga zasnovan na katastru
    • primenjen u našem pravu

Pravo građenja

5. aprila 2017.

Pravo građenja je stvarno pravo na tudjoj stvari koje svome imaocu daje pravo da na tuđem zemljištu podigne neku građevinu.

Pravo građenja je pravo podizanja zgrade na tuđem zemljištu i sticanja privremenog prava svojine na njoj.

  • graditelj stiče pravo svojine na građevini i redovnu upotrebu parcele na kojoj je ona podignuta
    • može građevinu otuđiti kao i pravo na korišćenje zemljišta, bez prenosa svojine na zemljištu
  • zemljište i dalje ostaje u svojini dotadašnjeg vlasnika

Pod građevinom se podrazumeva zgrada za stanovanje kao i podrumi, magacini i drugi građevinski objekti.

Imalac prava građenja može koristiti zemljište samo u svrhu izgradnje a ne i u neke druge svrhe.

Pravo građenja zasniva se ugovorom prema kojem se jednom licu ustupa zemljište da na njemu gradi zgradu i stekne pravo svojine na njoj za određeno vreme, a posle toga zgrada priprada vlasniku zemljišta a stiče se upisom u zemljišne knjige.

  • za vreme trajanja:
    • vlasnik zemljišta ima pravo na periodičnu naknadu za korišćenje zemljišta
    • pravo gradjenja može biti preneto na drugog
    • zgrada može biti izdata u zakup
    • zgrada može biti opterećena hipotekom
    • u slučaju smrti graditelja pravo građenja prelazi na naslednike
  • po prestanku vlasnik zgrade dobija naknadu za zgradu

Pravo građenja prestaje:

  1. izgradnjom građevine
  2. odricanjem imaoca tog prava uz saglasnost vlasnika zemljišta
  3. njenom propašću
    • propašću zgrade se na osnovu prava građenja može podići nova zgrada
  4. protekom vremena ako je pravo vezano za rok i
  • po austrijskom pravu građevina onda prelazi u svojinu vlasnika zemljišta, a on imaocu prava građenja mora isplatiti naknadu u visini ¼ vrednosti građevine
  • istekom ugovorenog roka trajanja
    • ne prestaje zakup
      • vlasnik zemljišta stupa u zakupni odnos na mesto zakupodavca i može otkazati ugovor
    • hipoteka se gasi a naknada koja se duguje vlasniku zemljišta služi kao obezbedjenje hipoteke
  1. konfuzijom
    • može biti preneto na vlasnika zemljišta, ono se ne gasi jer ga vlasnik može preneti na drugo lice

Pravo građenja poznaju nemačko, švajcarsko, francusko, italijansko pravo dok u našem nije priznato.

Pravo gradjenja je kod nas regulisano na zemljištu u društvenoj svojini i poznato je kao pravo trajnog korišćenja građevinskog zemljišta.

  • pravo da ustupa građanima neizgrađeno gradsko građevinsko zemljište ima samo opština na osnovu javnog konkursa
    • zemljište u opštoj upotrebi opština može da ustupi na privremeno korišćenje
    • ostali korisnici mogu da ustupe samo ako se do privođenja nameni koristi u poljoprivredne svrhe
    • prenosi se kao akcesorno pravo pravu svojine na objektu i ne može biti predmet odvojenog ustupanja
    • nasleđuje se ali se ne može se vršiti fizička deoba građevinske parcele u okviru gradskog građevinskog zemljišta
    • korisnik gradskog građevinskog zemljišta dužan je da trpi izmene granica građevinske parcele u skladu sa urbanističkim planom
  • pravo korišćenja građevinskog zemljišta postoji u dva vida:
  1. kao pravo korišćenja gradskog građevinskog zemljišta
  2. kao pravo korišćenja zemljišta u građevinskom području

Pravo korišćenja gradskog građevinskog zemljišta ima svoja dva oblika:

  1. pravo korišćenja izgrađenog gradskog građevinskog zemljišta
    1. sopstvenik zgrade na izgrađenom gradskom građevinskom zemljištu ima pravo korišćenja zemljišta pod zgradom i zemljišta koje služi za njenu redovnu upotrebu sve dok zgrada postoji
    2. u slučaju uništenja zgrade ili ako je urbanističkim planom predviđena gradnja druge zgrade na toj parceli, sopstveniku se priznaje pravo preče gradnje
  2. pravo korišćenja neizgrađenog gradskog građevinskog zemljišta
    1. korisnik neizgrađenog gradskog građevinskog zemljišta ima pravo da ga upotrebljava u dozvoljene svrhe na način kojim se ne menja oblik i svojstvo zemljišne parcele
    2. korisnik ima i pravo preče gradnje a rok za ostvarivanje tog prava propisuje opština
  • oba prava su naslediva
  • raniji sopstvenik ih može pravnim poslom preneti samo na supružnika, potomke, usvojenike, roditelje i usvojioce koji ih pravnim poslom ne mogu preneti na druga lica
  • raniji sopstvenik može zadržati pravo korišćenja gradskog građevinskog zemljišta ukoliko dobije odobrenje za upotrebu objekata koji su na građevinskom zemljištu izgrađeni bez njegove dozvole

 

Odnos zakupca prema trećima

5. aprila 2017.

Zakupac može svoje pravo korišćenja suprotstavljati ne samo zakupodavcu, nego i svim trećim licima koja svoja prava na zakupljenu stvar izvode iz zakupodavčevog prava svojine.

  • ako zakupodavac posle izvršene predaje zakupcu u toku trajanja ugovora o zakupu, proda zakupljenu stvar i prenese pravo svojine na pribavioca, ovaj neće moći izbaciti zakupca iz zakupljene stvari, iako je postao sopstvenik

Zakupčevo pravo može se suprotstaviti trećim licima.

  • dva jasno odvojena perioda:
    1. prvi traje od zaključenja ugovora o zakupu do predaje stvari zakupcu
      • zakupac može suprotstaviti svoje pravo pribaviocu samo ako je ovaj u trenutku zaključenja ugovora o otuđenju znao za postojanje ugovora o zakupu
    2. drugi od trenutka predaje do prestanka ugovora o zakupu
      • zakupac može suprotstaviti svoje pravo pribaviocu bez obzira na to da li je ovaj znao za postojanje zakupčevog prava

Suprotstavljanje zakupčevog prava pre predaje

  • zakupac ima samo obligaciono pravo prema zakupodavcu, puko pravo potraživanja
    • njegovo pravo se ni u čemu ne razlikuje od ostalih obligacionih prava
    • pošto poverilac u sporu sa trećim treba da dokazuje da je treće lice znalo za postojanje poveriočevog prava
      • teret dokazivanja pribaviočeve nesavesnosti pada na zakupca
    • opšte načelo je da ugovor stvara prava i obaveze samo među ugovornicama
      • prema trećima on ne proizvodi pravna dejstva
        • za ugovornike ugovor stvara prava i obaveze
        • trećima se ugovor može samo suprotstaviti
      • suprotstavljivost je obeležje ugovora koje postoji uz pravna dejstva koja ugovor proizvodi
        • treći moraju priznati i poštovati postojanje ugovora kao pravne činjenice
      • trećima se mogu suprotstaviti i obligaciona prava koja nastaju iz ugovora
        • poverilac ima pravo da zahteva izvršenje dužnikove prestacije
      • suprotstavljivost obligacionog prava sastoji se u tome, što poverilac može istaći trećima činjenicu da on ima pravo prema dužniku i zahtevati od njih da priznaju postojanje njegovog prava
        • odatle proizilazi dužnost trećih lica da se uzdrže od postupka kojima bi mogli povrediti poveriočevo pravo potraživanja

Suprotstavljanje zakupčevog prava posle predaje

  • kada zakupodavac preda stvar zakupcu, pravna priroda zakupčevog prava se preobražava
    • zakupčevo pravo se ne sastoji više u potraživanju prema zakupodavcu, nego u korišćenju zakupljene stvari
  • zakupac ima pravo da upotrebljava i uživa zakupljenu stvar, a zakupodavac je dužan da poštuje to njegovo pravo
  • zakupac, kome je stvar predata, može suprotstaviti svoje pravo korišćenja stvari pribaviocu bez obzira da li je pribavilac znao za postojanje zakupčevog prava
    • važi i za pokretne i nepokretne stvari
      • kod nepokretnih stvari sama činjenica predaje zakupljene stvari u državinu zakupcu upozorava treće lice na dužnost da poštuje zakupčevo pravo do isteka roka na koji je ugovor bio zaključen

zakupac može suprotstaviti svoje pravo korišćenja trećem licu bez obzira na njegovu savesnost

Odnos zakupca prema zakupodavcu

5. aprila 2017.

U trenutku zaključenja ugovora o zakupu, zakupac stiče pravo da od zakupodavca zahteva predaju, mada još nema nikakvo pravo na stvari, nego samo obično pravo potraživanja prema zakupodavcu.

  • ako zakupac samovlasno, ne čekajući da mu zakupodavac preda stvar, uzme stvar u državinu i počne je upotrebljavati, zakupodavac će moći da zahteva povraćaj stvari

Zakupodavac može svoje obaveze ispunjavati onim redom koji mu se čini da je za njega najpovoljniji.

  • zakupac ne može isticati da ima prvenstvo u pogledu ispunjavanja zakupodavčeve obaveze
  • zakupac ne može sprečiti da zakupodavac ispuni svoju obavezu najpre prema nekom drugom poveriocu

Posle izvršene predaje zakupčevo pravo se preobražava.

  • zakupodavac se povlači u položaj u kome ima negativnu obavezu, da trpi zakupčevo pravo
  • zakupac stiče pravo da upotrebljava zakupljenu stvar i da pribira plodove sa nje
    • zakupčevo pravo nema više obeležja potraživanja prema zakupodavcu
    • zakupac ima pravo korišćenja zakupljene stvari

Zakupčevo pravo korišćenja zakupljene stvari sastoji se iz:

  • Ovlašćenja upotrebe
    • zakupac dolazi u neposredan odnos sa zakupljenom stvarju čime se omogućava njegovo ovlašćenje upotrebe
    • sadržinu neposredne pravne vlasti zakupca na zakupljenoj stvari sačinjavaju:
      • pravo zakupca da faktički koristi zakupljenu stvar
        • pravo da upotrebljava zakupljenu stvar
        • upotreba stvari označava da zakupac izvlači iz stvari korisna svojstva koja ona po svojoj prirodi i nameni može da pruži
        • ovlašćenje za upotrebu može obuhvatati bilo sva, ili samo neka korisna svojstva zakupljene stvari
        • koliki će biti obim ovlašćenja, određuje se ugovorom o zakupu, zakonom ili običajima određene sredine
          • pravilo je da zakupac ima pravo na potpunu upotrebu stvari
        • pravo da pravnim poslom prenese faktičko korišćenje na treće lice
          • zakupcu može biti uskraćeno pravo da korišćenje ustupi drugom, ili da zakupljenu stvar izda dalje u zakup – podzakup
        • ni ugovorom ni zakonom se ne može zabraniti da stvar upotrebljava
          • upotreba stvari je cilj koji je zakupac imao u vidu kada je zaključivao ugovor o zakupu i osnov njegove obaveze da plaća zakupninu
        • Ovlašćenja pribiranja plodova
          • ugovorom o zakupu se može predvideti
            • da plodovi zakupljene stvari pripadaju zakupodavcu, a da samo upotreba stvari pripada zakupcu
            • da deo plodova pripadne zakupcu, a drugi deo zakupodavcu
          • ako ovakve odredbe u ugovoru nema, ili ako nešto drugo nije uobičajeno, pravilo je da plodovi pripadaju zakupcu
          • u pravnoj teoriji inače je zastupljeno stanovište da zakupac stiče plodove sa zakupljene stvari odvajanjem (separatio)
            • u našoj pravnoj teoriji prilično je rasprostranjeno gledište da zakupac ne stiče plodove odvajanjem nego tek sabiranjem (perceptio)
              • osnovna razlika između zakupa i plodouživanja

nasuprot zakupcu, plodouživalac stiče pravo svojine na plodovima odvajanjem

Pravo prekupa

5. aprila 2017.

Ako sopstvenik ne obavesti nosioca prava preče kupovine o nameravanoj prodaji i ne ponudi mu da stvar kupi, nego zaključi ugovor o prodaji sa trećim licem, povređujući na taj način njegovo pravo prvenstva, pravo preče kupovine pojavljuje se u svom drugom vidu kao pravo prekupa.

  • prekupac ima pravo da pobija ugovor o prodaji i da zahteva da mu se stvar ustupi po ceni i pod uslovima koji su bili predviđeni punovažnim ugovorom o prodaji kupca i sopstvenika
  • prekupac stupa na mesto kupca samo ako ugovor proizvodi pravna dejstva
    • ako je ugovor o prodaji ništav, ili je bio punovažan u trenutku zaključenja pa potom raskinut, pravo prekupa ne stupa na snagu
    • smisao prekupčevog zahteva nije u tome da se ugovor o prodaju poništi i da ne proizvodi pravna dejstva uopšte, nego da ostane u važnosti, ali da ne proizvodi pravna dejstva između sopstvenika i trećeg lica nego između sopstvenika i prekupca

Izjava o vršenju prekupa proizvodi pravna dejstva:

  • ako prekupac u roku za podizanje zahteva položi iznos kupovne cene kod suda
  • ako ispunjava uslove pod kojima je kupac kupio stvar
  • ako su ugovorom o prodaji izmedju prodavca i trećeg lica predviđena činjenja i davanja procenjiva u novcu, prekupac ako ne može da ih izvrši, može da isplati njihovu vrednost u novcu
  • ako su ta davanja ili činjenja neprocenjiva u novcu, a prekupac ne može da ih izvrši kako su predviđena u ugovoru, njegovo pravo preče kupovine ostaje bez dejstva
    • izuzetak je kada su prodavac i treće lice ugovorili posebna činjenja ili davanja kako bi osujetili prekupčevo pravo preče kupovine – fraus omnia corrumpit
      • tada će se smatrati kao da je ugovor zaključen bez sporednih pogodbi

Zakonsko i ugovorno pravo preče kupovine

5. aprila 2017.

Pravo preče kupovine se može uspostaviti zakonom i ugovorom.

  • moguće je da nastane izjavom volje za slučaj smrti (testamentom) ili šire jednostranom izjavom volje

Postoje 2 vrste prava preče kupovine:

  • Zakonsko pravo preče kupovine
    1. kada sopstvenik namerava da proda poljoprivredno zemljište mora da ga ponudi prvo: poljoprivrednoj organizaciji, opštini, pa susedu zemljoradniku
    2. kad se prodaje šuma: organizaciji koja upravlja šumom, pa opštini.
    3. prilikom prodaje poslovnih prostorija i zemljišta u građevinskom području: opština ima ppk
    4. kada sopstvenik prodaje stan ppk imaju: suvlasnik, imalac stanarskog prava, opština.
    5. suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo u nekim slučajevima i samo za neke stvari
    6. bračni drug ima pravo preče kupovine kada se u izvršnom postupku prodaju stvari koje su prilikom deobe pripale drugom suprugu
  • Ugovorno pravo preče kupovine
    • pravo preče kupovine može se uspostaviti saglasnošću volja, što je kod nas retko
    • ugovor o pravu preče kupovine može nastati iz sporedne pogodbe koja se predviđa uz ugovor o prodaji
      • predviđa se uz uzgovor da u slučaju nameravane prodaje ponudi najpre prodavcu da on kupi stvar po ceni i pod uslovima pod kojima kupac namerava da je proda trećem licu

Razlika između ugovornog i zakonskog prava preče kupovine se ogleda u:

  1. mogućnosti suprostavljanja ovog prava trećim licima
    • zakonsko pravo preče kupovine može se suprostaviti trećem licu bez obzira na savesnost – svakom trećem licu, erga omnes
      • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi njemu
      • uspeće sa zahtevom bez obzira na savesnost trećeg lica
    • ugovorno pravo preče kupovine se može suprotstaviti samo ako je kupac bio nesavestan
      • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi ali samo ako je treće lice bilo nesavesno
      • ukoliko je savesno, nosilac prava preče kupovina ima pravo da zahteva naknadu štete od svog saugovornika
  1. pogledu prenosivosti
    • zakonsko pravo preče kupovine se ne može prenositi pravnim poslom medju zivima, niti se može nasleđivati
    • kada je reč o ugovornom pravu preče kupovine postoje 2 teorije:
      1. da je to strogo lično pravo i da se ne može prenositi odnosno nasleđivati
      2. da se ugovorno pravo preče kupovine moze otuđiti odnosno naslediti
  • ZOO – srednje rešenje
    • ugovorno pravo preče kupovine na pokretnim stvarima se ne može naslediti odnosno otuđiti
    • za ugovorno pravo preče kupovine na nepokretnostima nije ništa rečeno, pa treba zaključiti da se to pravo može preneti na naslednike i otuđiti
  • kada se ugovorno pravo preče kupovine ograniči u trajanju, nema razloga da se u okviru tog roka zabrani otuđivanje ili nasleđivanje
    • ni naslednik niti pribavilac neće moći da ga upotrebljavaju posle proteka roka
  1. razlika u pogedu trajanja
    1. zakonsko pravo preče kupovine nije vremenski ograničeno
    2. ugovorno pravo preče kupovine prestaje posle isteka roka koji je predviđen ugovorom
      • ugovorom se ne može predvideti duži rok od 5 godina

Pravo preče kupovine pri prometu nepokretnosti (ZAKON O PROMETU NEPOKRETNOSTI)

  • suvlasnik nepokretnosti je dužan da svoj vlasnički deo pri prodaji ponudi drugim suvlasnicima
    • ako ima više suvlasnika, prvenstvo ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom
      • ako ih ima više, suvlasnik ima pravo da sam odluči kome će prodati svoj deo
    • vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište dužan je da ga prvo ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta
      • ako ima više vlasnika susednog zemljišta, prvenstvo ima onaj čije se zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca
        • ako ih ima više a granične linije su jednake, prednost ima onaj čija je površina zemljišta najveća
      • vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje
    • ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje i mora se istovremeno dostaviti svim nosiocima prava preče kupovine
      • ponuda i izjava o prihvatanju se moraju učiniti preporučenim pismom
    • imalac prava se o ponudi mora izjasniti u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem
      • ako se imalac ppk kome je učinjena ponuda ne izjasni u roku od 15 dana, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu ali ne pod povoljnijim uslovima
      • ako ne prihvati ponudu a vlasnik ne proda ni trećem licu u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude, u slučaju ponovne prodaje mora ponuditi imaocima prava preče kupovine
    • ako imalac prava proda nepokretnost a nije je prethodno ponudi imaocu ppk ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude
      • imalac prava može tužbom kod suda da zahteva poništaj ugovora o prodaji i da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima
      • tužba se može podneti u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti
        • tužilac je dužan da kod suda sa tužbom položi i iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti
      • ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u formi propisanoj zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, dolazi do povrede prava ppk
        • tužbom se zahteva ostvarivanje ppk
          • tužba se podnosi u roku od godinu dana od dana saznanja za prenos državine, najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu
          • istovremeno s podnošenjem tužbe položi i iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti

Pravo preče kupovine u izvršnom postupku:

  • lice koje ima zakonsko ppk nepokretnosti koja je predmet izvršenja prodajom ima prvenstvo pred najpovoljnijim ponudiocem ako na javnom nadmetanju odmah po zaključenju izjavi da nepokretnost kupuje pod istim uslovima
  • lice koje ima ugovorno ppk ostvaruje ppk ako ne postoji zakonsko ppk ili ako ga imalac nije koristio
  • ako se prodaje neposrednom pogodbom, sud osnosno izvršitelj poziva nosioca zakonskog ili ugovornog ppk koje je upisano u javne knjige i izvršnog poverioca da se pismeno izjasne da li će to pravo koristiti

Pravo preče kupovine (u opštim crtama)

5. aprila 2017.

Pravo preče kupovine ovlašćuje jedno lice (imalac prava preče kupovine, prekupac) da zahteva od sopstvenika, kada se odluči da stvar proda, da mu je ponudi pre svih ostalih kupaca, a ako sopstvenik ne postupi tako nego stvar proda trećem licu, pravo preče kupovine ovlašćuje prekupca da zahteva da mu se stvar ustupi po ceni i pod uslovima pod kojima je zaključen ugovor o prodaji.

  • kada sopstvenik odluči da proda stvar, dužan je da je ponudi radi kupovine najpre licu koje ima pravo preče kupovine (prekupcu), pa tek onda ako ovaj ponudu odbije, ili ne odgovori u roku, sopstvenik je može slobodno prodati bilo kom licu
  • kada sopstvenik zanemari svoju obavezu i ne ponudi prvo stvar prekupcu, pravo preče kupovine postaje pravo prekupa (retractus) stvari iz ruku kupca
    • lice koje ima pravo preče kupovine može zahtevati da se ugovor o prodaji oglasi bez pravnih dejstava u odnosu na njega, i zahtevati da mu se stvar ustupi uz cenu i uslove iz ugovora o prodaji (soptvenika i kupca)

Pravo preče kupovine se može uspostaviti zakonom i ugovorom.

  • moguće je da nastane izjavom volje za slučaj smrti (testamentom) ili šire jednostranom izjavom volje

Postoje 2 vrste prava preče kupovine:

  • Zakonsko pravo preče kupovine
  • Ugovorno pravo preče kupovine
    • pravo preče kupovine može se uspostaviti saglasnošću volja, što je kod nas retko
    • ugovor o pravu preče kupovine može nastati iz sporedne pogodbe koja se predviđa uz ugovor o prodaji
      • predviđa se uz uzgovor da u slučaju nameravane prodaje ponudi najpre prodavcu da on kupi stvar po ceni i pod uslovima pod kojima kupac namerava da je proda trećem licu

Razlika između ugovornog i zakonskog prava preče kupovine se ogleda u:

  1. mogućnosti suprostavljanja ovog prava trećim licima
    • zakonsko pravo preče kupovine može se suprostaviti trećem licu bez obzira na savesnost – svakom trećem licu, erga omnes
      • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi njemu
      • uspeće sa zahtevom bez obzira na savesnost trećeg lica
    • ugovorno pravo preče kupovine se može suprotstaviti samo ako je kupac bio nesavestan
      • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi ali samo ako je treće lice bilo nesavesno
      • ukoliko je savesno, nosilac prava preče kupovina ima pravo da zahteva naknadu štete od svog saugovornika
  2. pogledu prenosivosti
    • zakonsko pravo preče kupovine se ne može prenositi pravnim poslom medju zivima, niti se može nasleđivati

Smisao prekupčevog zahteva nije u tome da se ugovor o prodaju poništi i da ne proizvodi pravna dejstva uopšte, nego da ostane u važnosti, ali da ne proizvodi pravna dejstva između sopstvenika i trećeg lica nego između sopstvenika i prekupca.

Izjava o vršenju prekupa proizvodi pravna dejstva:

  • ako prekupac u roku za podizanje zahteva položi iznos kupovne cene kod suda
  • ako ispunjava uslove pod kojima je kupac kupio stvar
  • ako su ugovorom o prodaji izmedju prodavca i trećeg lica predviđena činjenja i davanja procenjiva u novcu, prekupac ako ne može da ih izvrši, može da isplati njihovu vrednost u novcu
  • ako su ta davanja ili činjenja neprocenjiva u novcu, a prekupac ne može da ih izvrši kako su predviđena u ugovoru, njegovo pravo preče kupovine ostaje bez dejstva
    • izuzetak je kada su prodavac i treće lice ugovorili posebna činjenja ili davanja kako bi osujetili prekupčevo pravo preče kupovine – fraus omnia corrumpit
      • tada će se smatrati kao da je ugovor zaključen bez sporednih pogodbi

Prinudna javna prodaja:

  • ako je ugovorno pravo preče kupovine je upisano u javne knjige, imalac prava se mora posebno pozvati da joj prisustvuje
    • u suprotnom može zahtevati poništenje javne prodaje
  • ako lice ima zakonsko pravo preče kupovine nepokretnosti, ima prvenstvo pred najpovoljnijim ponudiocem ako odmah posle zaključenja nadmetanja izjavi da je kupuje pod istim uslovima
    • ako nije bio pozvan moze podneti žalbu i traziti da se zakaže ročiste
  • lica koja imaju pravo preče kupovine u slučaju prinudne javne prodaje:
    • u porodičnom pravu, ako je u izvršnom postupku određena prinudna javna prodaja stvari koje su prilikom deobe pripale jednom bračnom drugu, drugi bračni drug ima pravo preče kupovine
    • u pomorskom pravu suvlasnik ima prednost pred ostalim učesnicima u nadmetanju kad se u izvršnom postupku prodaje suvlasnički udeo broda

Prestanak hipoteke nezavisno od prestanka potraživanja

5. aprila 2017.

Hipotekarni poverilac se može odreći hipoteke jednostranom izjavom volje.

  • poveriočevo potraživanje koje je dotada bilo obezbeđeno založnim pravom, postaje obično (hirograferno) potraživanje
  • izjava o odricanju treba da bude data u pismenom obliku kod suda koji vodi zemljišne knjige ili drugog nadležnog organa ako su u pitanju druge javne knjige
  • da bi hipoteka prestala potrebno je i u ovom slučaju da se ispiše iz zemljišnih knjiga

Hipoteka može prestati ako ne nastupi uslov ili ako protekne rok, ukoliko je bila konstituisana za obezbeđenje uslova potraživanja ili potraživanja ograničenog rokom.

  • mora se tražiti ispis hipoteke iz javnih knjiga
  • nije predviđeno u Zakonu o svojinsko-pravnim odnosima, ali je prihvaćeno u pravnoj teoriji

Ispis hipoteke iz zemljišnih knjiga može se tražiti kada isto lice postane i hipotekarni poverilac i sopstvenik hipotekovane nepokretnosti (konsolidacija).

  • treba razliovati od sjedinjenja (konfuzije)
    • kod konfuzije u jednom licu se sjedinjuju svojstva hipotekarnog poverioca i dužnika (dakle potraživanja i duga)
      • ako na pasivnoj strani postoje dva lica, dužnik i sopstvenik hipotekovane nepokretnosti, sjedinjenjem (konfuzijom) prestaje potraživanje, a hipoteka ostaje dok se ne ispiše iz javnih knjiga
    • kod konsolidacije svojstva hipotekarnog poverioca i sopstvenika hipotekovane nepokretnosti (dakle hipoteke i svojine)
      • kod konsolidacije potraživanje prema dužniku ostaje, samo što sada poverilac nema hipoteku na tuđoj nego na svojoj nepokretnosti
    • konfuzija je uređena u ZOO, a konsolidacija u Zakonu o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima
    • prestanak potraživanja i prestanak hipoteke ne moraju se vremenski podudarati
      • kada je dužnik jedno lice, a sopstvenik hipotekovane neopokretnosti drugo lice
        • dužnik koji zna da je obaveza prestala nije ovlašćen da traži ispis hipoteke
        • sopstvenik nepokretnosti koji ima pravo da zahteva ispis hipoteke, nije možda obavešten o prestanku obaveze i zbog toga ne podnosi molbu za ispis
      • postoji jedan period u kome je potraživanje već prestalo, a hipoteka još nije ispisana iz javnih knjiga

Hipoteka može prestati i u slučaju javne prodaje nepokretnosti u izvršnom postupku. Tu postoje 2 situacije:

  1. kad javnu prodaju zahteva hipotekarni poverilac
    1. može zahtevati da se namiri iz hipotekovane nepokretnosti ako dužnik ne ispuni svoju obavezu o roku
    2. ukoliko je dužnik ujedno i sopstvenik hipotekovane nepokretnosti, hipotekarni poverilac treba da podigne tužbu protiv dužnika
    3. presuda u ovom sporu služi kao izvršna isprava na osnovu koje se traži namirenje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti
      1. presuda u ovoj parnici služi protiv dužnika, a presuda u ovom sporu služi kao izvršna isprava
    4. kad se nepokretnost otuđi na javnoj prodaji, hipoteka se briše i kupac stiče pravo svojine bez tereta, a potraživanje hipotekarnog poverioca se namiruje iz dobijene svote
  2. kad javnu prodaju traže obični poverioci
    1. ako javnu prodaju hipotekovane nepokretnosti predlažu obični (hirograferni) poverioci, hipoteka prestaje na dan kada rešenje o predaji nepokretnosti kupcu postane pravosnažno
      • hipoteka se ispisuje iz zemljišnih knjiga po službenoj dužnosti
    2. potraživanje obezbeđeno hipotekom namiruje se pre običnih poverioca
    3. može se desiti da dobijena cena na javnoj prodaji nije dovoljna ni za namirenje potraživanja hipotekarnog poverioca,
      • javna prodaja ima za dejstvo prestanak založnih prava na nepokretnosti iako hipotekarni poverioci nisu u potpunosti namireni
  • pravilo o prestanku hipoteke u slučaju javne prodaje u postupku izvršenja je dispozitivne prirode
    • kupac hipotekovane nepokretnosti i hipotekarni poverilac se mogu sporazumeti da hipoteka ostane, a da kupac preuzme dužnikovu obavezu, u iznosu koji bi hipotekarni poverilac dobio u izvršnom postupku

Hipoteka prestaje kada propadne hipotekovana nepokretnost (npr.zemljište bude poplavljeno ili zgrada izgori u požaru).

  • ako se nepokretnost ponovo uspostavi bilo prirodnim putem (npr.poplava se povuče i zemljište se ponovo ukaže) bilo radom (na ruševinama kuće podigne se nova zgrada) hipoteka se obnavlja
  • ako se za srušenu zgradu dobije osigurana suma ili naknada štete zbog rušenja, hipoteka prestaje da postoji, ali se zato na dobijenom novcu uspostavlja založno pravo u korist hipotekarnog poverioca

Prestanak hipoteke usled prestanka potraživanja

5. aprila 2017.

Kada potraživanje obezbeđeno hipotekom prestane, sopstvenik hipotekovane nepokretnosti može zahtevati brisanje hipoteke iz zemljišnih knjiga.

  • kad dužnik ispuni svoju obavezu ili potraživanje prestane na neki drugi način, prestaje osnov na kome je počivala hipoteka
  • za prestanak hipoteke, nije dovoljno da dužnik ispuni svoju obavezu ili da se ona ugasi na drugi način
    • potrebno je da se hipoteka, koja je upisana u zemljišne knjige, ispiše iz njih
    • gašenje potraživanja ne povlači prestanak hipoteke, nego samo omogućava sopstveniku hipotekovane nepokretnosti da zahteva ispis hipoteke iz zemljišnih knjiga

Ispunjenje obaveze je redovan i najčešći slučaj prestanka potraživanja obezbeđenog hipotekom, ali nije i jedini. Potraživanje prestaje i brisanje hipoteke se može zahtevati i u ovim slučajevima:

  1. ispunjenje obaveze
  2. sa ispunjenjem obaveze izjednačuje se i zamena ispunjenja kada se poverilac i dužnik sporazumeju da će poverilac primiti nešto drugo umesto onoga što mu se duguje
  3. prebijanje (kompenzacija)
  4. otpuštanje duga
  5. prenov (novacija), nemogućnost ispunjenja
  6. protek vremena
  7. smrt dužnika ili poverioca kod obaveza koje su nastale s obzirom na lične osobine ugovornika ili s obzirom na lične sposobnosti dužnika

Prema opštim pravilima obligacionog prava obaveza prestaje u slučaju kada jedno isto lice postane i poverilac i dužnik.

  • ako poverilac nasledi svog dužnika, potraživanje koje je ranije imao prestaje, jer je došlo do sjedinjenja (konfuzije) subjekta u obligacionom odnosu
  • ako je poveriočevo potraživanje obezbeđeno hipotekom upisanom u zemljišne knjige biće drugačije
    • obaveza prestaje sjedinjenjem tek kad se hipoteka ispiše iz zemljišnih knjiga

Hipoteka ne prestaje ako potraživanje hipotekarnog poverioca zastari.

dužnik ne može tražiti ispis hipoteke iz zemljišnih knjiga zbog toga što je potraživanje zastarelo