Kategorija: Stvarno pravo

Pojam zemljišnih registara

5. aprila 2017.

Zemljišni registri su javne knjige u koje se upisuju nepokretne stvari i prava koja se odnose na nepokretnosti.

Registrovanje podataka je od važnosti za poreske organe koji određuju visinu poreza prema podacima iz ovakvih registara i za druge upravne organe u oblasti građevinarstva, vodoprivrede, šumarstva i za promet prava na nepokretnim stvarima.

Na nepokretnostima mogu postojati i neka prava koja se ne ispoljavaju kroz državinu.

  • hipoteka, ugovorno pravo preče kupovine

Potpuni uvid u okolnosti koje su od interesa za njega, kupac može steći samo ako je ustanovljen registar za nepokretnosti i ako su podaci iz registra dostupni javnosti.

U svakoj zemlji izdvajaju se tri sistema zemljišnih registara:

  1. Torensov sistem
  2. francuski sistem
  3. austrijsko-nemački sistem
    • sistem zemljišnih knjiga zasnovan na katastru
    • primenjen u našem pravu

Pravo građenja

5. aprila 2017.

Pravo građenja je stvarno pravo na tudjoj stvari koje svome imaocu daje pravo da na tuđem zemljištu podigne neku građevinu.

Pravo građenja je pravo podizanja zgrade na tuđem zemljištu i sticanja privremenog prava svojine na njoj.

  • graditelj stiče pravo svojine na građevini i redovnu upotrebu parcele na kojoj je ona podignuta
    • može građevinu otuđiti kao i pravo na korišćenje zemljišta, bez prenosa svojine na zemljištu
  • zemljište i dalje ostaje u svojini dotadašnjeg vlasnika

Pod građevinom se podrazumeva zgrada za stanovanje kao i podrumi, magacini i drugi građevinski objekti.

Imalac prava građenja može koristiti zemljište samo u svrhu izgradnje a ne i u neke druge svrhe.

Pravo građenja zasniva se ugovorom prema kojem se jednom licu ustupa zemljište da na njemu gradi zgradu i stekne pravo svojine na njoj za određeno vreme, a posle toga zgrada priprada vlasniku zemljišta a stiče se upisom u zemljišne knjige.

  • za vreme trajanja:
    • vlasnik zemljišta ima pravo na periodičnu naknadu za korišćenje zemljišta
    • pravo gradjenja može biti preneto na drugog
    • zgrada može biti izdata u zakup
    • zgrada može biti opterećena hipotekom
    • u slučaju smrti graditelja pravo građenja prelazi na naslednike
  • po prestanku vlasnik zgrade dobija naknadu za zgradu

Pravo građenja prestaje:

  1. izgradnjom građevine
  2. odricanjem imaoca tog prava uz saglasnost vlasnika zemljišta
  3. njenom propašću
    • propašću zgrade se na osnovu prava građenja može podići nova zgrada
  4. protekom vremena ako je pravo vezano za rok i
  • po austrijskom pravu građevina onda prelazi u svojinu vlasnika zemljišta, a on imaocu prava građenja mora isplatiti naknadu u visini ¼ vrednosti građevine
  • istekom ugovorenog roka trajanja
    • ne prestaje zakup
      • vlasnik zemljišta stupa u zakupni odnos na mesto zakupodavca i može otkazati ugovor
    • hipoteka se gasi a naknada koja se duguje vlasniku zemljišta služi kao obezbedjenje hipoteke
  1. konfuzijom
    • može biti preneto na vlasnika zemljišta, ono se ne gasi jer ga vlasnik može preneti na drugo lice

Pravo građenja poznaju nemačko, švajcarsko, francusko, italijansko pravo dok u našem nije priznato.

Pravo gradjenja je kod nas regulisano na zemljištu u društvenoj svojini i poznato je kao pravo trajnog korišćenja građevinskog zemljišta.

  • pravo da ustupa građanima neizgrađeno gradsko građevinsko zemljište ima samo opština na osnovu javnog konkursa
    • zemljište u opštoj upotrebi opština može da ustupi na privremeno korišćenje
    • ostali korisnici mogu da ustupe samo ako se do privođenja nameni koristi u poljoprivredne svrhe
    • prenosi se kao akcesorno pravo pravu svojine na objektu i ne može biti predmet odvojenog ustupanja
    • nasleđuje se ali se ne može se vršiti fizička deoba građevinske parcele u okviru gradskog građevinskog zemljišta
    • korisnik gradskog građevinskog zemljišta dužan je da trpi izmene granica građevinske parcele u skladu sa urbanističkim planom
  • pravo korišćenja građevinskog zemljišta postoji u dva vida:
  1. kao pravo korišćenja gradskog građevinskog zemljišta
  2. kao pravo korišćenja zemljišta u građevinskom području

Pravo korišćenja gradskog građevinskog zemljišta ima svoja dva oblika:

  1. pravo korišćenja izgrađenog gradskog građevinskog zemljišta
    1. sopstvenik zgrade na izgrađenom gradskom građevinskom zemljištu ima pravo korišćenja zemljišta pod zgradom i zemljišta koje služi za njenu redovnu upotrebu sve dok zgrada postoji
    2. u slučaju uništenja zgrade ili ako je urbanističkim planom predviđena gradnja druge zgrade na toj parceli, sopstveniku se priznaje pravo preče gradnje
  2. pravo korišćenja neizgrađenog gradskog građevinskog zemljišta
    1. korisnik neizgrađenog gradskog građevinskog zemljišta ima pravo da ga upotrebljava u dozvoljene svrhe na način kojim se ne menja oblik i svojstvo zemljišne parcele
    2. korisnik ima i pravo preče gradnje a rok za ostvarivanje tog prava propisuje opština
  • oba prava su naslediva
  • raniji sopstvenik ih može pravnim poslom preneti samo na supružnika, potomke, usvojenike, roditelje i usvojioce koji ih pravnim poslom ne mogu preneti na druga lica
  • raniji sopstvenik može zadržati pravo korišćenja gradskog građevinskog zemljišta ukoliko dobije odobrenje za upotrebu objekata koji su na građevinskom zemljištu izgrađeni bez njegove dozvole

 

Odnos zakupca prema trećima

5. aprila 2017.

Zakupac može svoje pravo korišćenja suprotstavljati ne samo zakupodavcu, nego i svim trećim licima koja svoja prava na zakupljenu stvar izvode iz zakupodavčevog prava svojine.

  • ako zakupodavac posle izvršene predaje zakupcu u toku trajanja ugovora o zakupu, proda zakupljenu stvar i prenese pravo svojine na pribavioca, ovaj neće moći izbaciti zakupca iz zakupljene stvari, iako je postao sopstvenik

Zakupčevo pravo može se suprotstaviti trećim licima.

  • dva jasno odvojena perioda:
    1. prvi traje od zaključenja ugovora o zakupu do predaje stvari zakupcu
      • zakupac može suprotstaviti svoje pravo pribaviocu samo ako je ovaj u trenutku zaključenja ugovora o otuđenju znao za postojanje ugovora o zakupu
    2. drugi od trenutka predaje do prestanka ugovora o zakupu
      • zakupac može suprotstaviti svoje pravo pribaviocu bez obzira na to da li je ovaj znao za postojanje zakupčevog prava

Suprotstavljanje zakupčevog prava pre predaje

  • zakupac ima samo obligaciono pravo prema zakupodavcu, puko pravo potraživanja
    • njegovo pravo se ni u čemu ne razlikuje od ostalih obligacionih prava
    • pošto poverilac u sporu sa trećim treba da dokazuje da je treće lice znalo za postojanje poveriočevog prava
      • teret dokazivanja pribaviočeve nesavesnosti pada na zakupca
    • opšte načelo je da ugovor stvara prava i obaveze samo među ugovornicama
      • prema trećima on ne proizvodi pravna dejstva
        • za ugovornike ugovor stvara prava i obaveze
        • trećima se ugovor može samo suprotstaviti
      • suprotstavljivost je obeležje ugovora koje postoji uz pravna dejstva koja ugovor proizvodi
        • treći moraju priznati i poštovati postojanje ugovora kao pravne činjenice
      • trećima se mogu suprotstaviti i obligaciona prava koja nastaju iz ugovora
        • poverilac ima pravo da zahteva izvršenje dužnikove prestacije
      • suprotstavljivost obligacionog prava sastoji se u tome, što poverilac može istaći trećima činjenicu da on ima pravo prema dužniku i zahtevati od njih da priznaju postojanje njegovog prava
        • odatle proizilazi dužnost trećih lica da se uzdrže od postupka kojima bi mogli povrediti poveriočevo pravo potraživanja

Suprotstavljanje zakupčevog prava posle predaje

  • kada zakupodavac preda stvar zakupcu, pravna priroda zakupčevog prava se preobražava
    • zakupčevo pravo se ne sastoji više u potraživanju prema zakupodavcu, nego u korišćenju zakupljene stvari
  • zakupac ima pravo da upotrebljava i uživa zakupljenu stvar, a zakupodavac je dužan da poštuje to njegovo pravo
  • zakupac, kome je stvar predata, može suprotstaviti svoje pravo korišćenja stvari pribaviocu bez obzira da li je pribavilac znao za postojanje zakupčevog prava
    • važi i za pokretne i nepokretne stvari
      • kod nepokretnih stvari sama činjenica predaje zakupljene stvari u državinu zakupcu upozorava treće lice na dužnost da poštuje zakupčevo pravo do isteka roka na koji je ugovor bio zaključen

zakupac može suprotstaviti svoje pravo korišćenja trećem licu bez obzira na njegovu savesnost

Odnos zakupca prema zakupodavcu

5. aprila 2017.

U trenutku zaključenja ugovora o zakupu, zakupac stiče pravo da od zakupodavca zahteva predaju, mada još nema nikakvo pravo na stvari, nego samo obično pravo potraživanja prema zakupodavcu.

  • ako zakupac samovlasno, ne čekajući da mu zakupodavac preda stvar, uzme stvar u državinu i počne je upotrebljavati, zakupodavac će moći da zahteva povraćaj stvari

Zakupodavac može svoje obaveze ispunjavati onim redom koji mu se čini da je za njega najpovoljniji.

  • zakupac ne može isticati da ima prvenstvo u pogledu ispunjavanja zakupodavčeve obaveze
  • zakupac ne može sprečiti da zakupodavac ispuni svoju obavezu najpre prema nekom drugom poveriocu

Posle izvršene predaje zakupčevo pravo se preobražava.

  • zakupodavac se povlači u položaj u kome ima negativnu obavezu, da trpi zakupčevo pravo
  • zakupac stiče pravo da upotrebljava zakupljenu stvar i da pribira plodove sa nje
    • zakupčevo pravo nema više obeležja potraživanja prema zakupodavcu
    • zakupac ima pravo korišćenja zakupljene stvari

Zakupčevo pravo korišćenja zakupljene stvari sastoji se iz:

  • Ovlašćenja upotrebe
    • zakupac dolazi u neposredan odnos sa zakupljenom stvarju čime se omogućava njegovo ovlašćenje upotrebe
    • sadržinu neposredne pravne vlasti zakupca na zakupljenoj stvari sačinjavaju:
      • pravo zakupca da faktički koristi zakupljenu stvar
        • pravo da upotrebljava zakupljenu stvar
        • upotreba stvari označava da zakupac izvlači iz stvari korisna svojstva koja ona po svojoj prirodi i nameni može da pruži
        • ovlašćenje za upotrebu može obuhvatati bilo sva, ili samo neka korisna svojstva zakupljene stvari
        • koliki će biti obim ovlašćenja, određuje se ugovorom o zakupu, zakonom ili običajima određene sredine
          • pravilo je da zakupac ima pravo na potpunu upotrebu stvari
        • pravo da pravnim poslom prenese faktičko korišćenje na treće lice
          • zakupcu može biti uskraćeno pravo da korišćenje ustupi drugom, ili da zakupljenu stvar izda dalje u zakup – podzakup
        • ni ugovorom ni zakonom se ne može zabraniti da stvar upotrebljava
          • upotreba stvari je cilj koji je zakupac imao u vidu kada je zaključivao ugovor o zakupu i osnov njegove obaveze da plaća zakupninu
        • Ovlašćenja pribiranja plodova
          • ugovorom o zakupu se može predvideti
            • da plodovi zakupljene stvari pripadaju zakupodavcu, a da samo upotreba stvari pripada zakupcu
            • da deo plodova pripadne zakupcu, a drugi deo zakupodavcu
          • ako ovakve odredbe u ugovoru nema, ili ako nešto drugo nije uobičajeno, pravilo je da plodovi pripadaju zakupcu
          • u pravnoj teoriji inače je zastupljeno stanovište da zakupac stiče plodove sa zakupljene stvari odvajanjem (separatio)
            • u našoj pravnoj teoriji prilično je rasprostranjeno gledište da zakupac ne stiče plodove odvajanjem nego tek sabiranjem (perceptio)
              • osnovna razlika između zakupa i plodouživanja

nasuprot zakupcu, plodouživalac stiče pravo svojine na plodovima odvajanjem

Pravo prekupa

5. aprila 2017.

Ako sopstvenik ne obavesti nosioca prava preče kupovine o nameravanoj prodaji i ne ponudi mu da stvar kupi, nego zaključi ugovor o prodaji sa trećim licem, povređujući na taj način njegovo pravo prvenstva, pravo preče kupovine pojavljuje se u svom drugom vidu kao pravo prekupa.

  • prekupac ima pravo da pobija ugovor o prodaji i da zahteva da mu se stvar ustupi po ceni i pod uslovima koji su bili predviđeni punovažnim ugovorom o prodaji kupca i sopstvenika
  • prekupac stupa na mesto kupca samo ako ugovor proizvodi pravna dejstva
    • ako je ugovor o prodaji ništav, ili je bio punovažan u trenutku zaključenja pa potom raskinut, pravo prekupa ne stupa na snagu
    • smisao prekupčevog zahteva nije u tome da se ugovor o prodaju poništi i da ne proizvodi pravna dejstva uopšte, nego da ostane u važnosti, ali da ne proizvodi pravna dejstva između sopstvenika i trećeg lica nego između sopstvenika i prekupca

Izjava o vršenju prekupa proizvodi pravna dejstva:

  • ako prekupac u roku za podizanje zahteva položi iznos kupovne cene kod suda
  • ako ispunjava uslove pod kojima je kupac kupio stvar
  • ako su ugovorom o prodaji izmedju prodavca i trećeg lica predviđena činjenja i davanja procenjiva u novcu, prekupac ako ne može da ih izvrši, može da isplati njihovu vrednost u novcu
  • ako su ta davanja ili činjenja neprocenjiva u novcu, a prekupac ne može da ih izvrši kako su predviđena u ugovoru, njegovo pravo preče kupovine ostaje bez dejstva
    • izuzetak je kada su prodavac i treće lice ugovorili posebna činjenja ili davanja kako bi osujetili prekupčevo pravo preče kupovine – fraus omnia corrumpit
      • tada će se smatrati kao da je ugovor zaključen bez sporednih pogodbi

Zakonsko i ugovorno pravo preče kupovine

5. aprila 2017.

Pravo preče kupovine se može uspostaviti zakonom i ugovorom.

  • moguće je da nastane izjavom volje za slučaj smrti (testamentom) ili šire jednostranom izjavom volje

Postoje 2 vrste prava preče kupovine:

  • Zakonsko pravo preče kupovine
    1. kada sopstvenik namerava da proda poljoprivredno zemljište mora da ga ponudi prvo: poljoprivrednoj organizaciji, opštini, pa susedu zemljoradniku
    2. kad se prodaje šuma: organizaciji koja upravlja šumom, pa opštini.
    3. prilikom prodaje poslovnih prostorija i zemljišta u građevinskom području: opština ima ppk
    4. kada sopstvenik prodaje stan ppk imaju: suvlasnik, imalac stanarskog prava, opština.
    5. suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo u nekim slučajevima i samo za neke stvari
    6. bračni drug ima pravo preče kupovine kada se u izvršnom postupku prodaju stvari koje su prilikom deobe pripale drugom suprugu
  • Ugovorno pravo preče kupovine
    • pravo preče kupovine može se uspostaviti saglasnošću volja, što je kod nas retko
    • ugovor o pravu preče kupovine može nastati iz sporedne pogodbe koja se predviđa uz ugovor o prodaji
      • predviđa se uz uzgovor da u slučaju nameravane prodaje ponudi najpre prodavcu da on kupi stvar po ceni i pod uslovima pod kojima kupac namerava da je proda trećem licu

Razlika između ugovornog i zakonskog prava preče kupovine se ogleda u:

  1. mogućnosti suprostavljanja ovog prava trećim licima
    • zakonsko pravo preče kupovine može se suprostaviti trećem licu bez obzira na savesnost – svakom trećem licu, erga omnes
      • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi njemu
      • uspeće sa zahtevom bez obzira na savesnost trećeg lica
    • ugovorno pravo preče kupovine se može suprotstaviti samo ako je kupac bio nesavestan
      • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi ali samo ako je treće lice bilo nesavesno
      • ukoliko je savesno, nosilac prava preče kupovina ima pravo da zahteva naknadu štete od svog saugovornika
  1. pogledu prenosivosti
    • zakonsko pravo preče kupovine se ne može prenositi pravnim poslom medju zivima, niti se može nasleđivati
    • kada je reč o ugovornom pravu preče kupovine postoje 2 teorije:
      1. da je to strogo lično pravo i da se ne može prenositi odnosno nasleđivati
      2. da se ugovorno pravo preče kupovine moze otuđiti odnosno naslediti
  • ZOO – srednje rešenje
    • ugovorno pravo preče kupovine na pokretnim stvarima se ne može naslediti odnosno otuđiti
    • za ugovorno pravo preče kupovine na nepokretnostima nije ništa rečeno, pa treba zaključiti da se to pravo može preneti na naslednike i otuđiti
  • kada se ugovorno pravo preče kupovine ograniči u trajanju, nema razloga da se u okviru tog roka zabrani otuđivanje ili nasleđivanje
    • ni naslednik niti pribavilac neće moći da ga upotrebljavaju posle proteka roka
  1. razlika u pogedu trajanja
    1. zakonsko pravo preče kupovine nije vremenski ograničeno
    2. ugovorno pravo preče kupovine prestaje posle isteka roka koji je predviđen ugovorom
      • ugovorom se ne može predvideti duži rok od 5 godina

Pravo preče kupovine pri prometu nepokretnosti (ZAKON O PROMETU NEPOKRETNOSTI)

  • suvlasnik nepokretnosti je dužan da svoj vlasnički deo pri prodaji ponudi drugim suvlasnicima
    • ako ima više suvlasnika, prvenstvo ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom
      • ako ih ima više, suvlasnik ima pravo da sam odluči kome će prodati svoj deo
    • vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište dužan je da ga prvo ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta
      • ako ima više vlasnika susednog zemljišta, prvenstvo ima onaj čije se zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca
        • ako ih ima više a granične linije su jednake, prednost ima onaj čija je površina zemljišta najveća
      • vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje
    • ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje i mora se istovremeno dostaviti svim nosiocima prava preče kupovine
      • ponuda i izjava o prihvatanju se moraju učiniti preporučenim pismom
    • imalac prava se o ponudi mora izjasniti u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem
      • ako se imalac ppk kome je učinjena ponuda ne izjasni u roku od 15 dana, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu ali ne pod povoljnijim uslovima
      • ako ne prihvati ponudu a vlasnik ne proda ni trećem licu u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude, u slučaju ponovne prodaje mora ponuditi imaocima prava preče kupovine
    • ako imalac prava proda nepokretnost a nije je prethodno ponudi imaocu ppk ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude
      • imalac prava može tužbom kod suda da zahteva poništaj ugovora o prodaji i da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima
      • tužba se može podneti u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti
        • tužilac je dužan da kod suda sa tužbom položi i iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti
      • ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u formi propisanoj zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, dolazi do povrede prava ppk
        • tužbom se zahteva ostvarivanje ppk
          • tužba se podnosi u roku od godinu dana od dana saznanja za prenos državine, najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu
          • istovremeno s podnošenjem tužbe položi i iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti

Pravo preče kupovine u izvršnom postupku:

  • lice koje ima zakonsko ppk nepokretnosti koja je predmet izvršenja prodajom ima prvenstvo pred najpovoljnijim ponudiocem ako na javnom nadmetanju odmah po zaključenju izjavi da nepokretnost kupuje pod istim uslovima
  • lice koje ima ugovorno ppk ostvaruje ppk ako ne postoji zakonsko ppk ili ako ga imalac nije koristio
  • ako se prodaje neposrednom pogodbom, sud osnosno izvršitelj poziva nosioca zakonskog ili ugovornog ppk koje je upisano u javne knjige i izvršnog poverioca da se pismeno izjasne da li će to pravo koristiti

Pravo preče kupovine (u opštim crtama)

5. aprila 2017.

Pravo preče kupovine ovlašćuje jedno lice (imalac prava preče kupovine, prekupac) da zahteva od sopstvenika, kada se odluči da stvar proda, da mu je ponudi pre svih ostalih kupaca, a ako sopstvenik ne postupi tako nego stvar proda trećem licu, pravo preče kupovine ovlašćuje prekupca da zahteva da mu se stvar ustupi po ceni i pod uslovima pod kojima je zaključen ugovor o prodaji.

  • kada sopstvenik odluči da proda stvar, dužan je da je ponudi radi kupovine najpre licu koje ima pravo preče kupovine (prekupcu), pa tek onda ako ovaj ponudu odbije, ili ne odgovori u roku, sopstvenik je može slobodno prodati bilo kom licu
  • kada sopstvenik zanemari svoju obavezu i ne ponudi prvo stvar prekupcu, pravo preče kupovine postaje pravo prekupa (retractus) stvari iz ruku kupca
    • lice koje ima pravo preče kupovine može zahtevati da se ugovor o prodaji oglasi bez pravnih dejstava u odnosu na njega, i zahtevati da mu se stvar ustupi uz cenu i uslove iz ugovora o prodaji (soptvenika i kupca)

Pravo preče kupovine se može uspostaviti zakonom i ugovorom.

  • moguće je da nastane izjavom volje za slučaj smrti (testamentom) ili šire jednostranom izjavom volje

Postoje 2 vrste prava preče kupovine:

  • Zakonsko pravo preče kupovine
  • Ugovorno pravo preče kupovine
    • pravo preče kupovine može se uspostaviti saglasnošću volja, što je kod nas retko
    • ugovor o pravu preče kupovine može nastati iz sporedne pogodbe koja se predviđa uz ugovor o prodaji
      • predviđa se uz uzgovor da u slučaju nameravane prodaje ponudi najpre prodavcu da on kupi stvar po ceni i pod uslovima pod kojima kupac namerava da je proda trećem licu

Razlika između ugovornog i zakonskog prava preče kupovine se ogleda u:

  1. mogućnosti suprostavljanja ovog prava trećim licima
    • zakonsko pravo preče kupovine može se suprostaviti trećem licu bez obzira na savesnost – svakom trećem licu, erga omnes
      • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi njemu
      • uspeće sa zahtevom bez obzira na savesnost trećeg lica
    • ugovorno pravo preče kupovine se može suprotstaviti samo ako je kupac bio nesavestan
      • može zahtevati od trećeg lica da se prodata stvar ustupi ali samo ako je treće lice bilo nesavesno
      • ukoliko je savesno, nosilac prava preče kupovina ima pravo da zahteva naknadu štete od svog saugovornika
  2. pogledu prenosivosti
    • zakonsko pravo preče kupovine se ne može prenositi pravnim poslom medju zivima, niti se može nasleđivati

Smisao prekupčevog zahteva nije u tome da se ugovor o prodaju poništi i da ne proizvodi pravna dejstva uopšte, nego da ostane u važnosti, ali da ne proizvodi pravna dejstva između sopstvenika i trećeg lica nego između sopstvenika i prekupca.

Izjava o vršenju prekupa proizvodi pravna dejstva:

  • ako prekupac u roku za podizanje zahteva položi iznos kupovne cene kod suda
  • ako ispunjava uslove pod kojima je kupac kupio stvar
  • ako su ugovorom o prodaji izmedju prodavca i trećeg lica predviđena činjenja i davanja procenjiva u novcu, prekupac ako ne može da ih izvrši, može da isplati njihovu vrednost u novcu
  • ako su ta davanja ili činjenja neprocenjiva u novcu, a prekupac ne može da ih izvrši kako su predviđena u ugovoru, njegovo pravo preče kupovine ostaje bez dejstva
    • izuzetak je kada su prodavac i treće lice ugovorili posebna činjenja ili davanja kako bi osujetili prekupčevo pravo preče kupovine – fraus omnia corrumpit
      • tada će se smatrati kao da je ugovor zaključen bez sporednih pogodbi

Prinudna javna prodaja:

  • ako je ugovorno pravo preče kupovine je upisano u javne knjige, imalac prava se mora posebno pozvati da joj prisustvuje
    • u suprotnom može zahtevati poništenje javne prodaje
  • ako lice ima zakonsko pravo preče kupovine nepokretnosti, ima prvenstvo pred najpovoljnijim ponudiocem ako odmah posle zaključenja nadmetanja izjavi da je kupuje pod istim uslovima
    • ako nije bio pozvan moze podneti žalbu i traziti da se zakaže ročiste
  • lica koja imaju pravo preče kupovine u slučaju prinudne javne prodaje:
    • u porodičnom pravu, ako je u izvršnom postupku određena prinudna javna prodaja stvari koje su prilikom deobe pripale jednom bračnom drugu, drugi bračni drug ima pravo preče kupovine
    • u pomorskom pravu suvlasnik ima prednost pred ostalim učesnicima u nadmetanju kad se u izvršnom postupku prodaje suvlasnički udeo broda

Prestanak hipoteke nezavisno od prestanka potraživanja

5. aprila 2017.

Hipotekarni poverilac se može odreći hipoteke jednostranom izjavom volje.

  • poveriočevo potraživanje koje je dotada bilo obezbeđeno založnim pravom, postaje obično (hirograferno) potraživanje
  • izjava o odricanju treba da bude data u pismenom obliku kod suda koji vodi zemljišne knjige ili drugog nadležnog organa ako su u pitanju druge javne knjige
  • da bi hipoteka prestala potrebno je i u ovom slučaju da se ispiše iz zemljišnih knjiga

Hipoteka može prestati ako ne nastupi uslov ili ako protekne rok, ukoliko je bila konstituisana za obezbeđenje uslova potraživanja ili potraživanja ograničenog rokom.

  • mora se tražiti ispis hipoteke iz javnih knjiga
  • nije predviđeno u Zakonu o svojinsko-pravnim odnosima, ali je prihvaćeno u pravnoj teoriji

Ispis hipoteke iz zemljišnih knjiga može se tražiti kada isto lice postane i hipotekarni poverilac i sopstvenik hipotekovane nepokretnosti (konsolidacija).

  • treba razliovati od sjedinjenja (konfuzije)
    • kod konfuzije u jednom licu se sjedinjuju svojstva hipotekarnog poverioca i dužnika (dakle potraživanja i duga)
      • ako na pasivnoj strani postoje dva lica, dužnik i sopstvenik hipotekovane nepokretnosti, sjedinjenjem (konfuzijom) prestaje potraživanje, a hipoteka ostaje dok se ne ispiše iz javnih knjiga
    • kod konsolidacije svojstva hipotekarnog poverioca i sopstvenika hipotekovane nepokretnosti (dakle hipoteke i svojine)
      • kod konsolidacije potraživanje prema dužniku ostaje, samo što sada poverilac nema hipoteku na tuđoj nego na svojoj nepokretnosti
    • konfuzija je uređena u ZOO, a konsolidacija u Zakonu o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima
    • prestanak potraživanja i prestanak hipoteke ne moraju se vremenski podudarati
      • kada je dužnik jedno lice, a sopstvenik hipotekovane neopokretnosti drugo lice
        • dužnik koji zna da je obaveza prestala nije ovlašćen da traži ispis hipoteke
        • sopstvenik nepokretnosti koji ima pravo da zahteva ispis hipoteke, nije možda obavešten o prestanku obaveze i zbog toga ne podnosi molbu za ispis
      • postoji jedan period u kome je potraživanje već prestalo, a hipoteka još nije ispisana iz javnih knjiga

Hipoteka može prestati i u slučaju javne prodaje nepokretnosti u izvršnom postupku. Tu postoje 2 situacije:

  1. kad javnu prodaju zahteva hipotekarni poverilac
    1. može zahtevati da se namiri iz hipotekovane nepokretnosti ako dužnik ne ispuni svoju obavezu o roku
    2. ukoliko je dužnik ujedno i sopstvenik hipotekovane nepokretnosti, hipotekarni poverilac treba da podigne tužbu protiv dužnika
    3. presuda u ovom sporu služi kao izvršna isprava na osnovu koje se traži namirenje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti
      1. presuda u ovoj parnici služi protiv dužnika, a presuda u ovom sporu služi kao izvršna isprava
    4. kad se nepokretnost otuđi na javnoj prodaji, hipoteka se briše i kupac stiče pravo svojine bez tereta, a potraživanje hipotekarnog poverioca se namiruje iz dobijene svote
  2. kad javnu prodaju traže obični poverioci
    1. ako javnu prodaju hipotekovane nepokretnosti predlažu obični (hirograferni) poverioci, hipoteka prestaje na dan kada rešenje o predaji nepokretnosti kupcu postane pravosnažno
      • hipoteka se ispisuje iz zemljišnih knjiga po službenoj dužnosti
    2. potraživanje obezbeđeno hipotekom namiruje se pre običnih poverioca
    3. može se desiti da dobijena cena na javnoj prodaji nije dovoljna ni za namirenje potraživanja hipotekarnog poverioca,
      • javna prodaja ima za dejstvo prestanak založnih prava na nepokretnosti iako hipotekarni poverioci nisu u potpunosti namireni
  • pravilo o prestanku hipoteke u slučaju javne prodaje u postupku izvršenja je dispozitivne prirode
    • kupac hipotekovane nepokretnosti i hipotekarni poverilac se mogu sporazumeti da hipoteka ostane, a da kupac preuzme dužnikovu obavezu, u iznosu koji bi hipotekarni poverilac dobio u izvršnom postupku

Hipoteka prestaje kada propadne hipotekovana nepokretnost (npr.zemljište bude poplavljeno ili zgrada izgori u požaru).

  • ako se nepokretnost ponovo uspostavi bilo prirodnim putem (npr.poplava se povuče i zemljište se ponovo ukaže) bilo radom (na ruševinama kuće podigne se nova zgrada) hipoteka se obnavlja
  • ako se za srušenu zgradu dobije osigurana suma ili naknada štete zbog rušenja, hipoteka prestaje da postoji, ali se zato na dobijenom novcu uspostavlja založno pravo u korist hipotekarnog poverioca

Prestanak hipoteke usled prestanka potraživanja

5. aprila 2017.

Kada potraživanje obezbeđeno hipotekom prestane, sopstvenik hipotekovane nepokretnosti može zahtevati brisanje hipoteke iz zemljišnih knjiga.

  • kad dužnik ispuni svoju obavezu ili potraživanje prestane na neki drugi način, prestaje osnov na kome je počivala hipoteka
  • za prestanak hipoteke, nije dovoljno da dužnik ispuni svoju obavezu ili da se ona ugasi na drugi način
    • potrebno je da se hipoteka, koja je upisana u zemljišne knjige, ispiše iz njih
    • gašenje potraživanja ne povlači prestanak hipoteke, nego samo omogućava sopstveniku hipotekovane nepokretnosti da zahteva ispis hipoteke iz zemljišnih knjiga

Ispunjenje obaveze je redovan i najčešći slučaj prestanka potraživanja obezbeđenog hipotekom, ali nije i jedini. Potraživanje prestaje i brisanje hipoteke se može zahtevati i u ovim slučajevima:

  1. ispunjenje obaveze
  2. sa ispunjenjem obaveze izjednačuje se i zamena ispunjenja kada se poverilac i dužnik sporazumeju da će poverilac primiti nešto drugo umesto onoga što mu se duguje
  3. prebijanje (kompenzacija)
  4. otpuštanje duga
  5. prenov (novacija), nemogućnost ispunjenja
  6. protek vremena
  7. smrt dužnika ili poverioca kod obaveza koje su nastale s obzirom na lične osobine ugovornika ili s obzirom na lične sposobnosti dužnika

Prema opštim pravilima obligacionog prava obaveza prestaje u slučaju kada jedno isto lice postane i poverilac i dužnik.

  • ako poverilac nasledi svog dužnika, potraživanje koje je ranije imao prestaje, jer je došlo do sjedinjenja (konfuzije) subjekta u obligacionom odnosu
  • ako je poveriočevo potraživanje obezbeđeno hipotekom upisanom u zemljišne knjige biće drugačije
    • obaveza prestaje sjedinjenjem tek kad se hipoteka ispiše iz zemljišnih knjiga

Hipoteka ne prestaje ako potraživanje hipotekarnog poverioca zastari.

dužnik ne može tražiti ispis hipoteke iz zemljišnih knjiga zbog toga što je potraživanje zastarelo

Nathipoteka

5. aprila 2017.

Među pravima koja mogu biti predmet hipoteke nalazi se i sama hipoteka.

  • potraživanje obezbeđeno hipotekom se može hipotekovati
  • nathipotekarni poverilac dobija obezbeđenje koje se sastoji u
    • potraživanju hipotekarnog poverioca prema hipotekarnom dužniku
    • hipoteci kao akcesornom pravu
  • potrebno je da se nathipoteka upiše u zemljišne knjige

Hipotekarni poverilac može konstituisati hipoteku na svojoj hipoteci bez pristanka hipotekarnog dužnika.

  • može biti samo do visine potraživanja obezbeđenog hipotekom
    • ukoliko iznos potraživanja nathipotekarnog poverioca prelazi visinu potraživanja obezbeđenog hipotekom, nathipotekarni poverilac će moći da se eventualno namiri samo iz imovinske mase hipotekarnog poverioca
  • posle upisa nathipoteke, dužnik može isplatiti dug hipotekarnom poveriocu samo ako se sa tim saglasi nathipotekarni poverilac
    • dužnik može položiti dugovani iznos u sud ako je situacija nejasna

Sopstvenik može prodati hipotekovanu nepokretnost i preneti pravo svojine na treće lice.

  • on ostaje dužnik hipotekarnog poverioca, a hipoteka opterećuje nepokretnost koja se nalazi u svojini kupca
  • ugovornici mogu da se saglase da će kupac preuzeti i dug prema hipotekarnom poveriocu
    • za preuzimanje duga potreban je pristanak poverioca
    • smatra se da je hipotekarni poverilac dao pristanak za preuzimanje duga, ako ga na pismeni poziv sopstvenika-prodavca nije odbio u roku od tri meseca od prijema

Prenos prava i obaveze kod hipoteke

5. aprila 2017.

Hipotekarni poverilac može preneti svoje pravo potraživanja prema dužniku na treće lice.

  • zajedno sa potraživanjem na treće lice prelazi i hipoteka
  • nije potreban poseban pristanak dužnika, ali je zbog prelaza hipoteke na treće lice potreban upis u zemljišnu knjigu
  • hipoteka se ne može prenositi sama za sebe, odvojeno od potraživanja čije ispunjenje obezbeđuje
    • ugovor o prenosu hipoteke bez potraživanja bio bi ništav

Prenos potraživanja obezbeđenog hipotekom događa se i u slučaju kada sopstvenik hipotekovane stvari isplati dug hipotekarnom poveriocu. Na njega prelazi po samom zakonu i potraživanje i hipoteka kao sporedno pravo.

Prava sopstvenika hipotekovane nepokretnosti

5. aprila 2017.

U ulozi sopstvenika hipotekovane nepokretnosti može se nalaziti dužnik, ili treće lice i to bilo od zasnivanja hipotekarnog odnosa, ili docnije u toku trajanja ovog odnosa.

Nepokretnost se i dalje nalazi u njegovoj državini i on je ovlašćen da je upotrebljava i da se koristi njome radi pribiranja plodova.

  • dužnik može lakše otplaćivati rate koje duguje, smanjivati iznos duga i na kraju osloboditi se hipoteke

Sopstvenik nepokretnosti može slobodno raspolagati svojom nepokretnošću i posle zasnivanja hipoteke.

  • može prodati nepokretnost iako je hipotekovana (i preneti pravo svojine na treće lice)
  • može je razmeniti za neku drugu nepokretnost, pokloniti je, zasnovati pravo plodouživanja
  • raspolaganja ne diraju u prava hipotekarnog poverioca i on usled toga ne može biti oštećen
    • ima pravo sledovanja, i on na osnovu toga može zahtevati od bilo kog lica koje drži nepokretnost da trpi namirenje hipotekovanog potraživanja iz vrednosti hipotekovane stvari

Prava hipotekarnog poverioca

5. aprila 2017.

Osnovno pravo hipotekarnog poverioca je da zahteva namirenje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, ako hipotekarni dužnik ne ispuni svoju obavezu o dospelosti.

  • jedino ovlašćenje koje on ima kad je reč o hipotekovanoj nepokretnosti
    • nema ni pravo da upotrebljava nepokretnost, niti pravo da pribira plodove, niti ima državinu na stvari
  • hipotekarni poverilac treba da dobije izvršnu ispravu
    • ako je dužnik istovremeno i sopstvenik hipotekovane nepokretnosti, hipotekarni poverilac treba da podnese tužbu kojom će od dužnika zahtevati isplatu
    • pravosnažna odluka suda kojom se udovoljava tužbenom zahtevu u parnici, predstavlja ispravu
    • na osnovu ovakve ili slične izvršne isprave hipotekarni poverilac podnosi molbu sudu da se izvrši javna prodaja hipotekovane nepokretnosti

Hipotekarni poverilac ima pravo prvenstva prilikom naplate svog potraživanja iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

  • ako je vrednost hipotekovane nepokretnosti veća od iznosa hipotekovanog potraživanja, hipotekarni poverilac će se namiriti u potpunosti, a hirograferni poverioci će moći da svoja potraživanja naplate iz ostatka vrednosti
  • ako je pak, vrednost hipotekovane nepokretnosti manja, hipotekarni poverilac će naplatiti svoje potraživanje u visini vrednosti dobijene prodajom nepokretnosti
    • preostali deo svog potraživanja, hipotekarni poverilac može pokušati naplatiti iz imovinske mase dužnika, ali u tom slučaju on nema pravo prvenstva i namiruje se kao obični poverilac prema pravilu o srazmernom namirenju
  • ima pravo prvenstvene naplate potraživanja iz hipotekovane nepokretnosti i u odnosu na sve ostale hipotekarne poverioce čije je založno pravo docnije upisano u javne knjige
    • namirenje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti se vrši prema pravilu prior tempore potior iure
      • ranije stečena hipoteka, omogućuje hipotekarnom poveriocu da svoja potražiavnja naplati u celini
      • docniji hipotekarni poverilac može se naplatiti samo iz iznosa koji preostane posle namirenja prvog hipotekarnog poverioca

Pravo sledovanja se sastoji u tome da hipotekarni poverilac ima pravo da se naplati iz vrednosti koja se dobija prodajom hipotekovane nepokretnosti bez obzira da li se stvar nalazi u rukama hipotekarnog dužnika ili je prešla u svojinu trećeg lica.

  • stvar ostaje u državini dužnika, i on je može upotrebljavati i pribirati plodove sa nje, kao što može i otuđiti pravnim poslom ili dalje založiti
  • da bi hipotekarni poverilac bio obezbeđen i u slučaju otuđenja hipotekovane nepokretnosti trećem licu, neophodno je da hipoteka sadrži pravo sledovanja
    • hipotekarni poverilac može da se naplati iz hipotekovane nepokretnosti bez obzira na to u čijim se rukama ona nalazi
  • potrebno da se dosledno sprovede načelo upisa (formalno načelo) i načelo pouzdanja u zemljišne knjige
    • pravo sledovanja hipotekarnog poverioca, a s njim i čitava hipoteka, zavise od toga da li je poštovano načelo upisa

Od trenutka upisa hipoteke u javne knjige sopstvenik ne sme smanjivati vrednost hipotekovane stvari, niti na bilo koji način dovoditi u opasnost poveriočevu mogućnost namirenja.

  • ako sopstvenik oštećuje hipotekovanu stvar ili joj na drugi način smanjuje vrednost, hipotekarni poverilac ima pravo zahtevati da sopstvenik prestane sa ovakvim postupcima
  • ako ovaj nastavi da smanjuje vrednost hipotekovane nepokretnosti poverilac može zahtevati prinudnu naplatu potraživanja i pre dospelosti
  • hipotekarni poverilac ima pravo da zahteva zaštitu i protiv postupka trećih lica kojima se nanosi šteta hipotekovanoj nepokretnosti

Hipoteka i potraživanje

5. aprila 2017.

Hipotekarni poverilac ima dve vrste prava:

  1. pravo potraživanja prema dužniku
  2. založno pravo na hipotekovanoj nepokretnosti

Hipotekarni poverilac ima pravo da zahteva od dužnika da ispuni obavezu, a ako ovaj to ne učini dobrovoljno, može tražiti da se namiri iz dužnikove imovinske mase, a to znači iz vrednosti bilo koje dužnikove stvari.

Na pasivnoj strani, kod hipoteke najčešće postoji samo jedno lice.

  • dužnik u obligacionom odnosu i istovremeno sopstvenik hipotekovane nepokretnosti
  • događa se da je jedno lice dužnik u obligacionom odnosu, a da neko drugo lice pristaje da se hipoteka konstituiše na njegovoj nepokretnosti
    • sin student želi da uzme kredit od banke za kupovinu stana
    • njegov otac može kao sopstvenik kuće konstituisati hipoteku u korist banke za sinovljev dug
    • banka, kao poverilac, ima potraživanje prema dužniku
      • ako dužnik ne ispuni svoju obavezu banka može zahtevati da svoje potraživanje namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti koja se nalazi u svojini dužnikovog oca